Asuntojen hintakehityksen alueellinen eriytyminen on edelleen voimistunut: Helsingissä, Turussa ja Tampereella hinnat nousevat, muualla maassa laskevat tai säilyvät ennallaan.

Hintojen alueellinen moninaisuus on huomattavaa. Esimerkiksi maakunta­keskusten keskusta-alueilla hinnat laskevat huomattavasti vähemmän kuin keskustojen ulkopuolella.

Vanhojen asuntojen kauppa on luku­määräisesti viime vuoden tasolla, mutta selvästi alempana kuin vuosi­kymmenen vaihteessa. Asunto­kauppa on vuoden 2. neljänneksellä piristynyt viime vuoteen ja alkuvuoteen verrattuna, etenkin pääkaupunki­seudulla.

Vuokralla-asuminen on yleistynyt edelleen. Vuoteen 2015 verrattuna vuokrat ovat nousseet lähes kaikkialla, mutta vuokrien vuosinousu on hidastunut viime vuosina eri puolilla maata.

Alueiden väliset erot keskivuokrissa ovat suuria. Pääkaupunki­seudulla vapaa­rahoitteisen vuokra-asunnon keski­määräinen neliövuokra on 1,5-kertainen muun Suomen vuokra­tasoon verrattuna.

Uusissa, kuuden kuukauden aikana solmituissa vuokra­suhteissa keski­neliövuokra kaksiosta Helsingin keskustassa on 23 euroa, kun se Oulun keskustassa on vajaat 14 euroa.

Asuntorakentamiseen myönnettyjen rakennus­lupien määrän väheneminen indikoi asunto­tuotannon vähenemistä lähiaikoina. Asunto­tuotannon lasku tulee näkymään pääosin kerrostalo­rakentamisen vähenemisenä. Pientalo- sekä rivi- ja ketjutalo­rakentamisen osuus asunto­tuotannosta on kerrostalo­rakentamista huomattavasti vähäisempää.

Asuntotuotanto keskittyy pienasuntoihin, mutta vuodesta 2015 alkanut yksiöbuumi on hieman rauhoittunut vuoden 2019 aikana. Asuntojen keski­koko on kuitenkin edelleen pienentynyt.

Asuntotuotantotavoitteisiin on päästy kuudessa suurimmassa kunnassa lukuun ottamatta Helsinkiä.

Suurissa kaupungeissa uusia asuntoja myydään yhä suurilla yhtiölaina­osuuksilla. Suurten yhtiö­lainojen osuuden kasvu näyttäisi kuitenkin pysähtyneen, ja monissa kaupungeissa osuus laskenut vuonna 2019.

Hinnat laskeneet maakunta­keskusten keskustoissa selkeästi vähemmän kuin reuna-alueilla

Vanhojen osakeasuntojen hinnat jatkavat selkeää nousuaan Helsingissä, Tampereella ja Turussa. Muualla maassa hinnat ovat pysyneet ennallaan tai laskeneet. Hinta­kehityksessä on suuria alueellisia (kartta 1) ja kaupungin­osittaisia eroja (kuvio 1).

Kartasta 1 nähdään, että hinnat ovat vuoteen 2015 verrattuna nousseet vain kasvu­kolmiossa (Helsinki, Turku, Tampere), Varsinais-Suomessa sekä yksittäisillä alueilla.

Pääkaupunkiseudulla nousu on Helsinkiä selkeästi vaimeampaa Espoossa ja Vantaalla. Oulussa hinnat ovat pysyneet vuoden 2015 tasolla.

Kaupunkien sisällä erot hintakehityksessä ovat kuitenkin huomattavat (kuvio 1). Helsingin keskusta-alueella hinnat ovat nousseet neljässä vuodessa lähes 20 prosenttia, kun taas Helsinki 4 -alueella nousua on kuutisen prosenttia (kartta 2). Vastaava trendi on havaittavissa myös Tampereella ja Turussa.

Vantaan kalleimmalla alueella hinnat ovat nousseet noin 5 prosenttia, kun taas osassa Vantaata hinnat ovat hieman laskeneet.

Suuressa osassa maata hinnat laskevat. Maakunta­keskuksista hinnat ovat laskeneet vuoteen 2015 verrattuna eniten Kokkolassa (13 prosenttia) ja Kouvolassa (10 prosenttia).

Kun tarkastellaan maakuntia ilman maakunta­keskuksia, hinnat ovat laskeneet eniten Etelä- ja Pohjois-Savossa ja Pohjois-Karjalassa (kartta 1). Mikkelissä hinnat ovat laskeneet noin 6 prosenttia. Mikkeliä ympäröivissä kunnissa hinnat ovat laskeneet keskimäärin 23 prosenttia.  

Myös maakuntakeskuksia tarkasteltaessa voidaan havaita huomattavat erot hinta­kehityksessä keskusta-alueiden ja kauempana keskustasta olevien alueiden välillä (kuvio 1).

Kuvio 1. Vanhojen osakeasuntojen hintojen muutokset kaupunkien osa-alueilla vuodesta 2015 vuoden 2019 ennakollisiin vuosi­keskiarvoihin, %

Esimerkiksi Lahdessa hinnat ovat keskusta-alueella pysyneet vuoden 2015 tasolla, kun taas kauempana keskustasta ne ovat laskeneet noin 8 prosenttia. Lahden työssäkäynti­alueella muissa kunnissa hinnat ovat laskeneet keskimäärin noin 5 prosenttia (kartta 3).

Vastaavasti Vaasan keskusta-alueella hinnat ovat laskeneet noin prosentin, kun taas kauempana keskustasta hinnat ovat pudonneet neljässä vuodessa jopa 17 prosenttia. Vaasan työssäkäynti­alueen kunnissa hinnat ovat laskeneet keskimäärin noin 6 prosenttia (kartta 4).   

Turussa hinnat ovat nousseet keskusta-alueella neljässä vuodessa noin 18 prosenttia ja keskustan ulkopuolella kuutisen prosenttia. Turun työssäkäynti­alueella muissa kunnissa hinnat ovat nousseet noin yhden prosentin. (Kartta 5)

Tampereen työssäkäynti­alueella hinnat taas ovat laskeneet hieman. (Kartta 6)

Vanhojen omakotitalojen hinnat ovat vuoteen 2010 verrattuna nousseet pääkaupunki­­seudulla muutaman prosentin ja laskeneet muualla Suomessa noin viisi prosenttia. Hinnat ovat pitäneet pintansa yli 100 000 asukkaan kaupungeissa ja laskeneet muualla.

Hintakehityksen erojen lisäksi myös neliö­hinnoissa on suuret erot niin alueiden välillä kuin sisälläkin. Helsingin keskustassa asunto­neliö kerrostalo­­kaksiossa maksaa keskimäärin 7 100 euroa, Helsinki 4 -alueella 2 900 euroa, ja esimerkiksi Kotkan keskustassa asunto­­­neliön saa alle 1 500 eurolla. Hinnoissa on suurta vaihtelua jo ihan muutaman kilometrin säteellä.

Kasvukolmion keskustoissa vuokrien nousu on ollut hintojen nousua maltillisempaa

Vuonna 2019 asuntojen hinnat ovat nousseet suurista kaupungeista selkeästi vain Helsingissä, Turussa ja Tampereella. Helsingin keskusta-alueella hinnat ovat nousseet alkuvuonna keskimäärin noin 5 prosenttia, Turussa 7 ja Tampereella noin prosentin (kuvio 2).

Vuokrien nousuvauhti on ollut alkuvuonna Helsingin, Turun ja Tampereen kasvu­kolmiossa 1–1,4 prosentin luokkaa.   

Vuoteen 2015 verrattuna vuokrat ovat nousseet lähes kaikkialla, mutta vuokrien vuosinousu on hidastunut viime vuosina eri puolilla maata, myös kasvu­kolmiossa. Vuoden 2019 2. neljänneksellä vuokrien vuosi­muutokset kohosivat jälleen hieman (kuviot 2, 3).

Vuoden 2019 1. vuosi­puoliskolla vapaa­rahoitteisten asuntojen vuokrien nousu on ollut nopeinta Rovaniemellä, Lappeenrannan ja Kuopion keskustassa ja esimerkiksi Turun ja Tampereen keskusta-alueiden ulko­puolella.  

Myös neliövuokrissa on suuria alueellisia eroja

Erot vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen keski­neliövuokrissa ovat suuret. Pääkaupunki­seudulla koko vapaa­rahoitteisen vuokra-asuntokannan keski­neliövuokra oli vuonna 2018 hieman alle 19 euroa, kun se muualla maassa oli 12,6 euroa.

Helsingin keskusta-alueella (Helsinki 1) uusissa vuokra­suhteissa vapaa­rahoitteisen kaksion kuukausi­vuokra neliöltä on yli 23 euroa.

Tampereen keskustassa (Tampere 1) kaksion vuokra­neliön hinta on noin 65 prosenttia Helsingin vastaavasta. Turun keskustassa vuokra­neliön hinta oli hieman Tamperetta alempi vuoden 2019 2. neljänneksellä.

Muiden tarkasteltavien yliopisto­kaupunkien (pl. Helsinki) keskustoissa keski­määräiset vuokra­tasot ovat varsin samaa luokkaa Tampereen ja Turun kanssa.

Espoon ja Vantaan kalleimpien alueiden neliö­vuokrien tasot asettuvat Helsingin ja muiden kaupunkien väli­maastoon.

Perheen kasvaessa siirrytään omistus­asuntoon

Vuokra-asuntokeskustelussa huomio on usein siinä, miten vapaa­rahoitteisten vuokra­yksiöiden vuokrat kehittyvät. Mutta miten yleistä on, että asunto vuokrataan perheen tarpeisiin?

Perheasuntojen osalta omistus­asunto on edelleen selvästi suosituin asunto­tyyppi. Kuviossa 5 on esitettynä asunto­kannan jakautumista asunnon hallinta­perusteen ja huoneluvun mukaisesti koko maan tasolla.

Vuokra-asuminen on selvästi suosituinta yksiöiden osalta: liki 80 prosentissa yksiöistä asutaan vuokralla. Tilanne tasoittuu asuntokoon kasvaessa; kolme huonetta tai enemmän käsittävissä perhe­asunnoissa vuokra-asuntojen osuus on enää 13–14 prosentin luokkaa.

Suurten vuokra-asuntojen vähäisempi suosio tulee myös ilmi vertailtaessa vuokra­indeksin kehittymistä huone­luvuittain (kuvio 6). 

Kaiken kokoisten asuntojen kysyntä on suurta pääkaupunki­seudulla, ja perhekoon asuntojen vuokrat ovat nousseet liki yksiöiden tahtiin. Muualla Suomessa suurten asuntojen vuokrat ovat kallistuneet selvästi yksiöitä hitaammin.

Perhekoon asuntoja vuokrataan sekä vapaa­rahoitteisina että ARA-vuokra-asuntoina. Pääsääntöisesti hinta­rajoitteiset ARA-asunnot ovat vuokra­tasoltaan selvästi vapaa­rahoitteisia edullisempia kaikissa huoneluku­luokissa. Esimerkiksi Helsingissä markkina­kysyntä tuottaa liki 5 €/m² kalliimman neliö­vuokran vapaa­rahoitteisille perhe­asunnoille.

Pienemmillä paikkakunnilla perhe­asuminen on vahvemmin omistusasumis­painotteista, eikä kysyntää isoille vuokra-asunnoille ole. Tämän vuoksi tuetut ARA-vuokraneliöt voivat olla jopa vapaasti markkina­hinnoiteltuja kalliimpia. Tämä tilanne on esimerkiksi Kotkassa, Porissa ja Vaasassa.

Kuvio 7. Perheasuntojen vuokratasot hallinta­tyypeittäin, €/m²

Asuntotuotanto on alueellisesti keskittynyttä

Asuntotuotanto on koko maan tasolla laskussa. Rakennus­toimintaa ennakoiva rakennus­lupien määrä kääntyi laskuun koko maan tasolla vuonna 2018, ja kuluvan vuoden aikana lasku on jatkunut (kuvio 8).

Asuntotuotannon kannalta merkittävin vaikutus on asuinkerrostalo­rakentamisen vähenemisellä, mutta kuluvan vuoden aikana myös erillisten pientalojen ja rivi- ja ketju­talojen rakennus­luvat ovat kääntyneet laskuun.

Kerrostaloasuntoihin myönnetyt rakennus­luvat ovat laskeneet kuluvan vuoden tammi-elokuussa 20,1 prosenttia viime vuoden vastaavasta ajan­kohdasta.

Pientalojen ja rivi- ja ketjutalojen valmistuneiden asuntojen määrä on ollut laskussa vuoden 2019 ensimmäisellä vuosi­puoliskolla. Kerrostalo­asuntojen määrä taas on ollut kasvussa. Ensimmäisellä vuosi­puoliskolla on valmistunut 14 068 kerrostalo­asuntoa, mikä on 9,2 prosenttia enemmän vuoden­takaiseen verrattuna.

Asuntotuotanto on Suomessa alueellisesti keskittynyttä. Kuuden suurimman kaupungin asunnoille myönnetyistä rakennus­luvista nähdään, että esimerkiksi Helsingissä ja etenkin Espoossa asunto­tuotanto on edelleen korkealla tasolla (kuvio 9).

Suurimpien kaupunkien MAL-tavoitteiden (maankäyttö, asuminen ja liikenne) toteutumista on mitattu valmistuneilla asunnoilla (kuvio 10). Vuosina 2016-2018 asuntotuotanto­tavoitteeseen ovat päässeet kaikki muut kaupungit paitsi Helsinki.Tampereella, Turussa ja Vantaalla asunto­tuotantoa on ollut selvästi vuotuisia tavoitteita enemmän. Helsingissä tuotanto­tasojen tulisi nousta kymmeniä prosentteja, jotta keski­määräisiin vuotuisiin asuntotuotanto­tavoitteisiin päästäisiin.

Suomen kuudessa suurimmassa kaupungissa yksiöiden osuuden kasvu on taittunut vuoden 2019 tammi-elokuussa (kuvio 11). Kaksioiden osuus on pysynyt ennallaan ja kolmioiden sekä sitä suurempien asuntojen osuus asunto­tuotannosta on kasvanut vuoden 2019 tammi-elokuussa.

Suurten yhtiölainojen kasvu taittumassa

Valtiovarainministeriön työryhmä on selvittänyt kotitalouksien velkaantumista ja esittänyt keinoja tämän hallitsemiseksi. Taustalla on muun muassa huoli suurten uusien asuntojen taloyhtiö­lainojen koti­talouksille aiheuttamasta epäsuorasta velkaantumisesta. 

Suurten yhtiölainojen osuus kaikista uusien asuntojen yhtiö­lainoista on suurissa kaupungeissa monin­kertaistunut 2010-luvun alusta. (Kuvio 12)     

Vuonna 2015 Tampereella, Turussa ja Oulussa yli puolet uusista kerros- ja rivitalo­asunnoista myytiin suurella eli vähintään 70 prosentin yhtiölaina­osuudella.[1]

Suurella yhtiölainoilla myytävien osuus kasvoi Oulussa ja Tampereella yli 60 prosenttiin vuonna 2016. Helsingissä suurten velka­osuuksien määrä lähti kasvuun vuonna 2018.

Suurten yhtiölainojen osuuden kasvu näyttäisi kuitenkin pysähtyneen ja monissa kaupungeissa osuus laskenut vuonna 2019. Turussa suurten yhtiö­lainojen osuus on kasvanut vuonna 2019.

Pääasiassa suuret yhtiölainat kohdistuvat pieniin asuntoihin eli yksiöihin ja kaksioihin (kuvio 13), joista merkittävä osuus ostetaan sijoitus­käyttöön.

Kuviosta 14 nähdään, että yli 80 prosenttia uusien asuntojen yhtiö­lainoista kohdistuu koti­talouksille. Osuus on pysynyt varsin samana vuodesta 2015 alkaen. Sama havainto pätee myös, jos tarkastellaan yritysten ja koti­talouksien ostamien uusien asuntojen lukumäärää eli koti­taloudet ostavat tällä hetkellä yli 80 prosenttia kaikista uusista asunnoista.      

Laskelma ei valitettavasti kerro siitä, onko kotitalous ostanut uuden asunnon sijoitukseksi vai omaan käyttöönsä. On mahdollista, että osa koti­talouksien ottamista suurista yhtiö­lainoista on nimenomaan sijoitus­käyttöä varten.

Tavoitteena on, että yhtiölainojen osuuksia ryhdytään päivittämään vuonna 2020 osana osake­asuntojen hinnat -tilastoa.

Kirjoittajat työskentelevät yli­aktuaareina Tilasto­keskuksen yritystilastot -yksikössä. Elina Vuorio toimii tiimin­vetäjänä asumisen hinnat -tiimissä. Paavo Kokkonen vastaa rakennus- ja asunnon­tuotannon tilastojen tuotannosta ja kehittämisestä. Martti Korhonen vastaa vuokra­tilaston tuotannosta ja kehittämisestä.

Lue myös Elina Vuorion blogi aiheesta.

[1] http://tietotrenditblogi.stat.fi/velkaosuudet-ovat-kasvaneet-erityisesti-suurissa-kaupungeissa/. Blogissa aiemmin esitellyt laskelmat on päivitetty uusimmilla ja tarkennetuilla tiedoilla.