Vuokralla asuminen on yleistynyt merkittävästi viimeisen kymmenen vuoden aikana ja tarjontaa kasvukeskuksiin on tullut paljon uudistuotannon sekä asunto­sijoittamisen suosion kasvun myötä.

Vuokralla asuminen ei ole myöskään enää vain nuorten ja opiskelijoiden joukossa yleistyvä asumismuoto. Vaikka kasvua onkin ollut eniten alle 40-vuotiaiden keskuudessa, on vuokralla asuvien osuus kasvanut lähes kaikissa ikäryhmissä.

Ennen koronapandemian alkua pääkaupunki­seudulla oli paljon kysyntää vuokra-asunnoista ja vuokrat olivat tasaisessa 1–2 prosentin vuotuisessa nousussa. Viimeiset puolitoista vuotta tilanne on ollut hyvin erilainen, eikä vuokra-asuntopulasta ole voinut puhua.

Nyt vuokra-asunnoista on ajoittain ylitarjontaa, etenkin pääkaupunki­seudulla. Ylitarjontaan on johtanut etäopiskelu, ulkomaisten opiskelijoiden kato ja Airbnb-asuntojen siirtyminen pitkäaikaiseen vuokraukseen matkailun pysähtymisen vuoksi.

Vuokra-asuntojen lisääntynyt tarjonta on näkynyt pääkaupunkiseudulla viime aikoina myös vuokrien nousuvauhdin hidastumisena ja uusien vuokrasuhteiden keski­neliövuokrien lähentymisenä koko vuokrakannan keskivuokraa.

Poikkeusajan vaikutus vuokra-asuntomarkkinaan laittaa pohtimaan, kuinka pysyvästä tilasta on kyse ja millainen on asuntosijoittajan näkymä tulevaan.

Tällä hetkellä varmaa on, että markkina on hyvin suotuisa vuokra-asunnon etsijälle sekä asunnon vaihtajalle. Onko vuokra-asunto silti edelleen hyvä sijoituskohde?

Ajankohtaista vuokramarkkinakehitystä voidaan tarkastella eri näkökulmista: miten vuokrien vuosinousut ovat muuttuneet suurissa ja keskisuurissa kaupungeissa, mitä vuokramuutokset merkitsevät asuntosijoittamiselle sekä millä tavalla ARA-asuntokannan osuus on vaikuttamassa vuokramarkkinassa eri kaupungeissa?

Vuokra-asuminen lisääntyi 2010-luvulla ja tarjonta on kasvanut reippaasti

Vuokralla asuvien määrä on lisääntynyt 200 000 hengellä vuodesta 2010. Kaikista asuntokunnista vuokralla asui vuoden 2020 lopussa noin joka kolmas, mutta eniten vuokralla asuvien osuus on kasvanut alle 40-vuotiaiden asuntokuntien keskuudessa, joista kolme viidestä asui vuokralla vuoden 2020 lopussa.

Yleisintä vuokralla asuminen on suurimmissa kaupungeissa (kuvio 1), mutta vuokralla asumisen yleistyminen ei johdu pelkästään suurten kaupunkien vaikutuksesta. Aluevertailusta nähdään, että 2010-luvun aikana vuokralla asuminen yleistyi myös muualla Suomessa.

Eniten vuokralla asuvien asuntokuntien osuus kaikista asuntokunnista kasvoi vuodesta 2010 vuoteen 2020 keskisuurissa kaupungeissa (Kuopio, Lahti, Jyväskylä, Pori). Suurimmissa kaupungeissa (Helsinki, Vantaa, Espoo, Turku, Tampere, Oulu) kasvua oli lähes yhtä paljon.

Huomionarvoista kuitenkin on, ettei vuokralla asumisen lisääntyminen rajoitu kymmeneen suurimpaan kaupunkiin, vaan vuokralla asuvien asuntokuntien osuus kasvoi myös muualla Suomessa.

Tarjontaa vuokra-asunnoista on tullut paljon lisää. Uusien asuntojen rakentaminen on ollut 2010-luvulla voimakkaassa kasvussa. Asuntoja on valmistunut keskimäärin 33 000 vuodessa. Tämän ja viime vuoden aikana on valmistunut yli 46 000 uutta kerrostaloasuntoa.

Uudisrakentamisen tilastoissa ei pystytä erottelemaan asunnon omistus- tai vuokrauskäyttöä hankkeen rakennusvaiheessa. Mutta kymmenessä vuodessa vuokra-asuntojen osuus kaikista asutuista asunnoista on kasvanut pääkaupunkiseudulla neljän ja muualla Suomessa kolmen prosenttiyksikön verran. Jälkikäteen on voitu arvioida erilaisten aineisto­yhdistelyjen avulla, että uudistuotannosta huomattava osa päätyy asuntosijoittajille.

Korona muutti vuokra-asuntojen tarjonnan uuteen suuntaan – ainakin toistaiseksi

Vuokra-asuntojen hyvästä tarjontatilanteesta on voitu puhua koko pandemia-aika. Tilastokeskuksen tuottaman kokeellisen asuntojen myynti- ja vuokrailmoitus­tilaston perusteella nähdään, että vuokramarkkinan tarjontatilanne on lähentynyt normaalimpaa aikaa pääkaupunkiseudun ulkopuolella, mutta pääkaupunki­seudulla ollaan hyvinkin erilaisessa vuokra-asuntotilanteessa edelleen (kuvio 2).

Pääkaupunkiseudun vuokra-asuntotarjonta ylitti koko muun Suomen tarjonnan viime kesän lopussa. Suurista kaupungeista Turussa, Tampereella ja Oulussa vuokra-asuntojen tarjonta on vähentynyt syksyn aikana.

Pääkaupunkiseudun vuokra-asuntotarjontaan vaikuttaa etenkin se, että uudistuotanto lisää tarjontaa nyt aiempaa enemmän (kuvio 3). Syyskuussa uudiskohteiden vuokrailmoituksia oli pääkaupunkiseudun suurissa kaupungeissa yli kaksinkertainen määrä vuoden takaiseen verrattuna.

Pääkaupunkiseudun vuokra-asuntotarjonta on tänä vuonna ilmoitustietojen perusteella kasvanut noin 4 500 asunnolla syyskuuhun mennessä, jolloin vuokra-asuntoja oli tarjolla kaikkiaan yli 17 000. Pääkaupunkiseudun väestön kokonaismuutos vastaavana aikana oli reilut 5 500 henkeä.

Vuokrailmoitusten keskimääräiset markkinointiajat viestivät myös pääkaupunkiseudun haastavasta tilanteesta. Pääkaupunkiseudulla keskimääräinen markkinointiaika oli syyskuussa 23 päivää, kun se vuosi sitten oli kolme päivää vähemmän.

Pääkaupunkiseudun ulkopuolella markkinointiaika oli syyskuussa keskimäärin jopa päivän verran lyhyempi kuin pääkaupunkiseudulla. Hyvin lyhyet markkinointiajat tähän verrattuna oli Turussa ja Tampereella, keskimäärin 12 päivää.

Vuokrailmoitusten määrissä tapahtuvan kehityksen lisäksi voidaan tarkastella vanhojen vuokra-asuntojen tarjonnassa tapahtunutta muutosta siten, että tutkitaan asunnot ja asuinolot -tilastossa vuoden 2020 joulukuussa vuokra-asuntokäytössä olevien asuntojen asukastilannetta maaliskuussa, kesäkuussa ja syyskuussa 2021 (kuvio 4).

Noin kuusi prosenttia pääkaupunkiseudun asunnoista, joissa oli vuokralainen 2020 vuoden lopussa, oli tyhjillään syyskuussa 2021.

Jyväskylässä ja Porissa tyhjillään olevien vuokra-asuntojen määrä on kasvanut pääkaupunki­seutuakin enemmän. Jyväskylässä keskusta-alueen yksiöiden vuokrat ovat tänä vuonna laskeneet, Porin vuokrat taas ovat pidempään olleet muuttumattomana.

Yliopistokaupungeista Tampereella, Turussa, Oulussa ja Kuopiossa syksy ja mahdollisesti opiskelijoiden paluu ovat helpottaneet asuntojen vuokraustilannetta jo hieman, ja tarkastelussa oleville asunnoille on löytynyt uutta käyttöä.

Miten tarjonnan kasvu ja poikkeava tilanne näkyy vuokrissa?

Asuntojen vuokramarkkina on korona-aikana käynyt läpi käänteen, joka näkyy asuntotarjonnan lisääntymisenä ja vuokrien nousutahdin hidastumisena pääkaupunkiseudulla, erityisesti Helsingissä (kuvio 5).

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen kehitystä arvioitaessa on hyvä muistaa, että muutokset markkinassa näkyvät viiveellä, koska vuokrasopimus­kanta vaihtuu vähitellen. Tästä syystä vuokraindeksi nousee markkina­käänteessäkin, jolloin muutos näkyy vuosimuutosten pienentymisenä.

Vapaarahoitteisten yksiöiden vuokrien vuosinousut isoimmissa kaupungeissa ovat vuodesta 2019 lähtien olleet pääsääntöisesti laskevia, muutamin poikkeuksin, kuten Turku ja Tampere.

Maltillisemmin ovat vuokrat nousseet Helsingissä, Vantaalla, Kuopiossa ja Oulussa. Jyväskylässä vuokrat ovat jopa laskeneet.

Perhekokoisten vuokra-asuntojen kohdalla kehitys on yhtenäisempää, vertailu­kaupunkien vuosinousut sijoittuvat 1–2 prosentin välille. Selvänä poikkeuksena on Pori, jonka vuosinousut ovat vaihdelleet voimakkaasti, päätyen tämänhetkiseen nollakasvu­tilanteeseen. Porissa vuokra-asunnon keskimääräinen markkinointi­aika syyskuussa oli jo lähes 40 päivää.

Vuokramarkkinan aivan viimeaikaista kehitystä voi arvioida myös uusien vuokrasuhteiden neliövuokria tarkastelemalla. Esimerkiksi Helsingin osa-alueilla yksiöiden vuokratasot uusissa vuokrasuhteissa ovat kysytyimmillä alueilla jääneet pandemiaa edeltäneen ajan huipuista. (Kuvio 6)

Vaikka keskivuokratilaston käyttöön liittyy haasteita, näyttäisi keskusta-alueiden vuokratasojen tasaantuminen pysyvämmältä ilmiöltä, joka heijastaisi tiedossa olevaa vuokra-asuntotarjonnan lisääntymistä Helsingissä. Kalleimmilla alueilla uusien vuokrasuhteiden keskivuokra­tasojen lasku näyttäisi ajoittuvan pandemia-aikaan.

Pääkaupunkiseudulla uusien vuokrasuhteiden keskineliövuokrat ovat yleisesti olleet selvästi korkeammalla tasolla kuin koko vuokra-asuntokannan vastaavat, kaikissa huoneluku­luokissa. Kuluvan vuoden aikana erityisesti yksiöiden neliövuokrissa uusien ja vanhojen vuokrasuhteiden tasoero on kaventunut merkittävästi (kuvio 7). Tämä voi viitata siihen, että vuokralaisten vaihtuessa vuokranantaja pitää vuokratason ennallaan tai laskee sitä.

Vuokrien nousuvauhdin hidastumisen ja tarjonnan lisäys vaikuttaa sijoitusasunto­markkinaan

On selvää, että vuosituottojen hiipuminen sijoittajien suosimissa pienemmissä vuokra-asunnoissa vaikuttaa niiden kannattavuuteen sijoituskohteina ylipäänsä. Suhteellisia eroja voi havaita tarkastelemalla karkealla tasolla vuokrien ja asuntojen hintojen suhdetta (kuvio 8).

Kuvion 8 luvut koskevat erityyppisten vuokra-asuntojen vuokratuottoja kokonaistasolla, eikä niissä ole huomioitu vuokraamiseen liittyviä muita kuluja. Silti suhteelliset erot kaupunkien välillä ovat varsin selkeitä.

Odotetusti laskennallinen vuosituotto on pienin Helsingissä, tasaisesti kaikkien huonelukujen osalta. Vastaavasti toisessa päässä Pori, Lahti ja Jyväskyläkin antavat huomattavan korkeita laskennallisia vuokratuotto­lukemia erityisesti pienempien huonelukujen osalta.

Nopeasti ajateltuna korkea vuokratuottoprosentti sijoituskohteelle kuulostaa houkuttelevalta, mahdollistaisihan se asuntosijoittamisen aloittamisen pienemmällä kustannuksella. Mutta sijoittajan kannalta vuokratuotto on vain osa kokonaisuutta, jossa kohdeasunnon hintakehitys on vähintään yhtä tärkeää.

Edullinen hankintahinta suhteessa vuokratuloon voi kertoa myös vuokramarkkinan ylitarjonta-asetelmasta. Jos vuokra-asuntoja on kysyntään nähden tarjolla runsaasti, kuten tällä hetkellä, tai jos alueen markkinointiajat ovat keskimäärin pitkiä, voi ns. tyhjien kuukausien osuus vuokralaisen vaihtuessa syödä vuokratuottoa merkittävästikin.

Vuokra-asunnon hankinta-ajankohdalla on siis suuri merkitys asuntosijoittajan onnistumiselle. Kun katsotaan yksiön reaalihinnan kehittymistä hankintavuosina 2005, 2010 ja 2015, nähdään että asunnon arvo on pääsääntöisesti kehittynyt parhaiten, jos hankinta on tapahtunut ennen vuotta 2010 (kuvio 9).

Helsingin osalta asunnon arvo on noussut, oli hankinta tehty minä mainittuna ajankohtana hyvänsä. Mutta esimerkiksi Vantaalla vuonna 2015 ostetun yksiön arvo on tällä hetkellä vain hieman hankinta-ajankohtansa yläpuolella. Heikoimmassa tapauksessa yksiön arvosta olisi tällä hetkellä jäljellä vain hieman yli 80 prosenttia (Pori). Laskennallinen vuokratuotto on siis epätäydellinen mittari arvioitaessa asunnon kannattavuutta sijoituskohteena.

Ylipäänsä kaupunkikohtaiset erot vuokramarkkinan kysyntä–tarjonta-asetelmassa ovat suuret. Epäsuorasti tämä näkyy siinä, miten paljon vapaarahoitteiset vuokrat eroavat tuetun ARA-vuokra-asuntokannan keskivuokrista (kuvio 10).

Pääkaupunkiseudulla ja erityisesti Helsingissä vapaarahoitteisten asuntojen vuokrataso on merkittävästi ARA-asuntojen vuokratasoa korkeampi. Keskisuurissa kaupungeissa neliövuokratasot ovat varsin lähellä toisiaan. Porissa suuret ARA-asunnot ovat jopa vapaarahoitteisia kalliimpia.

Vuokralaisen markkina

Vuokra-asuntoa etsivällä on etenkin pääkaupunki­seudulla vahva neuvotteluasema. Tarjontaa on enemmän kuin ennen. Voimakkaan asunto­rakentamisen vuoksi, josta arvioiden mukaan valmistuu paljon uusia vuokra-asuntoja, lähitulevaisuuden näkymä on vastaavanlainen. Nyt on vuokralaisen markkina.

Pääkaupunkiseudun ulkopuolella tilanne on tänä syksynä muuttunut. Turussa sekä Tampereella vuokramarkkinoilla on nähtävissä alustavia pandemiasta toipumisen merkkejä. Asuntosijoituksien kannalta tärkeää on se, milloin asunto on hankittu ja miten hyvin onnistuu välttämään tyhjät kuukaudet vuokra-asunnossa.

Kirjoittajat työskentelevät Tilastokeskuksen Asuminen ja rakentaminen -aihealueen tilastoja tuottavassa ryhmässä.