Talousuutisia seuraavat ovat viime aikoina nähneet uutisissa spekulointia mahdollisen pörssikuplan puhkeamisesta. Monet talouden mittarit varoittavat nyt sijoituskohteiden korkeista hinnoista ja sijoittajia liiasta riskinotosta.

Pörssikuplan puhkeamista odotellaan ehkä jo senkin takia, että edellisestä laskusuhdanteesta on kulunut hyvin pitkään – kevään 2020 koronaromahduskin jäi lopulta vain tilapäiseksi notkahdukseksi lähes 12 vuotta kestäneessä noususuhdanteessa.

Miksi pörssikuplia edes ilmenee? Entä miksi rahoitusmarkkinoilla tuntuu toistuvan sama kaava, jossa kuplan puhkeamisen jälkeen eletään jonkin aikaa hiljaiseloa ennen seuraavan kuplan ilmaantumista? Vastauksia näihin kysymyksiin olen etsityt asuntojen hintakehityksistä sekä luottomarkkinoiden toiminnasta.

Riskien hahmottaminen on vaikeaa

Taloustieteessä on viimeisen kymmenen vuoden aikana yleistynyt näkemys, jonka mukaan finanssikriisit, eli riittävän pahat kuplien puhkeamiset, ovat rahoitusmarkkinoiden keskipitkien syklien huippuja. Näitä syklejä puolestaan ohjaavat taloustoimijoiden riskinottohalukkuus ja lainanottomahdollisuudet. (Borio 2014.)

Esimerkiksi kovaa iskenyt finanssikriisi saattaa aluksi tehdä meidät varovaiseksi isojen hankintojen kanssa, mutta vuosien vaihtuessa ja talouden toipuessa aiemmin omaksuttu varovaisuus vähitellen hälvenee.

Kyse ei ole puhtaasti siitä, että pitkään jatkunut talouden nousukausi parantaa riskinsietokykyämme. Riskit saatetaan myös nähdä tai kokea aiempaa alhaisemmaksi. (Borio 2014.)

Asuntomarkkinoiden kuumenemisen mekanismi

Kuvittele, että olet asuntoesittelyssä mukavassa naapurustossa lähellä palveluja. Hintapyyntö on kuitenkin sen verran korkea, että asunnossa pitäisi ehkä olla yksi huone enemmän. Toisaalta sijainti vaikuttaa halutulta, ja hinnatkin ovat nousseet tasaisesti viimeisen kymmenen vuoden ajan. Ehkäpä tämän kerran voisi maksaa hieman enemmän, kun hintojen nousutrendin jatkumisellekaan ei näy loppua.

Kuvittele sama tilanne uudestaan, mutta kymmenen muun ostajaehdokkaan kanssa. Lisäksi asunnot menevät kuin kuumille kiville ja kaikilla on käytössään halpaa lainarahaa.

Nyt kisaa ei käydäkään ainoastaan siitä, kuka on nopein tai kuka arvioi asunnon hintakehityksen ylioptimistisimmin; kisaa käydään myös siitä, kuka pystyy ottamaan asunnon ostamista varten eniten lainaa. Tässä tilanteessa äärimmilleen viety riskin- ja lainanotto ovat ainoita keinoja selvitä voittajana markkinoilla.

Kuulostaapa pelottavasti pääkaupunkiseudulta vuonna 2021.

Hintojen nousu on itseään vahvistava kierre

Asuntojen kysyntää lisäävät noususuhdanteessa muun muassa työllisyyden ja tulojen kasvu. Tilanne on kuitenkin myös osittain sisäsyntyinen. Asuntojen käyttö lainojen vakuuksina voimistaa noususuhdanteessa hintojen nousua entisestään.

Kun asuntojen hinnat nousevat, asunnosta saa suuremman vakuuden lainalle. Toisaalta kun lainanotto on helppoa, asuntojen ostaminenkin on helpompaa, mikä lisää asuntojen kysyntää. Asuntojen kysyntä lisää siis lainojen kysyntää ja päinvastoin. Vakuuksien hintojen ja lainojen suhdetta onkin kutsuttu rahoitukselliseksi kiihdyttäjäksi, ja sen on arvioitu voimistavan rahoitusmarkkinoiden heilahteluja (Bernanke ym. 1999).

Ei siis ihme, että rahoitusmarkkinoiden kuumentuneisuuden analyyseihin käytetään juuri asuntojen hintoja ja lainoja.

Rahoitusmarkkinoiden syklien tutkimuksessa asuntolainojen sijasta tarkastellaan kuitenkin tarkalleen ottaen yritysten, kotitalouksien sekä kotitalouksia palvelevien voittoa tavoittelemattomien yhteisöjen kaikkea velkaa eli luottoa. Yhtenä syynä on todennäköisesti se, että asuntojen ja muiden vakuuksina käytettävien varallisuuskohteiden luotoista ei ole kansainvälisesti olemassa yhtä kattavasti dataa.

Luottojen ja asuntojen hinnat seuraavat toisiaan

Tilastokeskuksessa kirjoittamassani maisterintutkielmassa olen tutkinut luoton ja asuntojen hintojen syklejä Suomessa. Tutkielmani johtopäätöksenä on, että myös Suomen rahoitusmarkkinoiden syklit noudattavat kansainvälisestä kirjallisuudesta tuttua kaavaa: luotoissa ja asuntojen hinnoissa on 8–20 vuotta pitkiä syklejä, jotka liikkuvat hyvin läheisesti yhdessä ja joiden huipuilla on taipumusta ajoittua lähelle finanssikriisejä.

Mielenkiintoista on myös se, että syklit näyttävät ajallisesti liikkuvan yhdessä bruttokansantuotteen kanssa, mutta heilahtelevat voimakkaammin.

Kuvio 1 havainnollistaa luottojen, asuntojen hintojen ja bruttokansantuotteen keskipitkiä syklejä Suomessa. Tulokset on saatu Christiano-Fitzgerald-suodattimella, joka eristää muuttujista 8–30 vuoden mittaiset syklit. Erityisesti 1990-luvun lama ja vuoden 2008 finanssikriisi erottuvat kuviosta selkeimpinä syklisinä huippuina.

Miten luottojen ja asuntojen hintojen syklejä sitten voitaisiin ohjata, jotta uusia kuplia ei syntyisi?

Euroopan keskuspankki ei toistaiseksi suunnittele korkojen nostamista, sillä talouden elpyminen koronasta on vielä kesken eikä inflaation uskota nousevan 2 prosentin hintavakaustavoitteeseen vielä muutamaan vuoteen. Asuntojen hintojen nousupainetta on myös vaikea vähentää, sillä uusien asuntojen rakentaminen on hidasta.

Pitkällä aikavälillä tietoa syklin vaiheesta voidaan kuitenkin käyttää talouspoliittisen päätöksenteon tukena, kun yritetään ennaltaehkäistä kuplan syntymistä tai minimoida kuplan puhkeamisen seurauksia.

Myös megatrendit vaikuttavat hintoihin

Asunnon ostajan tai sijoittajan kannalta on tärkeää muistaa, että sijoituskohteiden hintoihin kuuluu syklien lisäksi myös pitkän aikavälin trendi. Kaupungistumisen kaltaisen megatrendin seuraaminen saattaakin olla myös vähemmän stressiä aiheuttava sijoitustaktiikka kuin syklisen vaiheen päätteleminen.

Näillä näkymin paras tapa varautua rahoitusmarkkinoiden sykleihin on kuitenkin tarkastella kriittisesti omaa todellista riskinsietokykyään ja varautua myös mahdollisiin arvonlaskuihin.

EU-maiden syklien yhtäläisyyksistä tarvitaan jatkotutkimusta

Jatkotutkimusta tarvitaan erityisesti rahoitusmarkkinoiden syklien yhdenmukaisuudesta Euroopan unionissa. Schülerin ym. (2015) mukaan rahoitusmarkkinoiden syklit ovat euroalueella keskimäärin samanlaisia, mutta toisaalta Stremmel (2015) on havainnut erojen kasvavan talouden nousukausina.

Tieto syklien yhteisliikkeistä ja eroavaisuuksista maiden välillä auttaisi muun muassa talouspoliittisten toiminnan suunnittelussa ja myös finanssikriisejä ehkäisevien toimien kohdistamisessa.

Kirjoittaja työskentelee graduharjoittelijana Tilastokeskuksen Kumppani ja ekosysteemisuhteet -palvelualueella ja opiskelee taloustiedettä Helsingin yliopistossa.

Lähteet:

Bernanke, B. S., Gertler, M. & Gilchrist, S. (1999), ‘The financial accelerator in a quantitative business cycle framework’, Handbook of macroeconomics, 1, 1341–1393.

Borio, C. (2014), ‘The financial cycle and macroeconomics: What have we learnt?’, Journal of Banking & Finance 45, 182–198

Schüler, Y. S., Hiebert, P. & Peltonen, T. A. (2015), ‘Characterising the financial cycle: a multivariate and time-varying approach’, ECB Working Paper, No. 1846.

Stremmel, H. (2015), ‘Capturing the financial cycle in Europe’, ECB Working Paper, No. 1811.