Asuntomarkkinoiden epävarmuutta on tänä vuonna merkittävästi lisännyt pitkään jatkuneen matalan korkotason äkillinen päättyminen, kasvaneet elin- ja asuinkustannukset sekä Venäjän Ukrainaan hyökkäyksen aiheuttama yleinen epävarmuus.

Asunnoista on hyvin tarjontaa, eniten markkinoille on tullut myyntiin vanhoja asuntoja. Samaan aikaan asuntojen kauppa on rauhoittunut vuodesta 2021.

Kauppojen lukumäärät olivat edelleen 3. neljänneksellä hyvällä tasolla, kun verrataan koronapandemiaa edeltäviin vuosiin. Pandemia näkyi asuntomarkkinoilla kasvaneena suurten asuntojen kysyntänä, eli erityisesti rivitaloasuntojen, kerrostalokolmioiden ja omakotitalojen hintojen nousuna.

Suurten asuntojen hintojen nousu onkin rauhoittunut viime vuodesta, mutta viitteitä laskusta ei vielä ole tuoreimpien tilastotietojen perusteella.

Kasvukeskusten pienissä kerrostaloasunnoissa hintakehitys on tänä vuonna ollut suurempia asuntoja vaisumpaa ja esimerkiksi Helsingin kerrostaloyksiöiden hinnat laskivat ennakollisten tietojen mukaan yli 5 prosenttia heinä-syyskuussa. Vastaavaa laskua saa hakea vuodelta 1995 asti.

Syksyllä 2022 Suomen inflaatio on korkeimmalla tasolla sitten 1980-luvun alkuvuosien. Nykyisessä tilanteessa, jossa asuntojen nimellishinnat nousevat hitaasti tai laskevat ja inflaatio on voimakas, asuntojen reaalihinnat laskevat aiempaa enemmän.

Vuodesta 2010 reaalihinnat ovat nousseet maakunnista vain Uudellamaalla ja Pirkanmaalla. Jyrkimmin reaalihinnat ovat laskeneet Kainuussa ja Etelä-Savossa.

Vapaarahoitteinen vuokramarkkina kokonaisuudessaan hakee tällä hetkellä suuntaansa. Vuokrailmoitusten lukumäärä on kevään 2022 huipusta hieman laskenut, mutta vuokra-asuntoja on Oikotie-palvelussa syksyllä ollut edelleen pitkäaikaista keskiarvoa enemmän tarjolla.

Sekä vapaarahoitteiset että ARA-vuokrat ovat nousseet selvästi yleistä hintatasoa hitaammin viimeksi kuluneen 12 kuukauden aikana. Vuokrat ovat koko maan tasolla nousseet vuodessa vajaan prosentin, kun hinnat yleisesti ovat nousseet noin 8 prosenttia.

Kohonnut kustannustaso luo kuitenkin paineita vuokrankorotuksille tulevina kuukausina.

Vuokra-asuntojen runsas tarjonta erityisesti kasvukeskuksissa on kuitenkin osaltaan omiaan hillitsemään vuokrien korottamista. ARA-vuokrat ovat etenkin pääkaupunkiseudulla kallistuneet vapaarahoitteisia vuokria nopeammin. Kustannustekijät kasaavat paineita etenkin ARA-vuokrien nousulle ensi vuonna.

Luvat laskussa – asuntoja valmistuu kuitenkin hyvin tulevina kuukausina

Asuntojen uudistuotanto piti pintansa hyvin niin koronan kuin nousevien rakennuskustannusten ajassa. Viime vuonna tehtiin jopa asuntoaloitusten tilastointihistorian ennätys lähes 47 000 asuntoaloituksella.

Vaikka rakennustoimintaa ennakoiva myönnettyjen rakennuslupien määrä kääntyi viime vuonna laskuun, tulee markkinoille valmistumaan tänä ja ensi vuonna vielä runsaasti uusia asuntoja. Kesäkuusta lähtien valmistuneiden asuntojen liukuva vuosisumma on ollut edellistä vuotta suurempi koko maan tasolla.

Asuntotuotanto on hyvin alueellisesti keskittynyttä ja pitkälti kerrostalorakentamista. Suomen kuuden suurimman kaupungin, eli Helsingin, Espoon, Vantaan, Tampereen, Turun ja Oulun asuntotuotanto kattaa 57 prosenttia koko Suomen asuntotuotannosta tällä hetkellä.

Suurten kaupunkien kerrostaloasuinnoille myönnetyt luvat on vähentyneet vuodentakaisesta viidenneksellä. Valmistuneita asuntoja oli kesän huipussa jo 10 prosenttia enemmän kuin kesällä 2021 (kuvio 1).

Asuntokauppa rauhoittunut vuoden aikana

Asuntokauppa on rauhoittunut viime vuodesta. Vuosi 2021 olikin asuntomarkkinoilla ennätyksellisen vilkas; sekä osakeasuntojen että omakotitalojen kauppoja tehtiin aikaisempia vuosia enemmän.

Vuonna 2022 kauppojen lukumäärät ovat olleet kuitenkin hyvällä tasolla verrattuna pandemiaa edeltäviin vuosiin.

Vuoden 2022 tammi-syyskuussa vanhojen osakeasuntojen kauppoja tehtiin kiinteistönvälittäjien kautta 10 prosenttia vähemmän kuin edellisvuonna, mutta 12 prosenttia enemmän kuin vuonna 2020 (kuvio 2).

Viitteitä asuntomarkkinoiden käänteestä kuitenkin jo on. Lokakuussa 2022 myytiin Kiinteistönvälitysalan keskusliiton mukaan noin 4 650 asuntoa, mikä on pienin kauppamäärä 10 vuoden tilastointijaksolla. Asuntokaupan supistuminen oli suurinta pääkaupunkiseudulla (-38,9 %) ja kehyskunnissa (-43,7 %) vuoden 2021 lokakuun lukemiin verrattuna.

Kuluttajien usko omaan talouteen on laskenut huomattavasti tämän vuoden aikana, luottamuksessa mitattiin syksyllä tilaston mittaushistorian matalimpia arvoja. Asunnonostoaikeet ovat keskimääräistä alemmalla tasolla, minkä taustalla ovat mm. nopeasti nousseet energia- ja asumiskustannukset.

Vastapainona työmarkkinoiden hyvä tilanne on kannatellut kuluttajien luottamusta.

Myytävien asuntojen tarjonta kasvanut – poikkeuksellisen paljon Helsingissä

Myytävien asuntojen määrä on kasvanut tänä vuonna merkittävästi. Tilastokeskuksen kokeellisen tilaston mukaan myynti-ilmoitusten lukumäärät ovat maaliskuusta alkaen nousseet kaikissa suurissa kaupungeissa.

Syyskuussa kerros- ja rivitaloasuntojen ilmoituksia oli koko maassa kolmannes enemmän kuin vuosi sitten.

Suurista kaupungeista myytävien asuntojen ilmoitusmäärät kasvoivat syyskuussa eniten Helsingissä ja Turussa. Turussa oli vuoden takaiseen verrattuna tuplasti enemmän uusia asuntoja tarjolla, Helsingissä vanhojen asuntojen ilmoitusmäärät nousivat yli 60 prosenttia (kuvio 3).

Jakamalla myynnissä olevien asuntojen määrä myytyjen asuntojen määrällä voidaan arvioida, kuinka monta kuukautta kestäisi, että kaikki tiettynä ajanhetkenä myytävänä olevat asunnot poistuisivat markkinoilta. Matala luku indikoi myyjän markkinoita, koska ostajia on paljon suhteessa myytäviin kohteisiin. Ja päinvastoin, jos ilmoitusten ja myytyjen kohteiden suhde on korkea eli myytäviä asuntoja on paljon suhteessa myytyihin, markkinatilanne on ostajan kannalta suotuisa.

Kuviossa 4 myynti-ilmoitusten lukumäärä on jaettu poistuneiden ilmoitusten, eli myytyjen tai myynnistä vedettyjen, liukuvalla vuosikeskiarvolla. Kuviosta nähdään, että suurissa kaupungeissa myytävien asuntojen määrä suhteessa poistuneiden ilmoitusten keskiarvoon on kasvanut kaikissa suurissa kaupungeissa lukuun ottamatta Jyväskylää, jossa suhdeluku oli jo ennestään korkea. 

Esimerkiksi Helsingissä vuoden 2021 syyskuussa myynti-ilmoituksien poistumiseen markkinoilta olisi kulunut noin kolme kuukautta, kun tämän vuoden syyskuun tarjonta pysyisi markkinoilla hieman alle viisi kuukautta. Tästä näkökulmasta tarkasteltuna asunnon ostajien asema suhteessa myyjiin on siis vahvistunut.

Helsingissä yksiöiden hinnat laskevat – perheasuntojen hintakehitys vakaampi

Ennakollisten tietojen mukaan 2022 heinä-syyskuussa vanhojen osakeasuntojen hintojen nousu on useilla alueilla joko hidastunut tai kääntynyt laskuun.

Laskun taustalla ovat erityisesti suurten kaupunkien kerrostaloyksiöt, jotka halpenivat heinä-syyskuussa vajaat 4 prosenttia – pääkaupunkiseudulla yksiöiden hinnat ovat nyt samalla tasolla kuin koronapandemian alkaessa.

Pääkaupunkiseudulla yksiöiden hintojen nousu pysähtyi alkuvuodesta. Vuoden toisella ja kolmannella neljänneksellä yksiöiden hinnat laskivat jo kaikissa suurissa kaupungeissa verrattuna edelliseen vuoteen, vaikkakin pääkaupunkiseutua maltillisemmin (kuvio 5).

Korona-aikana erityisesti rivitaloasuntoihin ja omakotitaloihin kohdistui aiempaa suurempaa kysyntää, joka heijastui myös suurten asuntojen hintoihin. Vaikka asuinkustannukset ovat vuoden 2022 aikana nousseet, eivät rivitaloasuntojen hinnat ole kääntyneet laskuun, vaikkakin hinnat nousevat maltillisemmin kuin edeltävänä vuonna.

Suurissa kaupungeissa vanhojen rivitaloasuntojen hinnat nousivat vuoden 2022 heinä-syyskuussa 2 prosenttia edellisvuodesta, suurien kaupunkien ulkopuolella 1,6 prosenttia (kuvio 6).

Kolmioiden ja sitä suurempien kerrostaloasuntojen hintakehitys on yksiöitä vakaampaa; hinnat ovat useilla alueilla joko samalla tasolla kuin vuotta aiemmin tai nousseet. Helsingissä hinnat ovat laskeneet hieman. Suurissa kaupungeissa hinnat ovat nousseet 1,2 prosenttia ja niiden ulkopuolella 0,6 prosenttia. Hinnannousu on kuitenkin selkeästi hitaampaa kuin koronaa edeltäneinä vuosina.

Osakeasuntojen reaalihinnat jyrkässä laskussa

Syksyllä 2022 Suomen inflaatio on korkeimmalla tasolla sitten 1980-luvun alkuvuosien. Se näkyy tällä hetkellä poikkeuksellisen voimakkaasti asuntojen reaalihintaindeksissä, joka huomioi yleisen hintatason nousun.

Asuntojen reaalihinnat ovat vuoden 2008 jälkeen nousseet lähinnä pääkaupunkiseudulla. Muualla maassa inflaatiokehitys on ollut asuntojen hintakehitystä voimakkaampaa.

Reaalihinnat laskevat matalan inflaation aikana lähinnä silloin, kun nimellishinnatkin laskevat. Inflaation laukatessa reaalihinnatkin laskevat, mikäli asuntojen nimellishinnan nousu on inflaatiota hitaampaa. Inflaation ollessa alhainen reaalihintaindeksi ja nimellisindeksin kehitys ovat samankaltaisia, kuten vuonna 2020 (kuvio 7).

Inflaation voimistuminen keväästä 2021 alkaen näkyy reaalihintaindeksin ja nimellishintaindeksin eroavana kehityksenä. Syksyllä 2022 molemmat indeksit laskevat, mutta reaalihintaindeksi nimellistä indeksiä voimakkaammin.

Esimerkiksi syksyllä 2021 ostetun asunnon reaalinen arvo on laskenut pääkaupunkiseudulla vuodessa vajaat 9 prosenttia.

Tarjonta hillitsee vuokrien nousua pääkaupunkiseudulla

Vuokra-asuntojen tarjonta pääkaupunkiseudulla on edelleen korkealla tasolla, jos verrataan ilmoitusmääriin vuonna 2019.

Syyskuussa 2022 vuokra-asuntojen ilmoitusmäärä pääkaupunkiseudulla on vähentynyt noin 7 prosenttia vuodentakaisesta. Helsingissä ilmoituksia on 12,6 prosenttia vähemmän, kun taas Espoo-Kauniainen -alueella 5,1 prosenttia enemmän.

Vuokra-asuntojen markkinointiajat vaihtelevat kaupunkikohtaisesti ja ovat toisaalta pidentyneet Turussa ja Tampereella, toisaalta lyhentyneet Helsingissä ja Espoossa vuodentakaiseen verrattuna.

Potentiaalisten vuokra-asuntojen tarjontaa vuoden aikana voidaan tarkastella pääkaupunkiseudulla myös siten, että tutkitaan vuoden 2021 joulukuussa vuokra-asuntokäytössä olevien asuntojen asukastilannetta maaliskuussa, kesäkuussa ja syyskuussa 2022 asunnon rakennusvuoden mukana (kuvio 9).

Vuoden aikana etenkin 1970-luvulla rakennettuja vuokra-asuntoja on jäänyt tyhjäksi. 7,6 prosenttia 1970-luvulla valmistuneista pääkaupunkiseudun vuokra-asunnoista, jotka olivat asuttuja vuoden 2021 lopussa, oli tyhjillään syyskuussa 2022.

Vuokrat jääneet jälkeen yleisestä hintakehityksestä

Sekä vapaarahoitteiset että ARA-vuokrat ovat nousseet selvästi yleistä hintatasoa hitaammin viimeksi kuluneen 12 kuukauden aikana (kuvio 10).

Vuokrat ovat koko maan tasolla nousseet vuodessa vajaan prosentin, kun hinnat yleensä (ml. asuntojen vuokrat) ovat nousseet noin 8 prosenttia.

Kohonnut kustannustaso yhdistyneenä vuokrasopimuksissa korotusperusteena yleisesti käytetyn elinkustannusindeksin nousuun luo paineita vuokrankorotuksille loppuvuoden aikana.

Vuokra-asuntojen runsas tarjonta erityisesti kasvukeskuksissa on kuitenkin osaltaan hillinnyt vuokrien korottamista.

Ero pääkaupunkiseudun ja muun Suomen vuokrakehityksessä on kaventunut viimeksi kuluneen vuoden aikana.

Vapaarahoitteisten vuokrien kehitys kaksijakoista

Erot vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen keskineliövuokrissa eivät maan eri osien välillä ole merkittävästi kasvaneet. Pääkaupunkiseudulla koko vapaarahoitteisen vuokra-asuntokannan keskineliövuokra oli vuonna 2021 hieman yli 20 euroa, kun se muualla maassa oli noin 13 euroa.

Yleisesti ottaen vapaarahoitteiset vuokrat kehittyvät tällä hetkellä kaksijakoisesti: pääkaupunkiseudulla vuokrat nousevat selvästi muuta maata hitaammin, lisäksi perheasuntojen vuokrat kallistuvat pieniä asuntoja enemmän (kuvio 12).

Koronapandemia lisäsi isojen asuntojen kysyntää vuokramarkkinoilla. Pienten vuokra-asuntojen tarjonnan lisääntyminen erityisesti kasvukeskuksissa on laskenut sijoitusasuntojen vuokria ja tuotto-odotuksia.

ARA-vuokrat nousussa pääkaupunkiseudulla

ARA-vuokra-asunnoissa vuokraneliö pääkaupunkiseudulla maksaa tällä hetkellä (2022/3) 13,55 euroa, muualla maassa 11,29 euroa. Vastaavasti ARA- ja vapaarahoitteisten asuntojen vuokratasoero on pääkaupunkiseudulla yli 7 euroa/m², muualla Suomessa hieman yli 2 euroa/m² (kuvio 12).

Helsingissä vapaarahoitteisen yksiön vuokraneliö on 11 euroa ARA-vuokraneliötä kalliimpi, vastaava ero Tampereella on yli 5 euroa ja Turussa sekä Oulussa yli 4 euroa. Porissa ero neliövuokrissa on alle euron.

ARA-vuokrat ovat pääkaupunkiseudulla kehittyneet vapaarahoitteisia vuokria nopeammin. Kustannustekijät kasaavat paineita ARA-vuokrien nousulle myös ensi vuonna.

Muualla Suomessa kuitenkin ARA-vuokrien kallistuminen on ollut maltillista.

ARA-vuokrat ovat erityisesti pääkaupunkiseudulla kulkeneet vapaarahoitteisten vuokrien tahdissa aivan viime aikoja lukuun ottamatta. Vapaarahoitteisten vuokrien nousu pääkaupunkiseudulla on hiipunut vuoden 2021 jälkeen ja lähestyy muun Suomen nousutahtia. Vastaavasti ARA-vuokrien eriytymiskehitys pääkaupunkiseudun ja muun Suonen suhteen on voimistunut (kuvio 13).

Palkat nousseet vuokria enemmän

Vapaarahoitteiset vuokrat ovat nousseet vuoden 2015 alusta samansuuntaisesti ansiotasokehityksen kanssa vuoteen 2020 asti. Sen jälkeen palkat ovat nousseet selvästi vuokria enemmän (kuvio 14).

Ansiotaso nousi pitkään myös asuntojen hintoja ripeämmin, mutta viime vuosien asuntojen hintojen nousu on pyyhkinyt tämän edun palkansaajilta pois.

Vuokra-asujan kannalta keskeistä on, siirtyykö yleinen kustannustason nousu vapaarahoitteisiin vuokriin ensi vuoden aikana. Monia mahdollisuuksia sisältävässä asetelmassa hyötyjiä ovat ne ensiasunnon ostajat, joiden omarahoitusosuus on iso ja lainarahoitustarve vastaavasti pienempi.

Asuntojen tarjonta hyvää sekä vuokra- että asuntomarkkinoilla, hinnoissa ei vielä suurta romahdusta

Asumisen hintaa haastetaan nyt monesta suunnasta. Tarjontaa myytävistä asunnoista on tullut lisää etenkin pääkaupunkiseudulle, ja vanhoja kerros- ja rivitaloasuntoja on aikaisempaa enemmän tarjolla.

Vuokra-asuntomarkkinassa tarjontaa on tullut merkittävästi lisää vahvasta uudistuotannosta. Kevään tarjontahuipusta on tultu jo hiukan alas, mutta asuntotarjonta on edelleen pääkaupunkiseudulla hyvä.

Samalla nousseet asumiskustannukset ja korot sekä yleinen epävarmuus ovat vähentäneet kysyntää asuntomarkkinoilla. Kiinteistönvälitysalan keskusliitto kertoi lokakuun asuntokaupan olleen pienintä kymmeneen vuoteen. Alkuvuoden 2022 asuntokauppamäärät pitävät vuoden kokonaisuutta vielä yllä ja nähtäväksi jää onko edessä pidempiaikainen pudotus. Sen sijaan asuntojen hintakehityksessä on nyt selvää laskusuuntaa. Suuntaan ei ole näköpiirissä muutosta ainakaan hetkeen.

Kirjoittajat työskentelevät Tilastokeskuksen Asuminen ja rakentaminen -aihealueen tilastoja tuottavassa ryhmässä.