Asuntorakentamiseen myönnettyjen rakennuslupien määrän kääntyminen laskuun alkuvuoden aikana indikoi asunto­tuotannon vähenemistä lähiaikoina. Asuntotuotannon lasku tapahtuu pääosin kerrostalo­rakentamisen vähenemisenä. Pientalo- sekä rivi- ja ketjutalo­rakentamisen kehitys on tasaisempaa.

Asuntotuotanto on pienasuntovaltaistunut ja vuodesta 2015 lähtien yksiöiden ja kaksioiden tuotanto on kasvanut voimakkaasti. Tuotannon keskittyessä pieniin asuntoihin on myös niiden keskikoko pienentynyt toista­kymmentä prosenttia vuosi­kymmenten aikana.

Vanhojen osakeasuntojen kauppa on lukumääräisesti edellisvuoden tasolla ja selvästi alempana kuin vuosikymmenen vaihteessa.

Hintakehityksen osalta alueellinen kaksijakoisuus on edelleen voimistunut: pääkaupunki­seudulla ja kasvu­keskuksissa hinnat nousevat, muualla maassa laskevat tai säilyvät ennallaan.

Asuntojen hintojen alueellinen moninaisuus on kuitenkin huomattavaa ja merkittäviä eroja on esimerkiksi pääkaupunki­seudun alueiden tai kaupunkien osa-alueiden hinta­kehityksessä. Vanhojen omakotitalojen osalta hintataso säilyy tai nousee vain isoissa kaupungeissa.

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen keskivuokrien kehitys näyttäisi koko vuokra-asuntokannan osalta aikaisempia vuosia tasaisemmalta maan eri osien välillä. Uusissa vuokrasuhteissa vuokrien nousu kalleimmilla alueilla on ollut hitaampaa kuin maassa keskimäärin.

Alueiden väliset keskivuokraerot ovat edelleen suuria ja pääkaupunki­seudulla vapaarahoitteisen vuokra-asunnon keski­määräinen neliövuokra on kaksinkertainen pienten kuntien vuokratasoon verrattuna.

Rakennuskustannusten nousu on kiihtynyt viime vuodesta. Keväällä 2018 tehdyt sopimus­korotukset rakennusalalla ovat nostaneet työpanosten hintoja verrattuna vuodentakaiseen.

Rakennustarvikkeiden ja erityisesti betoni­elementtien, puutavaran ja teräs­rakenteiden hinnat ovat nousseet suhteellisen nopeasti. Rakentamisen urakkahinnat ovat rakennusalan suhdanne­ryhmän mukaan nousseet myös vuonna 2018 selvästi rakennus­kustannuksia nopeammin.

Rakennuslupien määrä kääntynyt laskuun

Tulevaa rakennustoimintaa ennakoiva rakennus­lupien määrä on kääntynyt laskuun alkuvuoden aikana. Kerrostalo­asuntoihin myönnetyt rakennusluvat ovat vähentyneet kuluvan vuoden ensimmäisellä puoliskolla 9,4 prosenttia viime vuoden vastaavasta ajankohdasta. Myös pientalo­rakentaminen on kääntynyt uudelleen laskuun tämän vuoden alkupuolella. Sen sijaan rivi- ja ketjutalo­rakentaminen on jatkanut tasaisella tuotannon tasolla.

Valmistuneiden asuntojen määrä on ollut kasvussa ensimmäisellä vuosipuoliskolla. Eniten on valmistunut kerrostalo­asuntoja, 12 830 asuntoa. Kasvua kertyi 19,4 prosenttia vuodentakaiseen verrattuna.

Lähde: Tilastokeskus, rakennus- ja asuntotuotanto

Asuntorakentaminen on hyvin keskittynyttä muutamaan kasvu­keskukseen (Kartat 1 ja 2). Seutu­kunnittainen tarkastelu osoittaa, että 2010-luvulla asuntoja on valmistunut selvästi eniten Helsingin seudulle. Suhteutettuna seutu­kunnittaiseen väestöön asuntotuotanto on ollut aktiivista laajemmalla alueella Suomessa.

Helsingillä matkaa sovittuihin tavoitteisiin

Suurimpien kaupunkien MAL-tavoitteiden toteutumista on tarkasteltu taulukossa 2. Toteutumista on mitattu valmistuneilla asunnoilla. Vuonna 2017 asuntotuotanto­tavoitteeseen ovat päässeet kaikki muut kaupungit paitsi Helsinki.

Lisäksi Tampereella, Vantaalla ja Oulussa on menty selvästi vuotuisen tavoitteen yli. Helsingissä tuotantotasojen tulisi nousta kymmeniä prosentteja, jotta keskimääräisiin vuotuisiin asunto­tuotanto­tavoitteisiin päästäisiin.

Lähde: YM, MAL-sopimukset 2016–2019; Tilastokeskus, rakennus- ja asuntotuotanto

*Oulun maankäytön toteuttamisohjelma 2016–2020

Kerrostalohuoneistojen koko pienentynyt ja määrä kasvanut

Kerrostaloasuntojen tuotanto on keskittynyt viime vuosina yksiöiden ja kaksioiden rakentamiseen (kuvio 2). Erityisesti yksiöiden tuotanto on kasvanut voimakkaasti vuodesta 2015 lähtien. Yksiöiden tuotanto-osuus onkin noussut Suomessa vuoden 2000 15 prosentista yli 40 prosenttiin vuonna 2017.

Suomen kuudessa suurimmassa kaupungissa yksiöiden osuuden kasvu näkyy myös. Eniten yksiöiden tuotantoaan suhteessa isompiin asuntoihin ovat nostaneet Espoo, Oulu ja Vantaa. Esimerkiksi Oulussa yksiöiden osuus asunto­tuotannosta on noussut tasaisesti vuosien ajan (kuvio 3).

Tampereella yksiöiden osuus tuotannosta on ollut pitkään kohtuullisen merkittävä. Sen sijaan Helsingin yksiöiden osuuden kehitys on ollut tasaisempaa ja se ei ole noussut niin paljon kuin muiden suurimpien kaupunkien viime vuosina (kuvio 4).

Tuotannon keskittyessä pienempiin asuntoihin myös niiden keskikoko on ollut laskussa pitkän aikaa. Suhteessa eniten ovat pienentyneet yksiöt (kuvio 5). Vähiten ovat pienentyneet 4 huoneen asunnot.

Rakentamisen kustannusten nousu kiihtynyt

Rakennuskustannusten nousu on kiihtynyt viime vuodesta. Rakennus­kustannus­indeksi on noussut noin 2,5 prosenttia vuodesta 2017.

Edellisen vuoden maltillista kehitystä selitti pitkälti työnantajan sosiaali­kustannusten alentaminen vuoden alussa sekä se, että rakennusalalla ei ole ollut vuoden aikana sopimus­korotuksia.

Keväällä 2018 rakennusalalla tehtiin sopimus­korotuksia, joiden myötä työpanosten hinnat kääntyivät taas nousuun. Työpanosten hinnat ovat nousseet noin 2,5 prosenttia verrattuna vuoteen 2017.

Samaan aikaan myös rakennus­tarvikkeiden hintojen nousu on kiihtynyt. Kokonaisuutena rakennus­tarvikkeiden hinnat ovat nousseet noin 3 prosenttia verrattuna vuoteen 2017. Rakentamisen palveluiden hinnat ovat nousseet tarvikkeita hitaammin, mutta työmaatilojen, telineiden ja sääsuojauksen hinnat ovat nousseet noin 5 prosenttia vuodesta 2017.

Rakennustarvikkeista erityisesti betoni­elementtien, puutavaran ja teräs­rakenteiden hinnannousu on ollut nopeaa. Betoni­elementtien hinnat ovat nousseet yli 10 prosenttia, puutavaran hinnat noin 10 prosenttia ja teräs­rakenteiden hinnat noin 5 prosenttia verrattuna vuoteen 2017.

Rakennuskustannukset ovat kokonaisuutena kehittyneet 2010-luvulla hitaammin kuin kalliiden alueiden, kuten pääkaupunkiseudun, uusien asuntojen hinnat. Rakennus­kustannukset ovat myös rakentamisen suhdanne­ryhmän raportin perusteella kehittyneet selvästi rakentamisen tarjoushintoja hitaammin vuodesta 2015.

Pääkaupunkiseudun urakkatarjoushinnoissa on rakentamisen suhdanne­ryhmän tuoreimman raportin perusteella ollut noin 7 prosentin kasvua vuodesta 2017, kun rakennus­kustannus­indeksi on noussut samaan aikaan noin 2,5 prosenttia.

Urakkatarjouksissa ovat mukana rakentamisen katteet sekä tuottavuus, joita rakennus­kustannus­indeksi ei huomioi. Lisäksi rakennus­kustannus­indeksissä ei ole alueellista ulottuvuutta.

Vanhojen asuntojen kauppamäärät viime vuoden tasoa

Alkuvuoden asuntokauppatietojen valossa vanhojen osake­asuntojen kauppojen lukumäärä on vain hieman alle viime vuoden tason[1] (kuvio 7). Kauppojen lukumäärissä ollaan edelleen huomattavasti alle vuosikymmenen vaihteen huippuvuosien (taulukko 3). Vanhojen omakotitalojen kauppojen määrä on hieman piristynyt viime vuosina.

Vanhojen osakeasuntojen kauppasumma kasvoi viime vuonna 2,4 prosenttia. Yritykset[2] ostivat vanhoista osakeasunnoista alkuvuonna noin 6 prosenttia, mikä on samaa tasoa kuin vuosi sitten.

Yritysten osuus on hieman pienentynyt vuodesta 2015, jolloin yritykset ostivat noin 8 prosenttia vanhoista osakeasunnoista. Viime vuonna valmistuneista uusista osakeasunnoista yritykset ostivat arviolta noin 20 prosenttia, mikä on samaa tasoa aiempien vuosien kanssa.

Myytyjen uusien osakeasuntojen lukumäärästä ei tällä hetkellä ole saatavilla luotettavaa tilastotietoa. Uusien pientalojen aloitukset ovat vähentyneet vuoden 2011 alusta yli 40 prosenttia asuntojen kappalemäärillä mitattuna. Lasku vaikuttaa kuitenkin taittuneen ja vuodesta 2017 lähtien pientalojen aloituksia on ollut vuodessa noin 7 200 (kuvio 1).

Lähde: Tilastokeskus, osakeasuntojen hinnat, kiinteistöjen hinnat, Rakennus- ja asuntotuotanto, ARA

Asuntojen hinnoissa alueelliset erot suuria

Vanhojen osakeasuntojen hinnat jatkavat nousuaan pääkaupunki­seudulla ja kasvu­keskuksissa, kun taas muualla maassa hinnat ovat säilyneet ennallaan, tai laskeneet.

Pääkaupunkiseudun vanhat osakeasunnot ovat nyt noin 7 prosenttia kalliimpia kuin vuonna 2015. Vuosinousu pääkaupunki­seudulla oli tämän vuoden kolmannella neljänneksellä 2,2 prosenttia.

Kuvioista 8 ja 9 nähdään, että vuoteen 2015 verrattuna asuntojen hinnat ovat nousseet eniten Helsingissä (n. 10 prosenttia), Turussa ja Tampereella (7 prosenttia).

Pääkaupunkiseudun sisällä on vaihtelua hintojen nousuvauhdissa: hinnat ovat nousseet vuoteen 2015 verrattuna eniten Helsingissä – Espoossa 4 prosenttia ja Vantaalla 2 prosenttia. Oulussa hinnat ovat nousseet noin yhden prosentin.

Ennakkotietojen mukaan Helsingin, Espoon ja Tampereen alkuvuoden hintanousu tasoittui kolmannella neljänneksellä, kun taas Turussa nousu jatkui. Vantaalla hinnat hieman nousivat alkuvuodesta.  Oulussa hinnat pysyivät samalla tasolla.

Hintanousu on yleisesti voimakkainta kasvukeskusten keskusta-alueilla, poikkeuksena Oulu, jossa erot ovat vähäisemmät.

Suurista kaupungeista ja maakuntakeskuksista hinnat ovat laskeneet vuoteen 2015 verrattuna eniten Kotkassa ja Kouvolassa (kuvio 9).

Maakunnissa vanhojen osakeasuntojen hinnat ovat nousseet vuoteen 2015 verrattuna eniten Uudellamaalla, Varsinais-Suomessa ja Pirkanmaalla ja laskeneet eniten Kymenlaaksossa, Pohjois- ja Etelä-Savossa ja Kainuussa.

Helsingin keskustassa keskimääräinen asuntoneliö kerrostalo­kaksiossa maksaa 7 100 euroa kun maan halvimmilla alueilla asunto­neliön saa alle 1 000 eurolla.

Uusien asuntojen hintakehityksessä erot pääkaupunki­seudun ja muun Suomen välillä ovat selvästi pienemmät kuin vanhoissa osake­asunnoissa.

Vanhojen omakotitalojen hinnat ovat vuoteen 2010 verrattuna nousseet pääkaupunki­seudulla keskimäärin kuusi prosenttia ja laskeneet muualla Suomessa noin viisi prosenttia. Hinnat ovat pitäneet pintansa yli 100 000 asukkaan kaupungeissa ja muualla ne ovat laskeneet (kuvio 10).

Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien nousu tasoittunut

Vapaarahoitteiset vuokrat ovat nousseet viime vuosina koko maassa keskimäärin 3 prosenttia vuodessa, pääkaupunki­seudulla hieman yli 4 ja muualla maassa vajaat 3 prosenttia.

Vuonna 2010 pääkaupunkiseudun neliövuokrat olivat keskimäärin 4,5 euroa kuukaudessa korkeammat kuin muualla maassa. Vuonna 2017 ero oli 6,7 euroa.

Vuonna 2017 vapaarahoitteisten asuntovuokrien nousu tasaantui maan eri osien välillä. Pääkaupunki­seudulla vuokrat nousivat keskimäärin 1,6 prosenttia ja muualla Suomessa 1,8 prosenttia.

Vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokrat ovat aikavälillä 2011–2017 nousseet pääkaupunki­seudulla vajaat 26 prosenttia. Muun Suomen kasvu­keskuksissa nousu on samalla ajanjaksolla ollut hieman hitaampaa: Tampereella ja Turussa noin 18 prosenttia, Jyväskylässä 20 prosenttia ja Oulussa 14 prosenttia.

ARA-asunnoissa keskineliövuokrien ero pääkaupunki­seudun ja muun maan välillä on pysynyt vuodesta 2010 keskimäärin 1,6 eurossa. Ero ARA- ja vapaarahoitteisten asuntojen vuokratasossa on suurimmillaan pääkaupunki­seudulla, yli 5 euroa/m².

Muualla Suomessa ARA-vuokratasot ovat keskimäärin varsin lähellä vapaarahoitteisten vastaavia. Pienissä alle 20 000 asukkaan kunnissa ARA-asuntojen neliövuokrat ovat vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja korkeammalla tasolla.

Lähde: Tilastokeskus, asuntojen vuokrat

Uusissa vapaarahoitteisissa vuokrasuhteissa yksiöiden vuokrat nousivat Helsingissä vain hieman nopeammin on kuin muualla Suomessa. Korkeampi euromääräinen keskivuokra­taso kuitenkin näkyy korkeampina euromääräisinä vuokran­korotuksina, vaikka suhteellinen muutos olisi samaa luokkaa maan eri osien välillä.

Helsingissä yksiön keskivuokra oli 718 euroa kuukaudessa vuonna 2017. Vastaavasti alle 20 000 asukkaan kunnissa yksiön keskivuokra oli viime vuonna 383 euroa.

Vapaarahoitteiset vuokrat ovat nousseet vuodesta 2010 vuoteen 2017 koko maassa yli 24 prosenttia. Samalla tarkasteluvälillä asuntojen hinnat ovat nousseet kuusi, palkat 12,5 ja kuluttajahinnat keskimäärin 10 prosenttia.

Yhtiölainat kasautuvat kotitalouksille

Valtiovarainministeriö asetti elokuun lopussa työryhmän selvittämään kotitalouksien velkaantumista. Taustalla on muun muassa huoli suurten uusien asuntojen taloyhtiölainojen kotitalouksille aiheuttamasta epäsuorasta velkaantumisesta. 

Tampereella, Turussa ja Oulussa yli puolet uusista asunnoista myydään tällä hetkellä suurella eli vähintään 70 prosentin yhtiölaina­osuudella[3] kuten kuviosta 13 nähdään. Pääasiassa suuret yhtiölainat kohdistuvat pieniin asuntoihin eli yksiöihin ja kaksioihin, joista merkittävä osuus ostetaan sijoituskäyttöön.

Suurten yhtiölainojen osuus kaikista uusien asuntojen yhtiölainoista on suurissa kaupungeissa monin­kertaistunut 2010-luvun alusta.

Kuviosta 14 nähdään, että yli 80 prosenttia kaikista uusien asuntojen yhtiölainoista kohdistuu tällä hetkellä kotitalouksille ja suunta on nouseva. Sama havainto pätee myös, jos tarkastellaan yritysten ja kotitalouksien ostamien uusien asuntojen lukumäärää eli kotitaloudet ostavat tällä hetkellä yli 80 prosenttia kaikista uusista asunnoista. 

Laskelma ei valitettavasti kerro siitä, onko kotitalous ostanut uuden asunnon sijoitukseksi vai omaan käyttöönsä. On mahdollista, että osa kotitalouksien ottamista suurista yhtiölainoista on nimenomaan sijoituskäyttöä varten.

Kirjoittajat työskentelevät yliaktuaareina Tilastokeskuksen yritystilastot -yksikössä. Elina Vuorio toimii tiiminvetäjänä asumisen hinnat -tiimissä. Atro Andersson vastaa rakennus­kustannus­indeksin tuotannosta ja kehittämisestä. Jose Lahtinen on tuotantovastaava rakennus- ja asunto­tuotanto­tilastossa sekä uudis­rakentamisen volyymi-indeksissä. Martti Korhonen vastaa vuokratilaston tuotannosta ja kehittämisestä.

[1] Verrattu Tilastokeskuksen tällä hetkellä tiedossa olevia osakeasuntokauppoja viime vuoden vastaavan ajankohdan tietoon.

[2] Varainsiirtoveroaineistossa yrityksinä pidetään niitä ostajia, joille on ilmoituksella annettu y-tunnus.

[3] http://tietotrenditblogi.stat.fi/velkaosuudet-ovat-kasvaneet-erityisesti-suurissa-kaupungeissa/