Asuntomarkkinoiden alueellista kehitystä voidaan nyt seurata entistä paremmin uusien osakeasuntojen hintatilaston avulla. Uudistettu tilasto sisältää kaupunkikohtaisia hintaindeksejä sekä aiempaa huomattavasti tarkemmalla tasolla julkaistavia neliöhintoja.

Tilaston avulla saadaan kuvaa jatkossa myös vapaarahoitteisten uusien asuntojen kaupan aktiivisuudesta. Tilasto pohjautuu Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) hintaseurantapalvelun aineistoon, jonka kattavuutta on parannettu Tilastokeskuksen omalla tiedonkeruulla.   

Uudiskohteiden hinnat nousevat

Vuosi 2017 oli asuntoihin myönnetyillä rakennusluvilla mitattuna viime vuosikymmenten ennätysvuosi. Rakennuslupa myönnettiin tuolloin yli 40 000 asuntoon [1].

Suurena kysymyksenä on pidetty, menevätkö kaikki valmistuvat asunnot kaupaksi. Onko asuntoja rakennettu alueille, joissa on kysyntää ja ovatko kohteiden hinnat asetettu tasolle, jolla ne menevät kaupaksi?

Laatuvakioidun hintaindeksin perusteella uudiskohteiden hintakehityksessä ei ole havaittavissa vastaavaa eriytymistä pääkaupunkiseudun ja muun Suomen välillä kuin vanhojen asuntojen tilastossa (kuvio 1).

Vanhojen asuntojen hinnat ovat viime vuosina laskeneet pääkaupunkiseudun ulkopuolella erityisesti kaupunkikeskustojen ulkopuolella.

Maakuntakeskusten ytimessä hinnat ovat pysyneet ennallaan tai laskeneet vain hieman, kun taas ydinkeskustan ulkopuolella hinnat ovat selkeästi laskeneet.

Pääkaupunkiseudun ulkopuolella vanhojen asuntojen hinnat ovat nousseet erityisesti Turussa ja Tampereella. Muun Suomen hintakehityksessä alueelliset erot ovat suuret ja yhteenlaskettuna vanhojen asuntojen hinnat ovat maltillisessa laskussa muualla maassa.

Uudiskohteiden rakentaminen keskittyy kaupunkikeskuksiin ja niiden lähialueille, joihin suurin kysyntä kohdistuu, mikä vaikuttanee hintojen nousun taustalla.

Vantaalla hintanousu maltillista kaikissa huoneistotyypeissä 

Suurista kaupungeista uudiskohteiden hinnat ovat nousseet 10–20 prosenttia Helsingissä, Tampereella, Turussa ja Espoossa, kun tarkastellaan sekä kerros- että rivitaloja yhteensä.

Vantaalla, jossa esimerkiksi Kivistön uudet asunnot ovat puhututtaneet, hinnat ovat viime vuosina nousseet selvästi vähemmän – jos lainkaan. Hintanousu on ollut keskimäärin 2 prosenttia vuoteen 2015 verrattuna (kuvio 2).

Hintakehitys vuoteen 2015 verrattuna on ollut voimakkainta Espoossa, jossa hinnat ovat nousseet eniten lähes kaikissa huoneistotyypeissä. Suurinta nousu on ollut Espoon yksiöissä ja kaksioissa (kuvio 2).

Monessa kaupungissa eniten ovat nousseet kolmioiden tai sitä suurempien kerrostaloasuntojen hinnat, mitä selittää ainakin perheasuntojen hyvä kysyntä kaupunkialueilla.

Helsingin Tamperetta ja Espoota maltillisempaa hintakehitystä voisi selittää ainakin Helsingin neliöhintojen entuudestaan korkeampi lähtötaso (kuviot 4 ja 5).

Vantaalla hintanousu on ollut muita kaupunkeja maltillisempaa kaikissa huoneistotyypeissä.

Yleisesti asuinrakentaminen keskittyy sinne, missä on tilaa, eli kaupunkien ydinalueiden ulkopuolelle. Viime vuosina uusia asuntoja on kuitenkin rakennettu eri puolilla Suomea myös poikkeuksellisille paikoille – esimerkiksi Helsingissä (Kalasatama, Jätkäsaari, Pasila), Tampereella (ranta-alueet, Kansi), ja Espoossa (Tapiola), jolloin ne ovat olleet kilpailukykyinen vaihtoehto ruutukaava-alueen vanhoille asunnoille.

Tällä hetkellä Vantaalla myönnetyt rakennusluvat asuinnoille ovat laskussa ja Helsingin luvat ovat hyvällä tasolla (kuvio 3).

Helsingissä noin puolet myydyistä uusista asunnoista vuokratontilla

Tilastokeskus julkaisee jatkossa uusien osakeasuntojen neliöhintoja ja kauppojen lukumääriä suurista kaupungeista sen mukaan, sijaitseeko asunto vuokra- vs. omalla tontilla. Se, myydäänkö enemmän vuokratontilla sijaitsevia asuntoja vai omalla tontilla sijaitsevia, saattaa vaihdella paljon ajankohdan mukaan.  

Helsingissä noin 45 prosenttia myydyistä kerrostalokaksioista sijaitsi vuokratontilla vuonna 2019. Tampereella myydään yleisesti selvästi enemmän vuokratontilla sijaitsevia asuntoja. Paula Paavilainen kirjoitti vuokratonteista 2.10.2019.

Vuokratontilla sijaitsevan uuden kerrostalokaksion neliöhinta on kaupungeissa keskimäärin hieman yli 80 prosenttia omalla tontilla sijaitsevan kaksion neliöhinnasta. Kerrostalokaksioiden neliöhinnoissa on tontin omistusmuodon suhteen eroa euromääräisesti eniten Helsingissä – vuonna 2019 ero oli noin 1 400 euroa.

Tampereella ja Oulussa hintaero omistusmuodon suhteen oli vuonna 2019 pienempi kuin muissa kaupungeissa. Valinnaisella vuokratontilla sijaitsevat uudet osakeasunnot luokitellaan tilastossa vuokratontilla sijaitseviin.

Yksiön neliöhinta Helsingin ydinalueilla 8 600 euroa viime vuonna

Uusien asuntojen neliöhinnoissa on huomattavia eroja eri kaupunginosien välillä ja jopa postinumeroalueen sisällä. Vanhaan kiinteistöön restauroidut uudiskohteet ja meren ääreen rakennetut kohteet maksavat tietysti enemmän kuin korttelin päässä olevat ns. tavalliset kohteet.

Pienet havaintomäärät kuitenkin haastavat uusien asuntojen neliöhintojen tilastointia, ja julkaistavien tietojen tarkkuustasosta joudutaan tinkimään.

Esimerkiksi postinumerotason neliöhintoja on mahdollista laskea ajankohdilta, jolloin uuden alueen rakentaminen ja asuntojen myynti on ollut ”kuumaa”, mutta jatkuvassa tilastoinnissa uusien asuntojen postinumerojaottelu ei ole järkevää. Uudiskohteiden kauppojen lukumäärät kuitenkin pienenevät, kun alue on valmistunut.

Vanhojen osakeasuntojen alueluokitus ei sovellu käytettäväksi uusissa asunnoissa sellaisenaan. Havaintomäärät eivät toisaalta riitä yhtä tarkan tason raportointiin ja esimerkiksi uusissa osakeasunnoissa Helsingin ydinalue (alue 1) on muodostunut vanhojen osakeasuntojen Helsinki 1 -alueesta ja osittain Helsinki 2- alueesta. [2]

Uusien asuntojen neliöhintatilastossa sovelletaan vanhojen osakeasuntojen alueluokitusta siten, että luokkia on yhdistetty Turussa, Tampereella ja Oulussa.

Helsingissä, Vantaalla, Espoossa ja Jyväskylässä taas käytetään uutta, uusien kerrostaloasuntojen hintatasoihin perustuvaa luokitusta. Suurimpien kaupunkien postinumeroalueisiin perustuva alueluokitus julkaistaan tilaston yhteydessä.  Pääkaupunkiseudun luokitus on esitetty kartassa 1.

Uusissa osakeasunnoissa Helsingin ydinalue (alue 1) ulottuu Etelä-Helsingistä Itä-Pasilaan, ja Verkkosaareen. Vantaalla vastaava alue 1 koostuu Myyrmäestä, Tikkurilasta, Martinlaaksosta naapurustoineen sekä Kivistöstä.

Espoossa luokkaan 1 on luokiteltu mm. Suur-Tapiolan ja Matinkylän postinumeroalueet sekä Kauniainen.

Vuonna 2019 Helsingin uudella ydinalueella (alue 1) kerrostalokaksion keskimääräinen neliöhinta oli lähes 7 600 euroa, kauempana keskustasta vajaat 5 400 euroa (kartta1).

Esimerkiksi uusi 45 neliöinen kaksio maksoi alueella 1 keskimäärin 342 000 euroa. Yksiön neliöhinta alueella 1 oli lähes 8 600 euroa, kauempana 5 500 euroa.

Osa-alueittaisessa tarkastelussa ei oteta huomioon, sijaitseeko asunto omalla vai vuokratontilla, sillä havaintomäärät eivät riitä tähän. Aineistosta ei voida myöskään päätellä, onko kyseessä hitas-kohde.

Turussa ja Tampereella uuden kaksion keskimääräinen neliöhinta ruutukaava-alueella oli 5 000 euroa, jolloin keskimääräinen 50 m2 kaksio maksaisi 250 000 euroa, Kauempaa ydinalueista neliöhinta oli 4 400 euroa.  

Lukuun ottamatta Helsingin ja Espoon ydinkaupunkialueita, suurissa kaupungeissa kerrostalokaksioiden neliöhinnat ovat samaa luokkaa.

Kaupunki-maaseutuluokituksen avulla esiin hintaerot suuralueiden sisällä

Uusi tilasto tarjoaa tietoa myös uusien asuntojen hintatasoista suurten kaupunkien ulkopuolella. Tiedot julkistetaan tarkimmillaan suuralueittain siten, että suuret kaupungit on erotettu suuralueen tiedoista. Pohjois- ja Itä-Suomi julkaistaan omina luokkinaan.

Suuralueet on jaoteltu SYKE:n kaupunki-maaseutuluokituksen mukaisesti sisempiin kaupunkimaisiin ja muihin alueisiin.

Esimerkiksi Kuopion ja Joensuun sekä pienempien kaupunkien keskusta-alueet sijoittuvat luokituksessa Itä-Suomen (pl. Jyväskylä) sisempään kaupunkialueeseen.

Itä-Suomessa ero uusien kerrostalokaksioiden neliöhinnoissa kaupunkialueiden ja muiden alueiden välillä on noin 25 prosenttia, lähes 1 000 euroa. Tämä selittynee sillä, että Kuopio ja Joensuu ovat mukana ko. luokassa. Länsi-Suomessa (pl. Tampere) ero kaupunkialueen ja muun välillä on noin 15 prosenttia.

Uusien asuntojen neliöhintojen tarkastelu osoittaa, että uudet asunnot ovat kalleimpia Helsingin ja Espoon ydinalueilla. Muualla erot hintatasoissa ovat pienemmät.

Kauempana Vantaan ja Tampereen ydinalueista kaksion neliöhinta on samaa luokkaa kuin suuralueiden kaupunkialueilla ja muulla Uudellamaalla.

Myös uudiskohteiden kauppa kiihtyi vuoden 2019 lopussa

KVKL:n aineiston, kiinteistökauppatietojen ja muiden indikaattoreiden (lainat ym.) mukaan asuntokauppa kävi etenkin viime vuoden lopulla hyvin (kuvio 7).

Vanhojen asuntojen kauppa kasvoi KVKL:n aineiston mukaan viitisen prosenttia vuodesta 2018. Tiedot viime vuonna tehtyjen vanhojen asuntojen kaupasta täsmentyvät, kun varainsiirtoveroilmoituksiin ja lainhuutotietoihin perustuvat tiedot valmistuvat. 

Viime vuonna uudiskohteita kävi kaupaksi tilastoaineiston perusteella kokonaisuudessaan reilut 11 000, mikä on vuoden 2018 tasoa.

Uudiskohteiden kauppa kiihtyi vuoden loppua kohti ja viimeisellä neljänneksellä uusia osakeasuntoja myytiin yli 10 prosenttia enemmän kuin vuotta aiemmin. Tilasto ei anna tällä hetkellä täysin vertailukelpoista kuvaa uusien asuntojen kaupasta ennen vuotta 2018.

Kun verrataan asunnoille myönnettyjen rakennuslupien määrää tai valmistuneiden asuntojen määrää tilastossa esitettävään uudiskohteiden määrään, tulee muistaa, että suuri osa kohteista rakennetaan suoraan vuokra-asunnoiksi (vapaarahoitteinen, tai ARA-tuotanto).

Kuvio 7. Kiinteistönvälittäjien kautta tehtyjen vanhojen asuntojen kaupat (KVKL)* ja uusien asuntojen kaupat

*aineisto kattaa 70–80 prosenttia vanhojen asuntojen kaupoista. Lähteet: KVKL; Tilastokeskus

Uudiskohteiden tilastoaineisto kattaa nyt arviolta 80 prosenttia uusien asuntojen kaupoista. Uudiskohteiden tilastossa mukana olevien kauppojen määrä ei ole totaali, mutta antaa kuvan rakennusliikkeiden ja kiinteistönvälittäjien kautta myydyistä vapaarahoitteisista asunnoista.

Aineiston ulkopuolelle jää osa rakennusliikkeistä, useimmiten esimerkiksi sijoittajien tekemät nippukaupat ja rakennusliikkeiden asuntoja myyvät pienet kiinteistönvälittäjät. Tilastokeskus tuottaa vuoden 2020 aikana asuntokauppojen lukumääräindikaattorin, jolloin kaupankäynnin seuranta helpottuu.

Kirjoittaja on yliaktuaari Tilastokeskuksen yritystilastot -yksikössä.

[1] kerrostalot, rivi- ja ketjutalot

[2] Uusien osakeasuntojen osa-alueluokista puhuttaessa käytetään alue 1 nimitystä esimerkiksi vanhojen osakeasuntojen Helsinki-1 alueeseen sekaantumisen välttämiseksi.