Vuosi 2017 oli asunto-osake­yhtiöiden korjaamisessa käänne­kohta. Aiemmin korjaus­rakentamisen arvo oli suurin 1960-luvulla rakennetuissa talo­yhtiöissä. Vuosien 2017 ja 2018 tilastoissa 1970-luvun yhtiöt ovat jo menneet korjausten arvossa kärkeen.

Tilastokeskus on uudistanut asunto-osake­yhtiöiden korjaus­­rakentamista koskevan tilaston vuoden 2013 tiedoista alkaen. Näiden tietojen avulla voidaan tarkastella korjaus­rakentamisen arvon jakautumista eri vuosi­kymmeninä rakennetuissa yhtiöissä. Mielen­kiintoisinta on keskittyä erityisesti 1960- ja 1970-lukujen talo­yhtiöihin, koska niitä tällä hetkellä korjataan eniten (taulukko 1).

Lähde: Tilastokeskus, Asuntojen ja asuin­rakennusten korjaukset

1970-luvun buumi alkaa näkyä…

Rakennusbuumi kävi kuumimmillaan 1970-luvulla mutta alkoi jo 1960-luvulla. Buumi vastasi rakenne­muutokseen, kun maaseudulta muutettiin kaupunkeihin.

Betonielementtitaloja ei ehkä alunperin edes suunniteltu kestämään 30-40 vuotta pidempään. Suuri osa on kuitenkin korjattu ja edelleen pystyssä, ja niille on laskettu lisää elin­kaarta.

Se, että korjausten arvo on 1970-luvun talo­yhtiöissä suurempi kuin 1960-luvun yhtiöissä, ei tarkoita sitä, että korjaus­kustannukset asuntoa kohden olisivat 1970-luvun rakennuksissa korkeammat. 1970-luvulla rakennetuissa yhtiöissä on huoneisto­pinta-alaa 60 miljoonaa neliö­metriä ja vastaavasti 1960-luvulla vain 35 miljoonaa neliö­metriä.

1960-luvulla rakennettuja yhtiöitä on edelleen korjattu eniten, kun tarkastellaan huoneisto­alaan suhteutettua korjausten arvoa.

…putkiremontit paisuttavat korjaus­kustannuksia

Yhdistämällä kolmen vuoden aineistot yhteen saadaan riittävästi tietoa rakennus­osittaisen vertailun pohjaksi. Kolmen vuoden korjausten kokonais­arvo on kaksi miljardia euroa niin 1960- kuin 1970-luvulla rakennetuissa talo­yhtiöissä. Ennen 1960-lukua ja 1980-luvulla rakennetuissa yhtiöissä kolmen vuoden yhteen­laskettu korjausten arvo on reilu miljardi euroa.

1960-luvulla rakennettuja yhtiöitä on korjattu yli­voimaisesti eniten, keski­määrin 56 eurolla vuodessa jokaista huoneisto­neliömetriä kohden (taulukko 2). Suurin osa näistä korjauksista on kohdistunut talotekniikkakorjauksiin ja niistä suurin osa putkiremontteihin.

Lähde: Tilastokeskus, Asuntojen ja asuin­rakennusten korjaukset

Merkittävimmät korjauskohteet ovat talo­tekniikka ja ulko­pinnat ja rakenteet. Näistä ensimmäiseen on vuosina 2016–2018 kohdistunut kaikesta korjaus­kustannusten arvosta lähes puolet ja jälkimmäiseenkin melkein 40 prosenttia.

Talotekniikkakorjaukset voidaan lähde­aineistossa jaotella viiteen ala­ryhmään. Korjausten arvolta suurin on vesi- ja viemäri­järjestelmä, sen jälkeen tulevat lämmitys­järjestelmä, sähkö- ja tele­tekninen järjestelmä, hissi ja ilmastointi- ja jäähdytys­järjestelmä.

Vesi- ja viemäröintijärjestelmän korjaukset ovat eri asia kuin putki­remontti. Ensinnäkin vesi- ja viemäri­järjestelmään tehdään myös pieniä korjauksia, jotka eivät varsinaisesti ole putki­remontteja. Toiseksi putki­remonttiin voi sisältyä paljon muuta remontoitavaa kuten märkä­tilat sekä muut LVIS-järjestelmät.

Lähdeaineiston mukaan pelkän vesi- ja viemäri­järjestelmän korjaamiseen on kulunut enemmän rahaa kuin mihinkään muuhun talo­tekniikan ala­ryhmään riippumatta siitä, millä vuosi­kymmenellä yhtiö on rakennettu. Kaikkiaan vuosina 2018–2016 talo­tekniikan korjausten arvosta vesi- ja viemäröinti­järjestelmään on kulunut 70 prosenttia.

Suurten remonttien kustannusten erittely rakennus­osiin on vaikeaa ja voi usein perustua pelkkään arvioon. On myös mahdollista, että koko putki­remontin kustannukset ilmoitetaan vesi- ja viemäröinti­järjestelmään, vaikka samassa remontissa olisi tehty korjauksia muihin rakennus­osiin.

Julkisivuja uusitaan eniten 1970-luvun, kattoja 1980-luvun taloissa

Toisin kuin talotekniikka­korjauksissa, joissa 1960-luvun yhtiöt ovat korjausten arvolta yli­voimaisesti suurin ryhmä, ulko­pintojen ja rakenteiden korjausten arvo jakaantuu huomattavasti tasaisemmin eri vuosi­kymmenten välillä. Ennen 1960-lukua rakennetut ­yhtiöt ovat suurin luokka, kun ulko­pintojen ja rakenteiden korjausten arvo suhteutetaan huoneisto­alaan.

Ulkopintojen ja rakenteiden korjausten arvo on jakautunut tasaisemmin myös eri alaryhmien välillä. Suurin alaryhmä on julkisivu, jonka korjausten arvo on 40 prosenttia kaikista ulko­pintoihin ja rakenteisiin kohdistuneista korjauksista. Ikkunoiden ja ulko-ovien osuus on 24 prosenttia, vesikaton ja yläpohjan 21 ja perustusten ja runko­rakenteiden 15 prosenttia.

Suhteessa taloyhtiökannan huoneisto­alaan julkisivuja korjataan eniten 1960-luvulla rakennetuissa yhtiöissä. Ikkunoita ja ulko-ovia sekä perustuksia ja runko­rakenteita korjataan eniten vielä vanhemmissa yhtiöissä, kun taas vesikaton ja yläpohjan korjausten arvo on suurimmillaan 1980-luvun yhtiöissä.

Suuria remontteja suunnitteilla, erilaisia 1960- ja 1970-luvun yhtiöissä

Tilastokeskuksen tänä vuonna teettämässä kyselyssä asunto-osake­yhtiöiltä kysyttiin suurista remonteista, jotka on suunniteltu tehtäväksi seuraavien kymmenen vuoden aikana.

1960-luvulla rakennetuissa yhtiöissä käyttövesi- ja viemäröinti­järjestelmä­remontit painuvat kymmenen vuoden tähtäimellä jo kolmos- ja nelossijoille tulevien remonttien listalla. Lyhyellä tähtäimellä ne ovat vielä kärjessä. Kymmenessä vuodessa kuitenkin julkisivu- ja katto­remontitkin nousevat 1960-luvun taloissa suurimmiksi remontti­kohteiksi. (Kuvio 1). 

Käyttövesijärjestelmäremontteja on 1970-luvun talo­yhtiöissä suunniteltu tehtäväksi yli­voimaisesti eniten tulevien kymmenen vuoden aikana. Vaikka 10-vuotis­suunnitelmassa putki­remontit ohittavatkin jo 1960-luvulla rakennetut yhtiöt, viemäröinti­järjestelmä­remontteja on lyhyellä tähtäimellä suunnitteilla vielä reilusti vähemmän kuin 1960-luvun yhtiöissä. (Kuvio 2) 

Kattoremontteja tulossa 1980-luvun yhtiöihin

Putkiremontit tekevät vasta tuloaan 1980-luvun talo­yhtiöihin. Käyttövesi­järjestelmien remonttia suunnittelee alle 15 prosenttia, viemäröinti­järjestelmän remontointi on suunnitteilla tulevien 10 vuoden aikana 7 prosentille tämän ikäluokan yhtiöistä.

Sen sijaan kattoremontteja on tulevien 10 vuoden aikana suunnitteilla noin neljäsosaan 1980-luvun taloyhtiöistä.

Niin 1980- kuin 1990-luvun yhtiöissä piha-alueen ja katon remontoinnit ovat suunnitelmissa yleisimmin esiintyviä suuria remontteja.

Remonttihuolet painavat luonnollisesti enemmän vanhemmissa talo­yhtiöissä. Vaan eivät 1990-luvulla rakennetut yhtiötkään tyystin niiltä säästy. Lyhyellä tähtäimellä jo joka kymmenenteen niistä on suunniteltu tehtäväksi piha-alueen, katon tai lämmitys­järjestelmän remontointi.

Kirjoittaja työskentelee Tilasto­keskuksen yritystilastot-yksikössä teollisuus, rakentaminen ja asuminen -vastuu­alueella.