”Kukaan ei asu koko maassa” kuvaa asuntojen hintatilaston aluetiedon kehittämisen lähtökohtaa. Mitä paremmin alueiden erityispiirteet on mahdollista huomioida, sitä laadukkaampaa ja relevantimpaa tietoa pystymme käyttäjille tarjoamaan.

Asuntojen hintatilastointi on tärkeä osa EU-tilastointia. Sen tuottamista ohjataan lainsäädännöllä ja tietoja käytetään talous- ja rahapolitiikan tukena. EU-tilastoinnissa tavoitellaan maiden välistä vertailukelpoisuutta ja siten yhteneviä menetelmiä. Asuntomarkkinat ovat etupäässä kuitenkin alueellinen ilmiö ja siksi myös EU-tilastoinnissa tuetaan tämän näkökulman huomioimista.

Suomessa on jo vuosia käyty keskustelua asuntomarkkinan alueellisesta eriytymisestä ja sen vaikutuksista kotitalouksiin etenkin taantuvien alueiden markkinoilla, joilla asuntojen hinnat ovat laskeneet vuodesta toiseen. Tilastokeskuksen tuottamien vanhojen asuntojen hintaindeksien alueluokitukset ovat olleet käytössä noin 20 vuotta ja ne perustuvat ensisijaisesti hallinnollisiin rajoihin kuten postinumeroihin, kuntiin ja maakuntiin.

Vuoden 2021 alussa Tilastokeskus käynnisti EU-rahoituksen tukemana projektin, jonka tavoitteena on parantaa aluekehityksen näkökulmaa asuntojen hintaindekseissä mm. kehittämällä laatuvakiointimallia uusilla selittävillä tekijöillä. Tänään julkaistussa vanhojen osakeasuntojen hintaindeksissä on päivitetty hintaindeksin laskentamenetelmää, yhdenmukaistettu neliöhintojen laskentaa muiden asumisen tilastojen kanssa sekä tuotettu uutta tietoa muun muassa neliöhinnoista eriteltynä tontin omistuksen mukaan.

Vuokratontin vaikutus asuntojen hintakehitykseen on nyt huomioitu tilastossa

Asuntojen hintaindeksin tavoitteena on kuvata hintakehitystä ilman, että mukaan tulee myytyjen asuntojen ominaisuuksista johtuvia laatutekijöitä. Yksi hintaan vaikuttavista tekijöistä on tontin omistus eli sijaitseeko asunto omalla tontilla vai vuokratontilla. Aika ajoin virallisen tilaston antamaa kuvaa asuntojen hintakehityksestä on kyseenalaistettu, koska se ei ole huomioinut tätä ominaisuutta.

Vuodesta 2020 lähtien vuokratontti on huomioitu uusien asuntojen hintatilastossa ja nyt sen vaikutus on huomioitu myös vanhojen osakeasuntojen tilastossa. Valinnaiset vuokratontit haastavat tilastointia tältä osin, sillä niiden kohdalla aineistosta ei ole aukottomasti pääteltävissä, onko tietyn asunnon tontti lunastettu vai ei. Valinnaiset vuokratontit on luokiteltu vuokratontteihin.

Vuokratontin voidaan katsoa olevan alueellinen piirre, sillä vuokratontilla myytyjen asuntojen osuus vaihtelee alueittain hyvin paljon ja saattaa muuttua saman alueen sisällä ajallisesti.

Alla olevassa kuviossa 1 on esitetty omalla tontilla sijaitsevien asuntojen osuus kymmenessä suurimmassa kaupungissa sekä kehyskunnissa vuonna 2021 myydyistä asunnoista. Omalla tontilla sijaitsevien asuntojen osuus myydyistä asunnoista vaihtelee Oulun reilusta kolmanneksesta kehyskuntien yli 90 prosentin osuuteen.

Vanhojen osakeasuntojen neliöhinnoista laatueroja ei poisteta tilastollisin menetelmin, mutta neliöhintoja julkaistaan eri tavoin luokiteltuna, kuten huoneluvun ja alueen mukaan jaoteltuna. Uutena tietona on julkaistu neliöhintoja myös tontin omistuksen mukaan jaoteltuna, kuten jo aiemmin on julkaistu uusista osakeasunnoista.

Kuviossa 2 on esitetty erot myytyjen kerrostaloasuntojen neliöhinnoissa omistus- ja vuokratonttien välillä Kuopion ja Oulun keskusta-alueen kerrostaloasunnoissa.

Kuopion keskusta-alueilla omalla tontilla sijaitsevan asunnon neliöhinta on ollut parina viime vuonna reilu kolmesataa euroa enemmän kuin vuokratontilla sijaitsevan. Oulun keskusta-alueella taas tilanne on toinen: vuodesta 2015 lähtien vuokratontilla sijaitsevien asuntojen neliöhinnat ovat korkeammat kuin omalla tontilla sijaitsevien.

Neliöhinnat eivät huomioi muita hintaan vaikuttavia tekijöitä, kuten rakennusvuotta, asunnon tarkempaa sijaintia tai pinta-alaa. Luonnollisesti vuokratontti itsessään ei tee Oulun asunnoista kalliimpia, vaan todennäköisesti alueen asunnot eroavat muilta ominaisuuksiltaan – vuokratontilla sijaitsevat asunnot voivat juuri tällä alueella olla keskimäärin parempien kulkuyhteyksien päässä, pienempiä tai uudempia kuin alueen omalla tontilla sijaitsevat, jolloin neliöhintakin on vuokratontilla keskimäärin korkeampi.

Neliöhinnan käyttämisessä hintojen vertailuun onkin hyvä pitää mielessä, että neliöhinnat sisältävät erilaisista myydyistä asunnoista johtuvaa hintavaihtelua. Laatuvakioitua hintaindeksiä ei voida tuottaa erikseen omalla tontilla ja vuokratontilla sijaitseville asunnoille, koska havaintoja ei ole riittävästi kaikilla alueilla.

Uudella alueluokituksella uutta näkökulmaa

Osana tilaston uudistusta oli alueluokituksen päivittäminen. Alun perin suunnitelmana oli tuottaa tietoa hintakehityksestä kaupunki-maaseutuluokituksen mukaisesti.

Työn edetessä tästä suunnitelmasta luovuttiin, koska tilaston alueluokitus antaa alueellisesta kehityksestä tarkemman kuvan kuin seitsemän luokan kaupunki-maaseutuluokituksen perusteella luokiteltu tieto.

Tilastojulkistuksissa perinteisesti käytetty pääkaupunkiseutu – muu Suomi -jaottelu ei kuitenkaan kuvaa muun Suomen osalta hintakehitystä kovinkaan hyvin. Siksi tämän jaottelun lisäksi tehtiin uusi jaottelu: kuusi suurinta kaupunkia – muu Suomi ilman suuria kaupunkeja. Uuden luokan tarkoituksena on kuvata hintakehitystä suurimpien kaupunkien ulkopuolella, mihin aiempi pääkaupunkiseudun ulkopuolinen luokka ei riittänyt.

Kuviossa 3 on kuvattu hintojen kehitys vuodesta 2015 lähtien kuudessa suurimmassa kaupungissa, muualla Suomessa ilman näitä suuria kaupunkeja sekä muualla Suomessa ilman pääkaupunkiseutua.

Vuodesta 2015 hinnat ovat laskeneet enemmän luokassa, jossa on koko maa ilman suuria kaupunkeja verrattuna aikaisempaan luokitukseen, jossa oli koko maa ilman pääkaupunkiseutua.

Vaikka hintamuutokset ovat molemmilla luokituksilla samansuuntaisia, Turun, Tampereen ja Oulun hintakehitys nostaa aikaisemman pääkaupunkiseudun ulkopuolisen alueen hintakehitystä verrattuna nyt lisättyyn uuteen luokkaan. Kumpikin muun Suomen luokka, ”koko maa ilman pääkaupunkiseutua” ja ”koko maa ilman suuria kaupunkeja”, löytyy jatkossa tilaston tietokantataulukoista.

Lisäksi tilaston tarkemman tason luokitusta on tarpeen päivittää aika ajoin. Osa-alueluokitukseen ei tehty suuria muutoksia, jotta vertailukelpoisuus ajassa säilyisi mahdollisimman hyvin, mutta osa postinumeroalueista oli tarpeen siirtää toiseen luokkaan.

Pienempien päivitysten lisäksi näkyvin muutos tehtiin Vantaan luokitukseen: nyt tietoa Vantaan hintakehityksestä on saatavilla kolmelta osa-alueelta aiemman kahden sijaan. Tämä tarkentaa Vantaan hintakehityksen kuvausta (kuvio 4). Vantaan 3-alueen hintakehitys jää selvästi jälkeen kahdesta muusta Vantaan osa-alueesta.

Uudistuksella lisää tarkkuutta asuntojen hintakehityksen kuvaamiseen

Lukujen käyttäjille vähemmän näkyvä työn osuus oli hintaindeksin laskentamenetelmän uudistus – se mitä tapahtuu konepellin alla. Asuntojen hintaindeksin laskentamenetelmä on pysynyt ennallaan jo 2000-luvun alkupuolelta lähtien ja menetelmää oli tarpeen päivittää vastaamaan paremmin asuntomarkkinoiden nykytilannetta. Pääosin vanha menetelmä toimi edelleenkin hyvin, mutta esimerkiksi vuokratontin huomioiminen hintaindeksin laadinnassa on ollut ajankohtaista jo pidempään.

Asuntojen hintaindeksi lasketaan laatuvakioituna indeksinä (laatuvakiointia on avattu aiemmassa blogissa). Laatuvakioinnissa on huomioitu asunnon ikä, pinta-ala sekä sijainti postinumerotasolla. Nyt näiden lisäksi huomioidaan aiempaa paremmin asunnon sijainti ja tontin omistusmuoto: laatuvakiointitekijöiksi otettiin mukaan tontin omistus (sijaitseeko asunto omalla vai vuokratontilla) sekä etäisyys lähimpään kaupunkikeskukseen.

Laskentamenetelmän uudistus on samankaltainen kuin uusien osakeasuntojen indeksin uudistus kaksi vuotta sitten ja uudistuksen myötä kummatkin indeksit lasketaan samalla Törnqvistin indeksikaavalla. Laatuvakiointikertoimia ja painoja päivitetään uudistuksen myötä vuosittain, mikä parantaa jatkossa indeksin laatua.

Menetelmään tehdyistä muutoksista johtuen myös aiemmin julkaistut tiedot muuttuivat. Vanhojen osakeasuntojen hintaindeksi laskettiin takautuvasti uudella menetelmällä vuodesta 2015 lähtien ja näin uuden ja vanhan menetelmän tuottamia tietoja voidaan verrata vuosien 2015–2021 osalta.

Hintakehitys on pääosin hyvin samanlaista kuin aiemmalla menetelmällä, mutta joillakin alueilla erot ovat suuremmat.

Esimerkiksi Tampereella vuosimuutokset ovat vanhan menetelmän mukaan laskettuna usein hieman suuremmat kuin uuden menetelmän mukaan lasketut, mutta erot eivät ole järin suuret (kuvio 5).

Hintaindeksin uudistamisen lisäksi uudistettiin neliöhintojen laskenta. Ennen tilaston uudistamista neliöhintojen vertailu eri asuntotyyppien välillä oli haasteellista, koska eri tilastoissa neliöhinnat laskettiin eri tavoilla.

Vanhojen osakeasuntojen tilastossa oli käytössä geometrinen keskiarvo, kun omakotitalojen ja uusien osakeasuntojen tilastoissa taas aritmeettinen keskiarvo. Nyt kaikissa asumisen tilastoissa neliöhintana käytetään aritmeettista keskiarvoa, minkä myötä hintojen vertailu asuntojen hintoja kuvaavien tilastojen välillä helpottuu. Vanhat keskihinnat löytyvät kuitenkin yhä tilaston arkistosta.

Käyttäjän kannalta näkyvimmät muutokset osakeasuntojen hintatilastossa ovat uudet luokitukset sekä tontin omistustiedon huomioiminen keskineliöhinnoissa. Vähemmän näkyvä, mutta sitäkin tärkeämpi on menetelmäuudistus, joka ensisijaisesti parantaa asuntojen hintakuvauksen tarkkuutta ja laatua. Kehittämistyön matka jatkuu ja projektin toinen puoliaika keskittyy vanhojen omakotitalojen hintaindeksin uudistamiseen. Uusia tietoja vanhoista omakotitaloista on luvassa vuoden 2023 puolella.

Kirjoittajat työskentelevät Tilastokeskuksen Asuminen ja rakentaminen -aihealueen tilastoja tuottavassa ryhmässä.