Kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen puutetta pääkaupunki­seudulla on valitettu iät ja ajat. Mistä kiikastaa, ja miten solmu olisi ratkaistavissa?

Viime vuosina pääkaupunki­seudulle on rakennettu runsaasti vapaa­rahoitteisia vuokra-asuntoja. Ensin tuli finanssikriisin jälkeinen välimalli, jossa rakentaja saa myydä asunnot vapaasti tietyn ajan jälkeen, ja sitten asuntorahastot. Rakentaminen on ollut huippu­tasolla vuokra-asuntojen rakentamisen ansiosta.

Valtion tukemia normaaleja vuokra-asuntoja on tuotettu viime vuosina vain

1 000 – 2 000 vuosittain. Pääkaupunkiseudulle tulee uusia työ­paikkoja pääosin palvelu­ammatteihin ja osa-aikaisiin töihin.

Näiden töiden palkoilla ei makseta markkina­vuokria eikä osteta omistus­asuntoja. Asuntojen puute haittaa talouden kehitystä.

Miksi kohtuuhintainen vuokra-asuntotuotanto on niin alhaisella tasolla? Budjetti­rahaa on käytetty asuntotuotantoon vähän. Vähäiset tukirahat on otettu budjetin ulko­puolisesta asunto­rahastosta eli käytännössä asukkaiden maksamista lainojen lyhennyksistä ja koroista.

Koko Suomessa on rakennettu 2000-luvulla lähes puoli miljoonaa asuntoa (taulukko 1). Näistä valtion tukemia Ara-vuokra-asuntoja on ollut vajaa neljännes eli noin 114 000. Normaaleja Ara-vuokra-asuntoja on rakennettu 40 000, vain noin kahdeksan prosenttia koko asunto­tuotannosta.

Taulukko 1. Asuntotuotanto Suomessa 2000-luvulla

Lähde: Tilastokeskus ja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA)

Samaan aikaan Ara-asuntoja on vapautunut tai vapautettu vuokra­sääntelystä 110 000 asuntoa eli saman verran kun uusia on rakennettu.

Välimallia, korkokattoa, investointilupauksia…

Kaikki 2000-luvun hallitukset ovat yrittäneet ratkaista kohtuu­hintaisen vuokra-asunto­tuotannon ongelmaa. Kokeilussa on ollut vuoden 2008 välimalli, korkokattoa, lupauksia investoinneista, sopimuksia kuntien kanssa ja viimeisimpänä 10 vuoden välimalli.

Kaikista yrityksistä huolimatta normaalien Ara-vuokra-asuntojen vuosi­tuotanto on jäänyt noin 2 000 asunnon tasolle.

Vuosina 2009 ja 2010 tehtiin ns. välimallilla noin 7 500 vuokra-asuntoa, pääosin pääkaupunki­seudulle. Näiden asuntojen neliövuokra on pääkaupunki­seudulla

23 – 25 euroa kuukaudessa. Asuntoja tuli, mutta ei palveluammateissa työskenteleville.

Yksiön vuokra on näissä asunnoissa pääkaupunki­seudulla noin 720 euroa ja kaksion yli tuhat euroa kuukaudessa. Tämän hintaisia vuokra-asuntoja on tuotettu viime vuosina pääkaupunki­seudulle täysin markkinaehtoisesti useita tuhansia uuden asunto­rahasto­mallin pohjalta.

Uusimman 10 vuoden välimallinkin neliö­vuokrat tulevat nousemaan yli 20 euroon kuukaudessa. Tästäkään mallista ei tule olemaan apua pieni­palkkaisille. Ratkaisuna ei ole välimallit, vaan tarvitaan pitkä­aikaisia lainoja ja edullista rakennus­maata.

Miten Helsingin kaupunki sen tekee?

Helsingin kaupunki omistaa 47 000 Ara-vuokra-asuntoa. Asuntojen keski­määräinen neliö­vuokra oli 11,06 euroa kuukaudessa vuonna 2015. Halvimmissa yhtiöissä vuokra oli 9,81 ja kalleimmassa 12,33. Miten tähän HEKA:n keskivuokraan päästään, se on esitetty taulukossa 2.

Taulukko 2. Helsingin kaupungin vuokratalojen vuokrien rakenne 2015

Lähde: Helsingin kaupungin asunnot Oy, HEKA

HEKA-asuntojen hoitovuokra on vajaat kuusi euroa ja pääoma­vuokra reilut viisi euroa neliö­metriä kohti kuukaudessa. Suurimmat meno­erät ovat korjaukset ja lämmitys hoito­vuokrassa sekä lainojen lyhennys, lainakorot sekä tontin vuokra pääoma­vuokrassa.

30 neliön yksiön keskivuokra on 330 ja 50 neliön kaksion 550 euroa kuukaudessa. Kuulostaa hienolta. Vuokrien kohtuullisuuden takaa Helsingin kaupungin vahva tuki lainoissa, koroissa ja tontti­vuokrissa.

Miten päästään kohtuuhintaiseen vuokraan?

Vuokra-asuntototuotannon kustannukset koostuvat tontti­maasta, laina-ajasta, koroista, rakennuskustannuksista ja rakentamisen normeista.

Tonttimaan hinta on avain­asemassa. Jos ongelmaan halutaan pääkaupunki­seudulla todellinen ratkaisu, pitäisi pääkaupunki­seudun metropoli­kuntien ja valtion luovuttaa tontteja vuokra-asunto­rakentamiseen Helsingin kaupungin nykyisten vuokra­tonttien ehdoilla.

Rahoituksessa laina-aikojen tulisi olla vähintään 40 vuotta ja lainojen koroissa yhden prosentin omavastuu.

Näillä ehdoilla voidaan päästä kohtuuhintaiseen vuokra-asumiseen.

Taulukkoon 3 laskemassani mallissa 1 pääoma­vuokran oletuksena on 40 vuoden laina yhden prosentin korolla, oman pääoman korko­tuotto on yksi prosentti ja tontin vuokra kaksi prosenttia käyvästä hinnasta. Rakennuskustannus olisi 3 000 euroa neliö­metriä kohden.

Taulukko 3. Kohtuuhintainen vuokrakustannusrakenne

Lähde: Kirjoittajan laskelmia HEKAn vuokrien pohjalta ja tämän päivän todellisia ratkaisuja

Mallissa 2 lainakorkona on kaksi prosenttia, oman pääoman ja tontin tuotto kuusi prosenttia (taulukko 4).

Taulukko 4. Pääomavuokran vaihtoehtoja

Lähde: Kirjoittajan oletuksia ARAn ja HEKAn toteutuneiden laskelmien pohjalta

Mallin 1 laskelmat osoittavat, että uus­tuotannossa voidaan päästä 13,70 euron neliö­vuokriin, jos yhteiskunta subventoi korkoja sekä tontti­vuokria ja rakennus­kustannukset saadaan kohtuulliselle tasolle. Yksiöissä tämä merkitsisi noin 410 euron ja kaksioissa 690 euron kuukausi­vuokria.

Käytännössä tänä päivänä aloitettavien valtion tukemien vuokra-asuntojen vuokrat nousevat 20 euroon mallin 2 kustannus­rakenteen mukaisesti. Tämä merkitsee yksiöissä 600 euron ja kaksioissa 1 000 euron kuukausivuokria. (Taulukko 5.)

Taulukko 5. Yksiön ja kaksion vuokrat pääkaupunkiseudulla eri rahoitusmalleilla

Lähde: Helsingin kaupungin asunnot Oy, HEKA, kirjoittajan laskelmat

Tukea rakentamiseen vai asumiseen?

Vuokra-asuntopolitiikan perus­kysymys on, tuetaanko asuntojen rakentamista vaiko asumista. Suomessa ja Euroopassa yleisenä suuntauksena on viime vuosina ollut tukea asumista ja vähemmän asuntojen rakentamista.

Tuki asumistuen kautta on kasvanut viime vuosina. Asumistukeen ja asumisen toimeentulo­tukeen menee Suomessa noin 2 miljardia euroa vuodessa.

Asumistukimenoja on vaikea ennakoida ja hallita. Tämä aiheuttaa budjetin laatijoille harmaita hiuksia. Asumisen tukimallissa ihmiset hakevat asumis­tukea Kelalta ja sosiaali­toimistoilta. Vaarana on, että osa tuesta valuu vuokran­antajille.

Toinen mahdollisuus on tukea vuokra-asuntojen rakentamista tukemalla tontti­maata ja laina­korkoja. Tämäkin malli maksaa, mutta ei niin paljon kuin suora asumis­tuki.

Lisäksi tämä tuki on paremmin ennakoitavissa. Menot eivät ole suoraan juoksevia kassa­menoja kunnille tai valtiolle vaan laskennallisia menetettyjä tuottoja.

Normien hölläämisellä kustannussäästöjä

Rakentamisen normien osittainen purku alentaa myös rakennus­kustannuksia. Ratkaisevassa asemassa ovat autopaikat, väestösuojat, erityis­ryhmien määräykset sekä rakennusten ulkoiset erikois­ratkaisut.

Osittain kustannuksia lisäävät myös vaatimukset keski­määräisestä asunnon koosta. Suurin kysyntä vuokramarkkinoilla kohdistuu yksiöihin ja kaksioihin, mutta rakennus­määräyksissä suositaan suurempia asuntoja. Jos halutaan kohtuu­hintaisia vuokra-asuntoja, tulisi normistoa purkaa.

Rakentamisen normien purkamisesta kyllä puhutaan, mutta aina löytyy joku, joka vaatii ja löytää perustelut kalliille rakennus­määräyksille.

Rakentamisen normeja voitaisiin vähentää esimerkiksi pienentämällä asuntojen keskikokoa. Inva­kylpyhuonetta ei tarvitsisi rakentaa jokaiseen asuntoon, eikä väestön­suojia ja autopaikkoja tarvitsisi rakentaa jokaiseen talo­yhtiöön.

Myöskään talojen ulko­vaipoille ei pidä laittaa turhia vaatimuksia. Talot voisivat olla vaatimattomia mutta laadukkaita.

Tahtoa, uusia toimijoita, kaavoitusta...

Yksiö 400 ja kaksio 700 euroa kuussa – ratkaisu­malli tuntuu yksin­kertaiselta, mutta miksi tämän hintaisia vuokra-asuntoja ei synny? Kunnat ja valtio eivät halua luovuttaa edullisia tontteja, ne myydään mieluummin. Moni kunta myös pyrkii valikoimaan asukkaitaan kaavoitus- ja rakentamis­politikallaan.

Kunnat ja valtio pitää velvoittaa luovuttamaan tontteja, ja asuntojen kaavoitus­päätös pitää antaa pääkaupunkiseudulla metropoli­tasolle.

Uusissa kohteissa tavoiteltu korko­taso toteutuu jo tällä hetkellä, vanhoissa Ara-asunnoissa maksetaan yhä markkinakorkoja korkeampia korkoja.

Hyvinä aikoina rakennusliikkeet eivät ole kiinnostuneita rakentamaan vähemmän tuottavia Ara-asuntoja, huonoina aikoina anellaan lisää tuotantoa. Kuntien pitäisi tehdä rakennus­liikkeiden kanssa sopimus, joka tasaisi rakentamisen sekä hyvinä että huonoina aikoina.

Markkinoilla tarvitaan myös uusia pieniä rakennus­liikkeitä. Näille tulisi taata edullisia tontteja. Nyt kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja rakentavat käytännössä vain kunnat. Markkinoille tarvittaisiin lisää aitoja yleishyödyllisiä rakentajia.

Pitää muistaa, että mitä enemmän rakennetaan kohtuu­hintaisia vuokra-asuntoja, sitä vähemmän nousevat vapaarahoitteiset vuokrat ja asuntojen hinnat. Kyse on tarjonnan lisäämisestä asunto­markkinoille.

Markkinoille tarvitaan lisää kaikenlaisia uusia asuntoja, kohtuu­hintaisia vuokra-asuntoja, sijoittajien markkinahintaisia vuokra-asuntoja sekä omistus­asuntoja.

Vapaa­rahoitteisten asuntojen vuokrat ovat nousseet viime vuosina selvästi nopeammin kuin palkat, asuntojen hinnat tai kuluttaja­hinnat yleensä (kuvio 1). Asuntojen hinnat ovat reagoineet talouden suhdanne­tilanteeseen. Vähentynyt asunto­kauppa on lisännyt kysyntä­painetta vuokra­markkinoille ja nostanut vuokria.

Kuvio 1. Palkkojen, asuntojen hintojen (ASHI), vuokrien (VUT) ja kuluttajahintojen (KHI) kehitys 2010 – 16

Lähde: Tilastokeskus

Nykyisen asunto­politiikan häviäjinä ovat pieni­tuloiset ja loppujen lopuksi asumisen tukien ja talouden hitaamman kasvun kautta koko kansan­talous.

 

Ilkka Lehtinen on kulutus- ja asumisen hintatilastojen kehittämispäällikkö Tilastokeskuksessa.