Viime aikoina on keskusteltu ja kirjoitettu paljon asuntojen hintojen ja arvon laskusta muualla kuin väestönkasvu­kolmiossa (mm. Hypoteekkiyhdistys 2.3.2019, HS 2.4.2019). Mitä asuntokaupan aktiivisuudesta voi päätellä viime vuoden luvuista?

Tilastokeskus julkisti tänään lopulliset tiedot vuoden 2018 vanhojen osakeasuntojen kauppojen määristä ja hintakehityksestä. Kauppa kävi edellisvuosia vaisummin sekä pääkaupunki­seudulla että muualla maassa. Viime vuosi oli toiseksi huonoin asuntokauppa­vuosi tällä vuosikymmenellä vanhojen osakeasuntojen kaupoilla mitattuna.   

Tilastokeskuksen tiedossa olevien varainsiirtoveroilmoitusten perusteella (vuodesta 1990 alkaen) vuodet 2005–2007 ovat olleet vilkkaimmat vanhojen osakeasuntojen kaupankäynti­vuodet.

Vuonna 2005 koko maassa tehtiin reilusti yli 80 000 osake­asuntokauppaa - muualla Suomessa noin 60 000 ja pääkaupunki­seudulla 23 500 kauppaa.

Vuonna 2018 tehtiin 60 800 vanhan osakeasunnon kauppaa, joista vajaat 43 000 muualla Suomessa ja 17 500 pääkaupunki­seudulla. Vuoteen 2017 nähden kauppamäärä supistui viime vuonna koko maassa 3 prosenttia ja vuoteen 2010 verrattuna 15 prosenttia.

Suurista kaupungeista Oulussa kauppaa tehtiin viime vuonna lähes 4 prosenttia enemmän kuin vuonna 2017 (kuvio 2). Turussa kauppojen lukumäärä pysyi viime vuoden tasolla. Muissa suurimmissa kaupungeissa kauppaa tehtiin viime vuonna edellisvuotta vähemmän.

Asuntokauppojen lukumäärät ovat vuosikymmenen vaihteeseen verrattuna samalla tasolla Turussa ja Oulussa. Muissa suurissa kaupungeissa, kuten Helsingissä kauppa­määrät ovat selkeämmin alle vuosikymmenen vaihteen. Kauppa on kauppamäärillä tarkasteltuna viime vuosina hieman piristynyt koko Turussa sekä Espoon, Vantaan, Kuopion ja Oulun kalleimmilla alueilla.

Kauppamäärissä laskua eri puolilla Suomea

Tilastokeskus julkisti tänään myös kuntatason tiedot viime vuonna tehdyistä vanhojen osakeasuntojen kaupoista ja keski­määräisistä neliöhinnoista. Tilastokeskuksen tietoihin lisättiin Maanmittaus­laitoksen kuntatason tiedot omalla tontilla sijaitsevien pientalojen kaupoista, jotta myös pienempien kuntien asuntokaupoista saisi paremman kuvan (kartta 1).

Kauppamäärien muutos laskettiin Manner-Suomen (pl. Ahvenanmaa) kunnille, joissa on tehty yli 20 osakeasunto- ja pientalokauppaa vuosina 2010–2012.

Alueilla, joilla kauppaa tehdään vähemmän, yksittäiset markkinaliikkeet voivat vaikuttaa paljonkin yhden vuoden kauppamääriin. Esimerkki tällaisesta markkina­liikkeestä on tilanne, jossa asuntosijoitus­yhtiö myy kaikki vuokra-asuntonsa paikkakunnalta (tai ostaa uusia). Tarkastelua tehtiin siten kolmen vuoden keskimääräisellä kauppojen lukumäärällä (2010–2012 ja 2016–2018).

Asuntokauppojen määrä on vähentynyt suuressa osassa Suomen kuntia vuosikymmenen vaihteeseen verrattuna (kartta 2).

Kauppamäärät ovat kuitenkin kasvaneet mm. Kolarissa, Luodossa, Inarissa ja Kauniaisissa. Taustalla lienee Kolarissa ja Inarissa matkailun kehittyminen. Esimerkiksi Helsingin Sanomissa on uutisoitu Inarin asuntopulasta (17.7.2017) ja Luodon täystyöllisyydestä (3.3.2019, 7.4.2019).

Kauppamäärät ovat pienentyneet kuntatasolla eniten Posiolla, Virolahdella ja Lappajärvellä.

Kunnista, joissa tehtiin yli 200 asuntokauppaa 2010-luvun alussa, kauppamäärät ovat nousseet eniten Varsinais-Suomen Liedossa, Turussa, Raisiossa ja Kaarinassa. Kauppamäärät ovat laskeneet vastaavasti eniten Savonlinnassa, Äänekoskella ja Heinolassa.

Vuosikymmenen vaihteessa kuntia, joissa tehtiin alle 20 asuntokauppaa oli 68. Viimeisten kolmen vuoden aikana niiden määrä on noussut 89:ään. Vastaavasti yli 1 000 asuntokaupan kuntia oli 18 vuosina 2010-2012 . Viime vuosina tästä joukosta ovat pudonneet Joensuu, Kotka, Lappeenranta, Rovaniemi ja Seinäjoki.

Yleisesti ottaen kauppa on viime vuosina hieman piristynyt vain Turussa, yksittäisissä kunnissa ja joidenkin suurten kaupunkien kalleimmilla alueilla. Pääkaupunkiseudulla ja Varsinais-Suomessa kauppamäärät ovat laskeneet kuutisen prosenttia, muualla enemmän.

Hinnat nousivat viime vuonna vain muutamassa kaupungissa ja Varsinais-Suomessa

Viime vuosien keskimääräinen hintakehitys on varsin hyvin linjassa asunto­kaupan aktiivisuuden kanssa. Vuoteen 2017 verrattuna vanhojen osake­asuntojen hinnat nousivat suuremmista kaupungeista keskimäärin vain Helsingissä, Tampereella, Turussa ja Porvoossa. Esimerkiksi Espoossa hinnat pysyivät muuttumattomina.

Pienempien kuntien hintakehitystä voidaan tarkastella siten, että laskennassa ei ole maakuntakeskuksia ja suuria kaupunkeja. Tällä tavalla tarkasteltuna maakunnista hinnat nousivat viime vuonna vain Varsinais-Suomessa (1,7 prosenttia).

Turun imussa hinnat ovat nousseet siis myös naapurikunnissa. Varsinais-Suomen lukuihin sisältyy myös esimerkiksi Uusikaupunki.

Pirkanmaalla hinnat ovat nousseet, mutta taustalla on pikemminkin Tampereen hintojen nousu. Tampere pois lukien, hinnat laskivat Pirkanmaalla viime vuonna 2,7 prosenttia edellisvuoteen verrattuna (kuvio 3).

Vuoteen 2015 verrattuna hinnat ovat nousseet Varsinais-Suomessa (pl. Turku) keskimäärin 2,4 prosenttia ja laskeneet Pirkanmaalla (pl. Tampere) 4 prosenttia.

Viime vuonna hinnat laskivat eniten Etelä-Karjalassa, Keski-Suomessa ja Pohjois-Savossa, kun luvuista on rajattu pois maakunta­keskukset Lappeenranta, Jyväskylä ja Kuopio. 2010-luvulla hinnat ovat laskeneet eniten Kotkassa, Kouvolassa ja Kajaanissa, maakunnista Kymenlaaksossa ja Kainuussa keskuksineen.

Hinnat ovat nousseet eniten kolmessa kasvumaakunnassa keskuksineen. Vuoteen 2010 verrattuna hinnat ovat nousseet myös Espoossa, Vantaalla, Porissa, Kokkolassa, Seinäjoella ja Vaasassa, mutta viime vuosina näissä hinnat ovat pikemminkin polkeneet paikallaan tai laskeneet vuosikymmenen huippuvuosiin verrattuna.

Kauppa on keskittynyt kaupan arvolla tai kauppasummilla mitaten yhä vahvemmin kolmeen kasvumaakuntaan.

Miksi kauppa ei käy, vaikka taloustilanne on parempi?

Viime vuonna talous kasvoi, työllisyys kehittyi hyvin ja asunto­lainojen korot olivat alhaiset, mutta asuntokauppa hiipui.

Selkein selittäjä vaisulle kaupankäynnille lienee se, että viime ja tänä vuonna uusia asuntoja on ollut tarjolla huomattavasti enemmän kuin aiempina vuosina. Vuonna 2018 aloitettiin jopa 46 242 uuden asunnon rakentaminen (sis. pientalot).

Parempi uudiskohteiden tarjonta pitää hintakehityksen kurissa etenkin alueilla, joilla rakennetaan, ja se osaltaan näkyy vanhojen asuntojen myyntimäärissä. Uudis­kohteiden lukumäärä- ja hintatilastointia kehitetään parhaillaan, koska niistä ei toistaiseksi ole olemassa koko markkinaa kattavaa aineistoa, kuten vanhoista osakeasunnoista on.

Vuokralla-asuminen on myös yleistynyt, ja asuminen palvelujen ja liikenneyhteyksien läheisyydessä on tullut entistä tärkeämmäksi. Esimerkiksi Helsingin ydin­keskustassa hinnat ovat todennäköisesti ylittäneet kipurajan ja ensiasuntoa varten joutuu säästämään pitempään. 

Viime syksynä puhuttiin paljon korkojen noususta ja myös nämä puheet ovat voineet vaikuttaa asunto­markkinoiden aktiivisuuteen. Epävarma markkinatilanne lienee vaikuttanut myös asunto­sijoittajiin. Viime kesänä tuli voimaan myös kiristynyt lainakatto.

Koko asuntokannasta (vakinaisesti asutut) viidesosa on rakennettu 1970-luvulla ja tämä rakennusvuosi­luokka on nyt peruskorjausiässä. Tulevat korjaukset saattavat vaikeuttaa näiden asuntojen myyntiä.

Muuttoliike suuntautuu kasvukeskuksiin ja paikkakunnille, joissa on uusia työpaikkoja tarjolla. Uusikaupunki lähialueineen todennäköisesti selittää Varsinais-Suomen asuntokaupan suotuisaa kehitystä.

Uudessakaupungissa keskimääräinen asunnon neliöhinta oli 910 euroa vuonna 2010 ja 1 265 euroa vuonna 2018. Uudessa­kaupungissa asunto­kauppojen määrä on jonkin verran vähentynyt viime vuosina, mikä kielii siitä, että asuntoja ei ole riittävästi tarjolla.

Varsinais-Suomen vuokrakehityksestä kerromme 9.5., kun uudistettu vuokratilasto julkaistaan.

Paljonko on asuntoja, jotka eivät mene kaupaksi?

Tähän kriittiseen kysymykseen suoranaista vastausta ei vielä ole.

Myynti-ilmoitusaineistoista voidaan tarkastella pitkään myynnissä olleiden asuntojen määriä ja asuntoihin kohdistuneita hakuja. Pitkään myynnissä oleva kohde saattaa kuitenkin vaihtaa hakuportaalia tai välittäjää, tai voidaan ottaa pois myynnistä välillä, jolloin se ei välttämättä kuvaudu aineistoon pitkään myynnissä olleena.

Miten suuri osa kunnan asuntokannasta myytiin viime vuoden aikana? Luku saattaisi antaa kuvaa alueista, joilla kauppa käy tai on merkittävästi hiljentymässä. 

Asunnot vaihtoivat omistajaa vuosina 2016–2018 asuntokantaan nähden vilkkaimmin Raisiossa, Paimiossa, Pirkkalassa, Turussa ja Kaarinassa. Näissä kunnissa noin 4 prosenttia kannasta vaihtoi omistajaa. Vaihtuvuutta ei juurikaan ollut esimerkiksi Tervossa, Kyyjärvellä ja Savukoskella.

Asuntojen kiertonopeus näyttää hiljentyneen vuosikymmenen vaihteesta, jolloin koko Suomessa vakinaisesti asutuista asunnoista myytiin 3,6 prosenttia.  Viime vuonna vastaava luku oli 2,8 prosenttia.

EK:n suhdannebarometri antaa osviittaa myymättömistä uusista asunnoista.

Myymättömien uudiskohteiden määrää on tulevaisuudessa mahdollista tilastoida yhdistämällä rakennuslupa- ja aloitus­tietoihin huoneisto­tieto­järjestelmästä saatavia tietoja uudis­kohteista. Tämä edellyttää kuitenkin huoneisto­tieto­järjestelmän tietosisällön kehittämistä edelleen. 

Kirjoittaja on yliaktuaari Tilastokeskuksen yritystilastot-yksikön teollisuus, rakentaminen ja asuminen -vastuualueella asumisen hinnat tiimissä.

Lähteet:

Tilastokeskus, osakeasuntojen hinnat

Tilastokeskus, kansantalouden tilinpito

Tilastokeskus, rakennus- ja asuntotuotanto

Tilastokeskus, rakennettu ympäristö -palvelu

Maanmittauslaitos, kiinteistöjen kauppahintatilasto

Tilastokeskus, asunnot ja asuinolot