Lähdimme tutkimaan, millaisia uusia poikkeusaikaan liittyviä ilmiöitä on havaittavissa asumisen ja rakentamisen tilastoista. Näkyykö tilastoissa etätyön yleistyminen ja tarve lisäneliöille tai pihalle? Voisiko etätyön yleistyminen johtaa jopa siihen, että myytävien asuntojen etäisyydet keskustoista ovat pidentyneet?

Poikkeusaika on heijastunut väestön muuttoliikkeeseen aiemmasta poikkeavalla tavalla. Vielä ei tiedetä, mitkä muutokset ovat pysyvämpiä ja mitkä hetkellisiä. Tämän vuoden alussa 15 suurinta kaupunkia menetti runsaat 2 600 henkilöä muualle Suomeen. Vastaavaa kehitystä ei tapahtunut edes 2000-luvun alun ns. Nurmijärvi-ilmiön aikaan. Maan sisäisessä muuttoliikkeessä pääkaupunkiseutu painui tappiolle vuonna 2020 ja Espoon muuttotappio oli jopa historiallisen suuri. Kuntien välisessä muuttoliikkeessä suurimman muuttovoiton viime vuonna saivat Tampere (2 094 henkilöä) ja Vantaa (1 039 henkilöä).

Kaupungistuminen ei ole pysähtynyt, mutta korona on tuonut vuoden aikana uudenlaista suuntaa asuntomarkkinaan. Etätyö lähes kaksinkertaistui vuonna 2020, mikä vaikutti osalla väestöstä asumiseen liittyviin valintoihin. Tämä näkyy esimerkiksi isompien asuntojen aiempaa suurempana kysyntänä. Pientalomarkkinaan poikkeusaika on saanut vipinää, ja muuttanut aikaisempien vuosien laskusuuntaista hintakehitystä.

Huhtikuussa kuluttajien usko omaan talouteen pitkällä tähtäimellä oli vahvaa ja kuluttajien asunnonostoaikeet ovat viime aikoina ovat jatkaneet korkealla tasolla. Suomalaiset kotitaloudet nostivat maaliskuussa 2021 uusia asuntolainoja 2,1 miljardin euron edestä, mikä on 360 miljoonaa euroa enemmän kuin vuosi sitten vastaavaan aikaan.

Vaikka ostohaluja on, hidastaa asuntokauppaa se, että kaikissa asuntotyypeissä myytäviä kohteita on tällä hetkellä vähän - joskin maaliskuussa myynti-ilmoitusten määrä lisääntyi hieman aiemmista kuukausista. Tilastokeskuksen kokeellisen tilaston mukaan asuntoja oli maaliskuussa myynnissä 13 prosenttia vähemmän kuin viime vuonna vastaavaan aikaan.

Omakotitaloissa tarjonnan vähäisyys näkyy vielä selvemmin kuin vanhoissa kerros- ja rivitaloissa. Maaliskuussa myynnissä oli jopa kolmannes vähemmän omakotitaloja kuin vuosi sitten. Etenkin kehyskuntien ilmoitusmäärät ovat vuodentakaisesta laskeneet merkittävästi.

Omakotitalojen markkinointiajat ovat lyhentyneet, ja yli vuoden ajan myynnissä olleiden omakotitalojen osuus on tuoreimman kuukauden perusteella hieman laskenut. Tämä voi kertoa siitä, että hyvät kohteet myydään nopeasti, ja myös pidempään myynnissä olleet vanhat omakotitalot ovat liikkuneet hieman aiempaa paremmin.

Vanhoilla rivitaloasunnoilla on kysyntää

Vuosi sitten huhtikuussa asuntokauppa romahti, ja kauppaa tehtiin kiinteistönvälittäjien kautta yli 30 prosenttia vähemmän kuin edellisvuonna. Asuntomarkkinoilla vallitsi suuri epävarmuus tulevasta, mutta pelot asuntokaupan hyytymisestä eivät käyneet toteen – nyt asuntokauppa rikkoo ennätyksiä.

Vanhojen asuntojen myynti- ja markkinointiajat ovat lyhentyneet sekä suurimmissa kaupungeissa että niiden kehyskunnissa. Myös Hämeenlinnassa ja Riihimäellä kauppa on käynyt aiempaa vauhdikkaammin. Vanhojen asuntojen hinnat nousevat voimakkaasti suurissa kaupungeissa ja lähes kaikissa asuntotyypeissä. Helsingin keskustassa kolmioiden ja sitä suurempien asuntojen hintakehitys on ollut viime aikoina pieniä asuntoja nopeampaa, mikä kielii kasvaneesta kiinnostuksesta isoja asuntoja kohtaan.

Pääkaupunkiseudulla rivitaloasuntojen hinnat olivat loppuvuodesta 2020 alkuvuoteen 2021 noin viiden prosentin vuosinousussa (kuvio 1). Muualla Suomessa pitempään jatkunut rivitaloasuntojen hintojen lasku näyttäisi viime neljänneksinä pysähtyneen.

Mitä voi päätellä myytyjen asuntojen etäisyydestä keskustaan?

Koronavuoden asuntokauppaa voi tarkastella myös myytyjen asuntojen sijainnin näkökulmasta. Matka-ajat myydyiltä kerros- ja rivitaloasunnoilta lähimpään keskustaan kasvoivat viime vuonna Espoossa, Vantaalla ja Tampereella (kuvio 2). Voisiko tämä tarkoittaa sitä, että asuminen lähipalvelujen lähellä ei ole yhtä tärkeä kriteeri asuntoa ostettaessa kuin aiemmin? 

Pääkaupunkiseudulla etäisyyttä on mitattu lähikeskuksen lisäksi myös Helsingin päärautatieasemalle. Kun lasketaan viime vuosina myytyjen asuntojen etäisyys linnuntietä keskustan päärautatieasemalle, voidaan Espoossa ja Helsingissä tehdyissä asuntokaupoissa havaita etäisyyden kasvua aiempiin vuosiin nähden. 

Kahdella eri tavalla lasketut matka-ajat viittaavat siihen, että toisaalta etenkin pääkaupunkiseudulla on ostettu asuntoja kauempaa palveluista ja toisaalta aikaisempaa enemmän kaupungin reunoilta. Tämä voi hyvin olla seurausta siitä, että osalle suomalaisista etätyö näyttäytyy pysyvänä vaihtoehtona lähityölle. Toisaalta myös asuntoja on ollut tarjolla aiempaa vähemmän, mikä on voinut saada asunnonvaihtajat tinkimään sijaintikriteereistä. Etäisyyteen liittyvät laskelmat ovat vielä kokeellisia ja niiden soveltuvuutta osakeasuntojen hintatilaston tuotantoon tutkitaan parhaillaan.

Omakotitalokauppa on hyvässä vauhdissa – kärjessä Lohja

Omakotitalojen ja pientalotonttien kauppa on kuumentunut viime syksystä lähtien. Omalla tontilla sijaitsevia omakotitaloja myytiin tämän vuoden ensimmäisellä neljänneksellä lähes 18 prosenttia enemmän kuin vuosi sitten vastaavaan aikaan (kuvio 3), pientalotontteja myytiin vastaavasti 44 prosenttia enemmän.

Vuonna 2020 kiertonopeus eli myytyjen omakotitalojen osuus omakotitaloasunnoista pysyi ennallaan tai kasvoi reilusti yli puolessa Suomen kuntia (kuvio 4).

Yli kahden prosentin kiertonopeus oli 38 kunnassa. Tässä joukossa ei ole suurimpia kaupunkeja, vaan useimmat niistä ovat kasvukolmion Helsinki-Tampere-Turku lähialueella. Helsingin kehyskunnista joukkoon mahtuvat Mäntsälä, Nurmijärvi ja Vihti, hyvien kulkuyhteyksien päässä Tampereelta Kangasala, Akaa ja Valkeakoski sekä Turun lähikunnista muun muassa Aura, Naantali ja Paimio. 

Vanhoja, omalla tontilla sijaitsevia omakotitaloja myydään määrällisesti eniten Oulussa, Kouvolassa, Vantaalla ja Jyväskylässä. Vuoteen 2019 verrattuna kaikissa näissä kaupungeissa omakotitalojen kiertonopeus pysyi ennallaan.

Omakotitalojen kiertonopeus kasvoi viime vuonna suurimmista kaupungeista vain Espoossa, Hämeenlinnassa, Kouvolassa ja Kuopiossa. Viime vuonna omakotitalokaupassa erityisen menestyksellinen oli Lohja, jossa tehtiin yli 80 kauppaa enemmän kuin edeltävänä vuonna, ja kiertonopeus nousi alle 2 prosentista 2,5 prosenttiin. Vanhojen omakotitalojen kauppa on saattanut saada hyvää buustia myös vuoden 2021 asuntomessujen markkinoinnista Lohjalla.

Myynnissä olevien omakotitalojen vähäisyys sekä niiden kasvanut kysyntä viimeisen vuoden aikana näkyy hintojen nousuna asukasluvultaan kaiken kokoisissa kunnissa (kuvio 5).

Kehyskunnissa pientalotonttien myynti tuplaantui, pääkaupunkiseudulla vanhojen pientalojen purkubuumi

Alkuvuonna 2021 myytiin noin 350 pientalotonttia enemmän kuin vuosi sitten, ennen pandemian alkua. Pientalotonttien myynti on kasvanut tasaisesti alkuvuodesta 2020, ja syksystä alkaen jatkuneita kasvulukuja ei ole nähty useampaan vuoteen. Myynnissä on isoja alueellisia eroja: pääkaupunkiseudulla myytiin pientalotontteja alkuvuodesta 2021 lähes saman verran kuin alkuvuodesta 2020, kun taas kehyskunnissa myyntimäärät tuplaantuivat.

Pientaloteollisuuden suhdannekatsauksessa alkuvuodelta on raportoitu talokauppojen myynnin nousseen jopa 70 prosenttia vuoden takaisesta, ja kuluvasta vuodesta odotetaan parasta pitkään aikaan. Tilastokeskuksen uusien omakotitalojen hintaindeksissä seurataan yhtenä osatekijänä talopakettien hintakehitystä. Pientalomarkkinoilla talopakettien hinnat kasvoivat viime vuoteen nähden 2,6 prosenttia, mikä on suurin vuosinousu sitten vuoden 2013.

Kiihtynyt tonttikauppa näkyy viiveellä myönnetyissä rakennusluvissa. Huhti-lokakuussa 2020 myönnettyjen rakennuslupien määrä oli vielä edellisvuotta pienempi, mutta marraskuusta alkaen pientaloille myönnetyt lupamäärät ovat olleet yhtäjaksoisesti edellisvuotta suurempia. Jotain patoumien purkautumisesta kertoo tämä konkreettinen esimerkki: kun verrataan ensimmäisellä neljänneksellä myönnettyjen lupien määriä, vuoden 2021 alussa uusien omakoti- ja paritalojen kuin myös vapaa-ajan asuinrakennusten rakennushankkeille myönnetyt lupamäärät olivat suurimmat sitten vuoden 2012.

Kuntien rakennusvalvonnan lupaprosessit voivat viivästyä vaihtelevien lupajonojen vuoksi, ja rakentamisen aloitusta voivat puolestaan hidastaa esimerkiksi haasteet rakennusmateriaalien tai talopakettien saatavuudessa. Niinpä rakentamisessa kehitys on ollut vielä varsin vaimeaa, mutta omakotitalojen rakentamisen 2000-luvun alun huippuvuosien jälkeinen alamäki osoittaa viimeistään nyt taittumisen merkkejä (kuvio 6).

Pääkaupunkiseudulla vanhojen omakotitalojen purkaminen on lisääntynyt huomattavasti 2010-luvun lopulta alkaen, ja on koronavuoteen mennessä noussut ennennäkemättömälle tasolle. Purkubuumissa pääkaupunkiseudulta on purettu keskimäärin enemmän kuin talo per päivä (kuvio 7). Muualla maassa omakoti- ja paritalojen purut ovat yleistyneet hiljalleen läpi 2010-luvun, mutta olivat viime vuonna laskussa.

Tonttitarjonnan pullonkaulat ja kuntien rakennusvalvonnan lupajonot koskevat mitä luultavimmin eniten juuri suuria kaupunkeja. Maapohjan arvonnousu, tonttien pilkkominen ja vanhentuneiksi koettujen talojen korvaaminen uusilla ovat varsin luontevia seurauksia siitä, kun haetaan laadultaan sellaista omakotitaloa, jota ei valmiina ole tarjolla. Vanhoja omakotitaloja puretaan alueilla, jotka ovat yhdyskuntarakenteeltaan valmiita ja sijainniltaan saavutettavia. Kuntien kirjausten takia purettavien omakotitalojen määrät saattavat tilastoissa kasautua tiettyyn ajankohtaan, joka ei täysin vastaa todellisuutta.

Pientaloasuntojen rakentaminen keskittyy kaupunkiseuduille 

Tarkasteltiinpa asiaa absoluuttisesti tai suhteellisesti, painottuu uusien omakoti- ja paritaloasuntojen rakentaminen suuremmille kaupunkiseuduille. Niiden ulkopuolelta esiin nousee lähinnä paikallisia kysyntäkeskittymiä. Alkuvuodesta on havaittu pirteitä kasvulukuja myös sellaisista kunnista, joihin on viime vuosina rakennettu varsin vähän. Niiden tapauksessa absoluuttiset kappalemäärät ovat kuitenkin pieniä, eikä koronavuosi ehtinyt muuttaa suurta kuvaa varsinkaan koko vuotta tarkasteltaessa. 

Pientalorakentaminen on siis keskittynyttä. Suurimmassa osassa kuntia pientalojen osuus asuntokannasta vähenee, koska uusia pientaloja rakennetaan vähemmän, kuin mikä niiden nykyinen osuus asuntokannasta on. Koronavuoden aikana alle 60 kunnassa rakennettiin niiden kantaosuuksia enemmän (kuvio 8). Joukko kasvoi edellisvuosista hieman.

Kuviossa 8 on verrattu kunnan pientaloasuntokannan ja niille koronavuoden aikana myönnettyjen rakennuslupien osuuksia koko maan tason vastaaviin lukuihin. Kuviossa x-akselilla esitetään kunnan omakoti- ja paritaloasuntojen osuus koko maan omakoti- ja paritalokannasta, y-akselilla osuus koronavuoden omakoti- ja paritaloasunnoille myönnetyistä rakennusluvista. 

Kuviossa pallon koko kuvaa kunnan tyhjillään olevien omakoti- ja paritaloasuntojen osuutta siten, että suurempi pallo tarkoittaa suurempaa tyhjillään olevien asuntojen osuutta. Kuvioon piirretyn viivan yläpuolelle asettuvissa kunnissa rakennetaan enemmän, kuin mitä ovat niiden vastaavat osuudet asuntokannasta.

Espoo ja Oulu ovat pientalorakentamisen johtavia kaupunkeja – niillä on suurimmat pientalokannat, ja myös rakennuslupia myönnettiin niissä kuluneena vuonna eniten.

Suomessa on runsaasti pienempiä kuntia, joihin ei enää rakenneta niiden pientalokantoja vastaavia, suhteellisesti vähäisiäkään osuuksia. On kuitenkin hyvä huomata, että myös laajojen kuntien sisäiset erot voivat olla huomattavia. Suurempienkin kaupunkien osalta kehitys voi olla edelleen varsin kaksijakoista. 

Toisaalta maaseutumaisempien alueiden uudet, monipaikkaisuutta henkivät talviasuttavat mökit muistuttavat rakennetuilta ominaisuuksiltaan yhä enemmän omakotitaloja. Siksi rakennustuotantoa on hyvä tarkastella myös vapaa-ajan asuntojen näkökulmasta. Vapaa-ajan asuinrakentamisen hienoisesta kasvusta huolimatta mitään laajempaa mökkirakentamisen buumia ei ole näköpiirissä.

Poikkeusaika toi osalle suomalaisista vaihtoehtoja asumiseen 

Viimeinen vuosi on ollut poikkeuksellista aikaa pientalojen asuntomarkkinassa. Vanhoista omakotitaloista on kysyntää, ja niiden vähentynyt tarjonta näkyy kohonneina hintoina. Pientalotontteja on ostettu selvästi aikaisempaa enemmän. Vaikka myönnetyissä omakotitalojen rakennusluvissa ei näy vielä suurempia muutoksia, on rakennuslupien laskeva kehitys pysähtynyt, ja voidaan olettaa, että tämän vuoden aikana lupamäärät kääntyvät nousuun. 

Vanhojen kerros- ja rivitalojen kaupassa on havaittavissa isompien asuntojen ja rivitalojen kasvanutta kysyntää. Tilastojen valossa tilaa haetaan etäämmältä, mikä näkyy esimerkiksi kehyskuntien omakotitalojen ja rivitaloasuntojen nousevina hintoina. Kehyskunnissa omakotitalojen hinnat ovat nousseet viime vuoteen nähden jopa yli 14 prosenttia ja rivitaloasuntojen hinnat 4,4 prosenttia (kuvio 9). 

Myös ostettujen asuntojen etäisyydet keskustasta etenkin pääkaupunkiseudulla ovat kasvaneet. Taustalla voi olla se, että osalle etätyö jää pysyväksi työskentelytavaksi myös poikkeusajan jälkeen.

Isojen kaupunkien keskustoissa sijaitsevien asuntojen kasvanut kysyntä on nostanut niiden hintoja – riippumatta asunnon kokoluokasta. Kun ottaa huomioon yksinasumisen kasvavan trendin, ei ole mitään syytä olettaa, että pientalomarkkinan poikkeuksellisen hyvä kysyntä heikentäisi keskustan kerrostaloasuntojen kysyntää.

Asuntomarkkinassa vallitsee siis kahdensuuntaiset tekijät. Kyse ei ole niinkään joko tai -tilanteesta, vaan siitä, että poikkeava vuosi on tuonut asumiseen monille enemmän vaihtoehtoja. Työmatkan merkitys ei ole enää tärkein asunnon valintakriteeri, ja lisäneliöillä on aikaisempaa enemmän arvoa asumisessa. Toisaalta keskusta-alueelle hyvien palveluiden lähelle halutaan edelleen, ja nämä asunnot ovat monelle myös hyvä sijoituskohde.

Kirjoittajat työskentelevät Tilastokeskuksen Asuminen ja rakentaminen -aihealueen tilastoja tuottavassa ryhmässä.