Olin kirjoittamassa Tilastokeskuksen asuntomarkkina­katsaukseen kappaletta asunto­kaupan vilkkaudesta. Tehtävä osoittautui kuitenkin moniulotteiseksi, ja asia kaipaa tarkempaa avaamista.

Asuntokaupan vilkkaudesta saadaan kuvaa useamman aineiston avulla, mutta koko totuutta ei kerro niistä mikään. Käytettävissä on Verohallinnon varainsiirtovero­aineisto, Kiinteistön­välitysalan keskusliiton aineisto ja Maanmittaus­laitoksen kauppahinta­rekisteri. Osviittaa antavat myös väestörekisteri­keskuksen tiedot asunto­tuotannosta.

Vuonna 2018 käynnistyneen EU-rahoitteisen projektimme yhtenä tavoitteena on ollut tuottaa neljännes­vuosittainen indikaattori kauppojen lukumäärälle. Tätä usean eri aineiston kautta tuotettavaa kokonais­kauppamäärää Tilastokeskus tuottaa vuoden 2020 aikana. 

Tilastointiin on useita lähteitä

Varainsiirtoveroaineistoon kertyvät aikanaan kaikki asunto­kaupat, joista on tehty varainsiirto­veroilmoitus. Aineiston kertymisessä on kuitenkin viivettä, sillä käytetyn asunnon ostajalla on aikaa kaksi kuukautta kaupanteosta maksaa varainsiirto­vero. Lisäksi tähän asti suurin osa ilmoituksista on tehty paperi­lomakkeilla, joiden vienti Verohallinnon järjestelmään on tuonut viivettä. Tästä syystä varainsiirto­veroaineiston tietoja ei voikaan käyttää tuoreimpien ajankohtien osalta asunto­kaupan aktiivisuuden arviointiin.

Kiinteistönvälitysalan keskusliiton (KVKL) hintaseuranta­palvelun aineisto kattaa alueesta ja rajauksista riippuen 70-80 prosenttia vanhojen osake­asuntojen kaupoista. Aineisto on ajantasainen, ja hintaseuranta­palveluun kuuluvien kiinteistön­välittäjien kautta tehdyt kaupat saadaan kerralla. Aineisto on kuitenkin altis rakenne­muutoksille: palveluun voi liittyä uusia välittäjiä tai joinakin kuukausina kauppojen raportointi voi olla kattavampaa kuin toisena. Aineisto ei siten ole kauppojen lukumäärissä mitaten ajassa täysin vertailu­kelpoinen.

Maanmittauslaitoksen ylläpitämästä kiinteistöjen kauppahinta­rekisteristä saadaan omalla tontilla sijaitsevien omakoti­talojen kauppamäärät. Tilasto­keskuksen ja Maanmittaus­laitoksen julkaisemat luvut tehdyistä kaupoista eroavat vuositasolla erilaisten rajausten takia. Tässä tarkastelussa käytetään Tilasto­keskuksen lukuja, sillä ne ovat saatavissa kvartaali­tasolla. Tehtyjen uusien pientalo­kauppojen määrää voidaan arvioida erillisille pientaloille myönnetyistä rakennus­luvista.

Myytyjen uusien osakeasuntojen lukumäärää voidaan arvioida KVKL:n aineiston ja Tilasto­keskuksen tiedonkeruun perusteella. Suurin osa suurista rakennuttajista ja kiinteistön­välittäjät raportoivat kuukausittain myydyistä asunnoista KVKL:n hintaseuranta­palveluun.

Tilastokeskuksen omalla tiedon­keruulla paikataan aukkoja KVKL:n aineistossa. Aineisto kattaa arviolta noin 80 prosenttia uusien vapaa­rahoitteisten asuntojen kaupoista.

Varainsiirtoveroaineisto ei sovellu uusien asuntojen kauppojen tilastointiin, sillä varainsiirto­vero maksetaan uusista asunnoista vasta asunnon valmistuttua. Uusista asunnoista tehdään kauppa usein jo rakennus­vaiheessa.

Asuntokauppa piristyi 2. neljänneksellä – etenkin pääkaupunki­seudulla

Suuntaa-antavia lukuja aineistoista voidaan kuitenkin laskea. Kokonaisuudessaan asunto­kaupassa ollaan yhä selvästi alle vuosi­kymmenen vaihteen huippu­vuosien. 2019 ensimmäisellä vuosi­puoliskolla asunto­kauppojen kokonais­lukumäärä on viime vuoden tasolla, kun käytetään vanhojen asuntojen lukumäärissä rekisteri­tietoja.   

Asuntokaupassa tämän vuoden ensimmäinen neljännes oli vaisu eri puolilla Suomea. Toisella neljänneksellä vilkastui viime vuoteen nähden etenkin omakoti­talojen kauppa (kuvio 2).   

Pääkaupunkiseudulla 2. neljännes oli saatavilla olevien tietojen mukaan hyvä sekä vanhojen osake­asuntojen että omakotitalojen myynnissä. Kauppamäärät kasvoivat kokonaisuudessaan noin 4 prosenttia viime vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna. KVKL:n aineiston perusteella kauppaa tehtiin jopa 10 prosenttia enemmän kuin viime vuonna. (Kuvio 3)

Pääkaupunkiseudulla myytyjen uusien asuntojen osuus kaikista myydyistä on aineiston perusteella selvästi suurempi kuin muualla maassa.

Kolmannen neljänneksen asunto­kauppaa voidaan arvioida vain KVKL:n aineiston perusteella. Aineiston mukaan vanhojen asuntojen kauppaa tehtiin koko maassa noin 6 prosenttia enemmän kuin viime vuonna ja pääkaupunki­seudulla edelleen jopa 10 prosenttia enemmän kuin viime vuonna.

Uusien osakeasuntojen kauppoja eniten vuonna 2017

Uusista osakeasunnoista on saatavilla kohtuullisen vertailu­kelpoista aineistoa vuodesta 2015 alkaen. Uusia osake­asuntoja on myyty aineiston perusteella eniten vuonna 2017.

Vuoden 2019 1. ja 2. neljänneksellä uusia asuntoja myytiin vähemmän kuin viime vuonna vastaavaan aikaan. Vuoden 2019 kolmannella neljänneksellä uusien asuntojen kauppa piristyi. 

Uusien vapaarahoitteisten asuntojen myynti­määrät – reilut 10 000 vuodessa –  kuulostavat varsin pieniltä suhteessa valmistuneiden ja aloitettujen asuntojen kokonais­määrään. Siihen sisältyvät myös ara-asunnot sekä kiinteistö­osakeyhtiöiden vuokrausta varten rakennuttamat asunnot, joita on karkeasti arvioituna noin puolet valmistuneista asunnoista.

Uusien pientalojen aloitukset ovat vähentyneet vuoden 2011 alusta yli 40 prosenttia asuntojen kappale­määrillä mitattuna, mutta pysyneet viime vuosina varsin vakiona hieman yli 7 000 aloituksen tuntumassa.

Entä vuokratontilla sijaitsevat omakotitalot?

Vielä toistaiseksi lukumäärä­tilastoinnin ulkopuolelle jäävät omakoti­talot, jotka sijaitsevat vuokra­tontilla. Maanmittaus­laitoksen kiinteistöjen kauppahinta­rekisteri kattaa vain omalla tontilla sijaitsevat kiinteistöt. Rekisterien ja KVKL-aineiston avulla voidaan kuitenkin arvioida, missä vuokra­tontilla sijaitsevia pientaloja sijaitsee ja kuinka suuri osuus markkinasta on kattamatta.

Verohallinnon kiinteistö­tietokannasta voidaan päätellä vuokra­tontilla sijaitsevien omakoti­talojen luku­määriä. Koko maassa vuokratontilla sijaitsee noin 11 prosenttia kaikista omakoti­taloista. Pääkaupunki­seudulla osuus on noin 10 prosenttia. Helsingissä sijaitsevista omakotitaloista vajaat 20 prosenttia sijaitsee vuokratontilla, Espoossa 9 prosenttia ja Vantaalla 5 prosenttia. (Kuvio 4)

Suurista kaupungeista vuokratontilla sijaitsevia omakoti­taloja on eniten Tampereella, Joensuussa, Kuopiossa ja Oulussa (yli 30 prosenttia).

Karkeita arvioita vuokratontilla sijaitsevien myytyjen omakoti­talojen kauppa­määristä voidaan esittää KVKL:n aineiston perusteella. KVKL:n tietojen mukaan myydyistä omakoti­taloista koko maassa noin 15 prosenttia sijaitsee vuokra­tontilla. Pääkaupunki­seudulla vuokra­tontilla sijaitsevien omakoti­talojen osuus myydyistä on hieman pienempi, noin 10 prosenttia. Osuudet ovat pysyneet varsin vakaina 2010-luvulla.

Varainsiirtoveron ilmoittaminen muuttuu marraskuussa

Marraskuussa 2019 varainsiirto­veron ilmoittaminen muuttuu, ja se toisaalta tukee mutta toisaalta haastaa edelleen vanhojen osake­asuntojen kauppojen lukumäärien tilastointia. Kiinteistön­välittäjien tulee marraskuusta alkaen ilmoittaa varainsiirto­veron maksusta sähköisellä lomakkeella paperi­lomakkeen sijaan.

Varainsiirtoveroilmoitusten kertyminen nopeutuu, kun paperi­lomakkeen käyttö vähenee, ja siten lukumäärien rekisteri­pohjainen tilastointi reaali­aikaistuu.

Lakimuutoksessa varainsiirtoveron ilmoittamisesta tulee pakollista. Siten lukumäärät eivät ole tulevaisuudessa täysin vertailu­kelpoiset aiempien ajankohtien tietoihin, sillä aiemmin osa varainsiirto­veroilmoituksista on jätetty tekemättä.

Tilastokeskuksen vuoden 2020 puolella tuotantoon tuleva lukumäärä­indikaattori tarjoaa kuitenkin jatkossa parhaimman eri aineistoja yhdistelevän kokonais­kuvan kaupan­käynnin aktiivisuudesta.

Kirjoittaja on yliaktuaari Tilastokeskuksen yritystilastot -yksikössä.