Asuntomarkkinoiden alueellisesta eriytymisestä on käyty Suomessa kiivaasti keskustelua parin vuoden ajan. Erityisesti on huolta kannettu siitä, miten asuntojen sitoman varallisuuden katoaminen voi iskeä kotitalouksiin alueilla, joilla hinnat ovat laskeneet vuodesta toiseen.

Eurostatin julkaiseman asuntohinta­indeksin mukaan asuntojen hinnat ovat nousseet EU-maissa viidessä vuodessa keskimäärin 27,6 prosenttia. Hinnat ovat nousseet eniten Unkarissa (80 %).

Italiassa hinnat ovat pysyneet 2015 vuoden tasolla. Suomessa hinnat ovat nousseet 6,5 prosenttia. Muissa Pohjoismaissa hinnat ovat nousseet keskimäärin neljänneksellä. (Kuvio 1)

Selityksiä eroihin Suomen ja muiden Pohjoismaiden välillä voidaan hakea esimerkiksi muuttoliikkeestä, kaupungistumiskehityksestä ja työllisyydestä. Suomessa vain kasvukeskusten vanhojen asuntojen hintakehitys seuraa kutakuinkin muiden Pohjoismaiden hintakehityksen matkassa, kun vertailua tehdään Suomen osalta asunto-osakkeiden hintakehityksellä. Pääkaupungeista Oslossa vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat ovat viidessä vuodessa nousseet 37 prosenttia ja Helsingissä 22 prosenttia vuodesta 2015.

Miltä luvut näyttäisivät, jos olisi mahdollista verrata maittain esimerkiksi tiheään tai harvaan asuttujen alueiden asuntojen hintakehitystä?

EU-maat ovat velvollisia raportoimaan tiedot asuntojen hinta­kehityksestä koko maan tasolla Eurostatille neljänneksittäin[1]. Eurostat julkaisee tiedot asuntojen hintakehityksestä, omistus­asumisen hintakehityksestä ja asuntokaupan aktiivisuudesta indeksi­muodossa neljännes­vuosittain.

Eurostatille toimitettava asuntohinta­indeksi muodostetaan painottamalla yhteen uusien ja vanhojen asuntojen hintakehitys – ottaen huomioon sekä osakeasunnot että omakotitalot. Suomen indeksissä suurimman painon saa vanhojen osake­asuntojen hintaindeksi; sen osuus on tällä hetkellä hieman yli 50 prosenttia kokonaisindeksistä.

Hintaindeksien laadintaa ohjaa Handbook on residential property prices -käsikirja, mutta maiden tilasto­aineistoissa, niiden kattavuudessa ja käytetyissä menetelmissä on eroja. Samoin jo asunto­markkinat maiden välillä ovat erilaisia ja eri kokoisia.

Omistusasumisen osuudetkin poikkeavat paljon: Euroopan maista alhaisin omistusasujien osuus on Sveitsissä (40 %) ja korkein Romaniassa (95 %). Suomessa lainalla rahoitettujen omistusasuntojen määrä on EU:ta korkeampi.

Vanhojen asuntojen hintatilastojen uudistus on käynnistynyt

Asuntomarkkinat ovat eriytyneet alueellisesti jo pitkään, ja kotitalouksien asunto­varallisuuksien arvot ovat myllerryksessä.

Kukaan ei osta asuntoa paikasta ”koko maa” vaan aina tietyltä erityiseltä alueelta. Niin Eurostatin, OECD:n kuin kotimaisten käyttäjien toiveissa on ollut, että asuntojen hintaindeksit huomioisivat paremmin alueelliset erot. Tähän haasteeseen pyrimme vastaamaan käynnistyvässä uudistuksessa vanhojen asuntojen hintaindeksien osalta.

Koko maan indeksi on toki yhä tarpeellinen makro­taloudellisena indikaattorina esimerkiksi keskuspankeille.

Eriytymiskehitys näkyy vanhojen osakeasuntojen hinnoissa; ne ovat Suomessa nousseet vuodesta 2015 keskimäärin vain seitsemässä kaupungissa (kuvio 2).

Kaupunkien sisällä hintakehityksessä on myös suuria eroja. Maakuntakeskusten ja suurten kaupunkien ulkopuolisista alueista hinnat ovat nousseet vain Varsinais-Suomessa (0,8 %). Esimerkiksi Pirkanmaalla ilman Tamperetta ja Uudellamaalla ilman pääkaupunki­seutua ja kehyskuntia hinnat ovat laskeneet.

Asuntojen hintaindeksien perinteinen pääjaottelu on ollut Pääkaupunkiseutu – muu Suomi. Tarkemman tason indeksit ovat nojanneet hallinnollisiin kunta-, maakunta- ja suuralue­rajoihin. Uudistuksessa nykyisestä pääjaottelusta luovutaan.

Millainen luokitus sitten kuvaisi erityyppisten alueiden hintakehitystä Suomessa parhaiten?

Luokituksen tulisi istua eri talotyyppeihin ja olla myös kansainvälisesti vertailu­kelpoinen, jotta se palvelisi eri maiden vertailua.

Suomi on pieni markkina, mikä asettaa haasteet indekseissä käytettäville luokituksille. Indeksi ositteineen (talotyyppi – huoneluku) tarvitsee riittävästi havaintoja per periodi. Käytännössä tämä tarkoittaa noin 20 kauppaa neljänneksessä alueen kerrostalo­yksiöistä. Siten esimerkiksi kuntakohtaiset tai postinumero­alueittaiset indeksit eivät ole mahdollisia kuin osalle alueita.

Päähuomiomme tulee olemaan kaupunki–maaseutu-luokituksessa. Käyttäjien on kuitenkin mahdollista tuoda esiin vielä muita toiveita.

Kaupunki–maaseutu-luokituksessa alueet jaetaan seitsemään kuntarajoista riippumattomaan luokkaan. Kaupunkialueet jakautuvat sisempään ja ulompaan kaupunki­alueeseen sekä kaupungin kehys­alueeseen. Maaseutu muodostuu maaseudun paikallis­keskuksista, kaupungin läheisestä maaseudusta, ydinmaaseudusta ja harvaan asutusta maaseudusta. (Kartta 1)

Käytännössä tämä tarkoittaisi, että tulevaisuudessa julkaisemme vanhojen osakeasuntojen hintakehityksestä nykyisten kaupungittaisten ja maakunnittaisten sarjojen rinnalla kaupunki–maaseutu-luokituksen mukaiset indeksisarjat aina sisemmän kaupunkialueen hinta­kehityksestä harvaan asutun maaseudun hintakehitykseen.

Sisemmällä kaupunkialueella, jossa asukkaiden ja työpaikkojen tiheys on suurin, sijaitsee yli puolet työpaikoista ja asuu yli kaksi miljoonaa suomalaista. Uusi luokitus tarkentaisi kuvaa etenkin niiden alueiden hintakehityksestä, joilla asuvat loput, noin 3,5 miljoonaa suomalaista.  

Kaupunki-maaseutu -luokituksen lisäksi tarkoitus on tutkia yhtenä vaihtoehtona ns. DEGURBA – degree of urbanisation -luokituksen toimivuutta hintaindekseissä. DEGURBA-luokituksessa alueet on jaettu kolmeen luokkaan väestöntiheyden perusteella.

Huomio myös tontin hallintaperusteeseen

Viime aikoina asuntojen rakentaminen vuokratontille on yleistynyt merkittävästi, ja ilmiön huomioiminen käytettyjen asuntojen hintatilastoinnissa on tullut erityisen ajankohtaiseksi.

Uuden alueluokituksen lisäksi tilasto­uudistuksessa tullaan muuttamaan – mikäli mahdollista – vanhojen asuntojen hintaindeksien laskennassa käytettävää tilastollista mallia siten, että uudistettu indeksi huomioi aiempaa paremmin asunnon sijainnin ja tontin hallinta­perusteen. Uudistuksen yhtenä tavoitteena on laajentaa vanhojen omakotitalojen hintaindeksi kattamaan myös vuokratontilla sijaitsevat omakotitalot, jotka ovat aineistojen puuttuessa tähän asti rajautuneet ulkopuolelle.

Menetelmämuutokset muuttavat todennäköisesti aiemmin julkaistuja aikasarjoja. Aikasarjat on mahdollista laskea uudistettavalla menetelmällä uudelleen arviolta vuodesta 2015 alkaen. Uudistuksen yhteydessä myös tilastojen statfin-taulukko­paketteja on tarkoitus uudistaa, esimerkiksi julkaistavien postinumero­tason tietojen osalta.

Uudistus on käynnistynyt, mutta vielä ehdit vaikuttaa suunnitelmiin! Olemme avanneet käyttäjille kyselyn, jossa toivomme näkemystänne siihen, mihin suuntaan alueellisia asuntohinta­indeksejä ja asuntomarkkina­tilastoja tulisi kehittää! Kyselyyn voi vastata osoitteessa: https://link.webropolsurveys.com/S/AF97EA3EFA4AFDF9 26.3. asti.

Uudistukselle on saatu kahden vuoden EU-rahoitus. Tämän hetken tavoitteena on julkaista uudistetut indeksit vanhoista osakeasunnoista toukokuussa 2022 ja vuotta myöhemmin vanhoista omakotitaloista.

Kirjoittaja työskentelee Asuminen ja rakentaminen -ryhmässä yliaktuaarina.

Lähteet:

Syke, kaupunki-maaseutuluokitus https://www.syke.fi/fi-FI/Avoin_tieto/Kaupunkimaaseutuluokitus_paivitetty_Suom(57423)

https://ec.europa.eu/eurostat/web/housing-price-statistics/overview

https://ec.europa.eu/eurostat/web/housing-price-statistics/methodology

https://ec.europa.eu/eurostat/web/housing-price-statistics/legislation

Background - Degree of urbanisation - Eurostat (europa.eu)

Tontin omistusmuodon vaikutus asuntojen hintatilastoon – miten laajasta ilmiöstä on kyse? | Tieto&trendit (stat.fi)

[1] Maiden raportointivelvoite perustuu Euroopan komission asetukseen omitusasumisen hintaindekseistä. https://ec.europa.eu/eurostat/web/housing-price-statistics/legislation