Helsingissä ja Tampereella lähivuosien asunto­tuotannolle asetettuja tavoitteita on jo lähestytty, Turussa siitä jäädään kauas. Tuotanto­määrien olisi kuitenkin noustava useita kymmeniä prosentteja, jotta kaupungistumis­skenaarion vaatimaan asunto­tarpeeseen voitaisiin vastata.

Suomessa oli vuoden 2015 lopussa 2,9 miljoonaa asuntoa, joista lähes kolmasosa sijaitsi kuudessa asukasluvultaan suurimmassa kaupungissa: Helsinki 350 314 asuntoa, Tampere 130 723, Espoo 125 860, Turku 111 600, Vantaa 104 699 ja Oulu 102 724 asuntoa. Vakinaisesti asuttuja asunnoista on noin 90 prosenttia.

Asuntokannasta 45 prosenttia on kerrostaloasuntoja, 39 prosenttia pientalo­asuntoja, 14 prosenttia rivi- ja ketjutalo­asuntoja ja 2 prosenttia muiden kuin asuin­rakennusten asuntoja.

Suurin osa Suomen asuntokannasta on rakennettu 1960-, 1970- ja 1980-luvuilla (kuvio 1). Eniten asuntoja rakennettiin 1970-luvulla, kun Suomen suurimpien kaupunkien lähiöt perustettiin.

Kuvio 1. Suomen asuntokanta rakennusvuoden mukaan 31.12.2015

Lähde: Tilastokeskus, asunnot ja asuinolot

Iso osa asuntokannasta on lähitulevaisuudessa tulossa peruskorjaus­ikään. Tämän hetkinen matala korkotaso antaa oivan tilaisuuden korjaus­urakoiden aloittamiseksi, koska lainaraha on halpaa. Toisaalta kaikkia rakennuksia erityisesti haja-asutusalueilla ei kannata korjata vähenevän väestöpohjan ja asuntokysynnän johdosta (Hietala et al. 2015).

Suomessa 58 prosenttia asunnoista on omistusasuntoja (kuvio 2). Vuokra-asuntoja on noin 30 prosenttia. Jäljelle jäävästä 12 prosentista vain 2 prosenttia on asumis­oikeusasuntoja. Muiden hallinta­peruste on muu tai tuntematon.

Kuvio 2. Suomen asuntokanta hallintaperusteen mukaan 31.12.2015

Lähde: Tilastokeskus, asunnot ja asuinolot

Asuntokannan tyypillisin asunto on kaksio ja tyypillisin kokoluokka 50 – 59 neliötä. Asunto­kannasta laskettu asunnon keskikoko on kuitenkin huomattavasti suurempi, 80 neliötä. Keski­määräinen asumis­väljyys eli asutun asuntokannan pinta-ala asukasta kohti on 40,1 neliötä.

Asuntotuotannon painopiste siirtynyt kerrostalorakentamiseen

Asuntotuotannon vuosittainen määrä on melko pieni olemassa olevaan asunto­kantaan suhteutettuna. Valmistuneiden asuntojen osuus koko kannasta oli Suomessa keskimäärin vähän yli prosentin vuodessa ajanjaksolla 2000 – 2015.

Valmistuneiden asuntojen määrä on vaihdellut vuosittain 22 000 – 35 000 asunnon välillä keskiarvon ollessa lähes 31 000 asuntoa.

Asuntotuotannon rakenne on muuttunut tällä vuosi­kymmenellä merkittävästi (kuvio 3). Painopiste on siirtynyt kerrostalo­rakentamiseen pientalo­rakentamisen vähetessä rajusti talous­taantuman ja koti­talouksien epävarmuuden seurauksena.

Kuvio 3. Asuntotuotannon rakenne 2000 – 2016

Lähde: Tilastokeskus, rakennus- ja asuntotuotanto

Vuosina 2000 – 2009 pientalojen, kerrostalojen ja rivitalojen tuotanto-osuudet ovat olleet 43 – 42 – 15 prosenttia. Pientalo- ja kerrostalo­rakentaminen ovat olleet siis lähes yhtä suosittuja.

Aikavälillä 2010 – 2016 tilanne on kuitenkin muuttunut ja vastaavat tuotanto-osuudet ovat olleet 33 – 55 – 12 prosenttia kerrostalo­rakentamisen hyväksi. Viime vuonna pientalo­rakentaminen kääntyi kuitenkin pitkästä aikaa kasvuun myönnetyillä rakennus­luvilla ja hanke­aloituksilla mitattuna.

Toinen muutos valmistuneiden asuntojen ominaisuuksissa on se, että asuntojen keski­määräinen huoneisto­ala on parin viime vuoden aikana pienentynyt (kuvio 4). Tämä on nähtävissä kaikissa talotyypeissä mutta selvimmin pientaloissa. Pienempiä asuntoja on rakennettu tyydyttämään pienasunto­tarvetta kasvu­keskuksissa (HYPO Q3/2016).

Kuvio 4. Keskimääräinen huoneistoala valmistuneissa asuinrakennuksissa vuosina 2000–2016

Lähde: Tilastokeskus, rakennus- ja asuntotuotanto

Suomen kuudessa suurimmassa kaupungissa asuntojen koon pieneneminen näkyy myös eri talotyypeissä (taulukko 1). Pientalojen pinta-ala on eniten supistunut Oulussa, kun verrataan vuoden 2016 keskimääräistä huoneisto­alaa pitkän aikavälin keskiarvoon. Rivi- ja ketjutalojen asuntojen koko on pienentynyt eniten Vantaalla ja kerrostalo­asuntojen koko eniten Tampereella.

Taulukko 1. Valmistuneiden asuntojen huoneistoala / asunto Suomessa ja suurimmissa kaupungeissa

Lähde: Tilastokeskus, rakennus- ja asuntotuotanto

Kerrostalotuotannon arvo ylitti viime vuonna pientalo­tuotannon arvon

Suomen asuinrakennustuotannon arvosta iso osa on koostunut pientalojen tuotannosta (kuvio 5). Vasta ihan viime vuosina, pientalo­tuotannon ollessa lamassa, kerrostalojen tuotanto on noussut arvoltaan lähelle pientalo­tuotantoa. Vuonna 2016 kerrostalo­tuotannon arvo nousi ensimmäisen kerran korkeammaksi kuin pientalo­tuotannon arvo 2000-luvulla.

Kuvio 5. Suomen asuinrakennustuotannon arvo 2000 – 2016

Lähde: Tilastokeskus, rakennus- ja asuntotuotanto

Viime vuosina rakentaminen on ollut vahvasti finanssimarkkina­vetoista. Asunto­sijoittajat ovat ostaneet paljon asuntoja, koska ohjaus­korkojen ollessa lähellä nollaa, asunnoista on tullut kiinnostavia sijoitus­kohteita. Sijoittaja­kysynnän on ennustettu hiipuvan vuosina 2017 ja 2018 (Suhdanne­katsaus maaliskuu 2017, Rakennusteollisuus RT & VM:n raksu-ryhmä).

Asuntotuotanto sijoittuu kasvukeskuksiin

Asuntotuotannon määrään ja sijoittumiseen on jo pitkään vaikuttanut kaupungistuminen. Suomessa kaupungistuminen on lähtenyt verrattain myöhään käyntiin, mutta tulevina vuosina sen oletetaan kiihtyvän. Tällä hetkellä Suomen kaupunki­maisilla alueilla asuu noin 69 prosenttia väestöstä (Tilastokeskus, väestörakenne 2015).

Kaupungistumiskehityksen seurauksena asuntoja on rakennettu ja tullaan rakentamaan valtaosin kasvu­keskuksiin (kuvio 6.) Vuosina 2000 – 2016 kumulatiivisesti yli kymmenen­tuhannen rakennetun asunnon paikkakuntia ovat olleet Helsinki, Espoo, Oulu, Vantaa, Tampere, Jyväskylä, Turku, Kuopio, Lahti ja Seinäjoki.

Kuvio 6. Valmistuneet asunnot kunnittain 2000 – 2016

Lähde: Tilastokeskus, rakennus- ja asuntotuotanto

Näiden keskuskaupunkien ympäriltä löytyy kuntia, joihin asuntoja on rakennettu hiukan maltillisemmin (2 500 – 10 000 asuntoa). Maaseutumaisissa kunnissa uusien valmistuneiden asuntojen määrät ovat jääneet muutamaan kymmeneen kyseisellä ajanjaksolla.

Yhteistä kaikille kasvukeskuksille on, että ne ovat korkeakoulu­paikkakuntia. Niissä sijaitsee yliopisto, ammattikorkea­koulu tai molemmat. Paikkakunnat ovat osaamis­keskittymiä, jotka vetävät puoleensa sekä opiskelijoita, työntekijöitä että yrityksiä. Tästä on seurannut pitkän ajan kuluessa itseään vahvistava kasvukehitys.

Kasvun taustalla saattaa joskus olla myös jokin muu ajuri. Esimerkiksi Rovaniemen seudulla matkailu­elinkeino on välittömästi ja välillisesti vaikuttanut työpaikkojen muodostumiseen ja siten asukasluvun ja asuntojen määrän kasvuun.

Tavoitteellista asuntotuotantoa asunto­tarpeiden tyydyttämiseksi

Tämän hetkiset asuntotuotantotasot eivät arvioiden mukaan riitä tyydyttämään tulevaa asuntotarvetta kasvu­keskuksissa[1]. Kohoavat asuntojen hinnat ja niiden korkea taso indikoivat jo nyt asuntojen ylikysynnästä ja alitarjonnasta erityisesti pääkaupunki­seudulla.

Vastatakseen kasvavaan väkimäärään kaupunki­seuduilla valtio on solminut suurimpien kaupunki­seutujen kuntien kanssa maankäytön, liikenteen ja asumisen sopimukset (MAL-sopimukset). MAL-sopimuksissa asetetaan konkreettisia tavoitteita mm. asunto­tuotannolle.

Yleisesti voidaan todeta, että vuosille 2012 – 2015 asetetut MAL-kaupunkiseutujen asunto­tuotanto­määrät eivät ole yltäneet tavoitteeksi asetettuihin (taulukko 2).

Taulukko 2. Asuntotuotantotavoitteet ja -toteumat kaupunkiseuduilla (MAL-sopimuskausi 2012-2015)

*Vuodet 2012 – 2015, **Vuodet 2013 – 2015, **Vuodet 2012 – 2015


Oulun kaupunkiseudulle ei asetettu asuntotuotantotavoitteita. Helsingin kaupunkiseutu: Helsinki, Espoo, Hyvinkää, Järvenpää, Kauniainen, Kerava, Kirkkonummi, Mäntsälä, Nurmijärvi, Pornainen, Sipoo, Tuusula, Vantaa, Vihti.Tampereen kaupunkiseutu: Tampere, Kangasala, Lempäälä, Nokia, Orivesi, Pirkkala, Vesilahti, Ylöjärvi.Turun kaupunkiseutu: Turku, Aura, Kaarina, Lieto, Masku, Mynämäki, Naantali, Paimio, Parainen, Raisio, Rusko, Sauvo.

Lähde: YM, MAL-sopimukset 2012 – 2015; Tilastokeskus, rakennus- ja asuntotuotanto

 

Helsingin seudulla on jääty asuntotuotanto­tavoitteista jonkin verran toteutuma­prosentin ollessa 85. Myös Tampereen seudulla asunto­tuotannon toteuma on samaa luokkaa (84 %). Turussa suunnitellusta määrästä on toteutunut vain 65 prosenttia.

Uudet hallitusohjelman kärkihankkeisiin sisältyvät MAL-sopimukset alle­kirjoitettiin viime kesäkuussa vuosille 2016-2019. Vuoden 2016 osalta Helsingin seudun tuotanto­tavoitteeksi asetettiin 13 500 uutta asuntoa, Tampereen seudun tavoitteeksi 3 160 ja Turun seudun tavoitteeksi noin 2 530 asuntoa.

Vastaavat toteutumat olivat Helsingin seudulla noin 12 200 asuntoa, Tampereen seudulla reilut 3 000 ja Turun seudulla reilut 1 400 asuntoa. Toteuma­prosenteiksi saadaan siis Helsingin seudulla 90, Tampereen seudulla 96 ja Turussa 56. Luvut ovat selvästi paranemaan päin Helsingin ja Tampereen osalta, mutta Turussa jäädään yhä kauemmas tavoitteesta. Helsingin ja Tampereen osalta ollaan jo lähes tavoitetasolla.

Asuntotuotantotarvelaskelmia on tehty myös pitkälle tulevaisuuteen. Yksi viimeisimmistä on asuntotuotanto­tarve 2040-raportti (Vainio 2016). Siinä asuntotuotanto­tarvetta tarkastellaan vuosille 2016 – 2040 eri skenaarioilla (taulukko 3). Skenaarioiden pohjatietona käytetään Tilastokeskuksen väestö­ennustetta.

Taulukko 3. Pitkän aikavälin asuntotuotantotarve ja toteutunut kehitys

Helsingin seutukunta: MAL-kunnat + Karkkila, Lohja, Siuntio.

Tampereen seutukunta: MAL-kunnat + Pälkäne, Hämeenkyrö.

Turun seutukunta: MAL-kunnat pois lukien Aura ja Parainen ja lisäyksenä Nousiainen.

Oulun seutukunta: Oulu, Hailuoto, Kempele, Liminka, Lumijoki, Muhos, Tyrnävä.

Lähde: Vainio (2016); Tilastokeskus, rakennus- ja asuntotuotanto

Konservatiivisessa skenaariossa Helsingin seutukunnan asuntotuotanto­tarve on 10 900 asuntoa vuodessa ja kaupungistumis­skenaariossa 14 608. Tampereen seutukunnassa vastaavat luvut ovat 2 332 ja 3 348, Turun seutukunnassa 1 632 ja 2 240 ja Oulussa 1 712 ja 2 620.

Kun ennustettuja vuotuisia asuntotuotanto­lukuja verrataan ajanjaksolta 1995 – 2015 laskettuihin keskimääräisiin vuotuisiin tuotanto­lukuihin, huomataan, että tuotanto­määrien olisi noustava useita kymmeniä prosentteja, jotta kaupungistumis­skenaarion vaatimaan asunto­tarpeeseen voitaisiin vastata. Asuntovajeen kattaminen kasvavilla kaupunki­seuduilla edellyttääkin hyvin voimakasta uudis­rakentamista.

Mikä on ollut syynä asuntotuotannon vähäisyyteen?

Asuntotuotannon vähäisyys tarpeeseen nähden esitetään johtuvan kahdesta syystä. Ensinnäkin kuntien kaavoitus­prosessit ovat hitaita ja kankeita, josta seuraa se, että kaavoitettua maata ei ole riittävästi. Erityisesti Helsingissä halutuimmille kanta­kaupungin alueille kaavoitus on ollut riittämätöntä.

Toiseksi kunnalliset rakentamismääräykset asettavat tiukkoja vaatimuksia rakennusten sijoitteluun, kerros­korkeuksiin ja keskipinta-alaan ym. Toisinaan myös liiketila­vaatimukset voivat tehdä rakennus­hankkeet kannattamattomiksi. Myös miniasunnot ovat kaavoissa yleensä kiellettyjä.

Asumiskäyttöön kaavoitetun tonttivarannon kehitystä ja riittävyyttä on tarkasteltu ainakin Helsingin osalta (Laakso & Kostiainen, 2011). Selvityksessä esitetään, että toteutuvan asunto­tuotannon määrä riippuu oleellisesti realistisen tonttimaa­varannon suuruudesta. Erityisesti uusien ja rakentamattomien tonttien tarjonnan lisääminen on tehokas keino lisätä asunto­tuotantoa ja hillitä asuntojen hintojen nousua.

Helsingin kaavavarannon viimeaikainen kehitys on ollut nousujohteinen (kuvio 7). Kaavavaranto kasvaa, jos lisäkaavoitukset ovat suuremmat kuin olemassa olevalle varannolle rakentaminen. Kaavoitettu kerrostalo­tonttien kerrosala on kasvanut tasaisesti, mutta pientaloille kaavoitettu kerrosala on pienentynyt hiljakseen.

Kuvio 7. Helsingin kaavavarannon kehitys 2010-2017

Lähde: HSY, SeutuRAMAVA 2010-2017

Tonttitarjonnan kireyttä ja kiertonopeutta ja toisaalta rakentamisen vilkkautta voidaan tarkastella rakentamisen suhteena edellisen vuoden kaava­varantoon. Suhteen pienentyessä tonttitarjonnan tilanne suhteessa rakentamisen tasoon on parantunut.

Vuosina 2011 – 2016 kyseinen asuinrakentamisen suhde on ollut vuosittain 10 – 17 prosenttia (kuvio 8). Kerrostalo­rakentamisessa kaava­varannon käyttö on ollut suurta (20 – 30 % vuosittain), mutta vähentynyt viime vuosina valmistuneen kerrosalan pienentyessä. Suhdeluku voi tulevaisuudessa taas nousta, jos uudet kaavoitukset eivät pysy kerrostalo­rakentamisen vauhdissa.

Kuvio 8. Asuinrakentaminen suhteessa edellisen vuoden kaavavarantoon

Lähteet: Tilastokeskus, rakennus- ja asuntotuotanto; HSY, SeutuRAMAVA 2010-2017

Pientalojen rakentaminen suhteessa edellisen vuoden kaava­varantoon on pysynyt hyvin stabiilina noin 5 prosentissa vuosittain.

Tuoreessa Kilpailu- ja kuluttajaviraston selvityksessä (Ahonen 2017) esitetään, että pohjimmiltaan tosiasiallinen syy asunto­tuotannon niukkuuteen saattaa myös olla siinä, että kaupungeilla ei ole taloudellisia kannusteita nopeampaan väestön­kasvuun. Vaikea kunta­taloudellinen tilanne asettaa rajat mm. investoinneille ja sitä myötä asunto­tuotannolle ja asukas­määrän kasvulle.

Selvityksessä esitetään totaalista muutosta asuin­rakentamisen toiminta­tapoihin. Selvityksessä korostetaan, että ajattelutavan olisi muututtava asunto­tarjonnan rajoittamisesta asunto­tarjontaa edistäväksi. Keinoja tarjonnan lisäämiseksi olisivat kaavoitus­prosessien nopeuttaminen ja kevyempi käsittely, kaavatasojen välisen työnjaon selkiyttäminen sekä kiinteistö­veron ja maankäyttö­maksujen kehittäminen. Myös kuntien vinoutuneita kannustin­rakenteita olisi syytä korjata.

-----------------------------------------------------------------------------------------------

Kaikki Suomessa olemassa olevat asunnot[2] muodostavat asunto­kannan. Asunto­kanta on luonteeltaan varanto­suure. Se muuttuu vuosittain asuntojen uudis­rakentamisen ja talojen purkamisen myötä. Myös käyttö­tarkoituksen muutokset (asunnosta muuhun käyttöön tai päinvastoin) sekä asuntojen yhdistäminen ja jakaminen aiheuttavat muutoksia asunto­kantaan. Asunto­kannan määrää voidaan mitata asuntojen luku­määrällä, asuntojen yhteen­lasketulla pinta-alalla tai asunto­kannan arvolla.

------------------------------------------------------------------------------------------------

Rakentaminen on luvanalaista toimintaa. Rakennuslupia myöntävät kuntien rakennus­valvonta­viranomaiset. Väestörekisteri­keskus saa tiedot rakennus­hankkeista ja rakennuksiin kohdistuneista muutoksista kunnilta tai maistraateilta. Tilastokeskus saa rakennus- ja asunto­tuotantoa koskevat tiedot kootusti Väestörekisteri­keskukselta viikoittain. Lisäksi kerran vuodessa tammikuussa saadaan rakennus- ja asunto­kantaa koskevat tiedot.

Kirjoittaja on yliaktuaari Tilastokeskuksen yritystilastot -yksikössä.

Lähteet:

Ahonen, Ari 2017. Tarjonnan tiellä – rakentamisen sääntely ja paradigmaattisen muutoksen tarve. Kilpailu- ja kuluttajaviraston selvityksiä 1/2017.

Helsingin Sanomat 27.9.2016. Pääkaupunkiseudun rakentamispiikki tuo vain hetken helpotuksen – paikattavana 20 000 asunnon vaje.

Helsingin seudun ympäristöpalvelut. SeutuRAMAVA 2010 – 2017.

Hietala et al. 2015. Asuinrakennusten korjaustarve. PTT raportteja 251.

HYPO:n Asuntomarkkinakatsaus Q3/2016 11.8.2016.

Laakso et al. 2011. Kaavavarannon yhteys asuntotuotantoon Helsingissä ja Helsingin seudulla. Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston yleissuunnitteluosaston selvityksiä 2011:20.

Rakennusteollisuus RT. Suhdannekatsaus maaliskuu 2017.

Tilastokeskus, rakennukset ja kesämökit 2015.

Tilastokeskus, rakennus- ja asuntotuotanto 2017.

Tilastokeskus, väestörakenne 2015.

Vainio et al. 2012. Asuntotuotanto 2030 – Asuntotuotantotarpeeseen vaikuttavia tekijöitä. VTT Technology 2.

Vainio, Terttu 2016. Asuntotuotanto tarve 2015 – 2040. VTT Technology 247.

Valtiovarainministeriö rakennusalan suhdannetyöryhmä, Rakentaminen 2017 – 2018.

Ympäristöministeriö 2016. Kysyntälähtöinen asuntotuotantotarve Helsingin seudulla 2016 – 2025. Ympäristöministeriön raportteja 24|2016.

Ympäristöministeriö, MAL-sopimukset 2012 – 2015.

Ympäristöministeriö, MAL-sopimukset 2016 – 2019.

[1] mm. Vainio 2016; Vainio et al. 2012; Ahonen 2017; YM 2016; Helsingin Sanomat 27.9.2016

[2] 1  Asunnolla eli asuinhuoneistolla tarkoitetaan keittiöllä, keitto­komerolla tai keitto­tilalla varustettua yhden asuin­huoneen tai useampia asuin­huoneita käsittävää, ympäri­vuotiseen asumiseen tarkoitettua kokonaisuutta, jonka huoneisto­ala on vähintään 7 neliömetriä. Jokaisella asunnolla on oltava oma välitön sisään­käyntinsä. Sisään­käynniksi luetaan esim. omakoti­taloissa erillinen ns. ulkoveranta (eteinen). Mikäli käynti asuinhuoneisto­kokonaisuuteen tapahtuu toiseen asuinhuoneistoon varsinaisesti kuuluvien tilojen läpi, ei edellistä pidetä erillisenä asuinhuoneistona, vaan nämä kokonaisuudet muodostavat yhden asuinhuoneiston.