Koronapandemian rantauduttua Suomeen asuntomarkkinat olivat jäässä maalis–huhtikuussa 2020, kunnes kauppa piristyi. Isompien asuntojen ja muun muassa omakotitalojen kysyntä kasvoi.

Viime vuoden syyskuussa myynnissä oli alle puolet siitä omakotitalojen määrästä, joka oli myynnissä syksyllä 2019. Omakotitalojen markkinointiajat ovat lähes puolittuneet eri puolilla maata. Viime vuoden kolmannella neljänneksellä kauppa rauhoittui hintamuutoksilla ja kauppamäärillä mitaten.

Vastaavat ilmiöt ja kiinnostus isompia asuntoja kohtaan ovat viime aikoina jyllänneet Euroopassa ja muissa Pohjoismaissa. Esimerkiksi Norjassa omakotitalojen hinnat ovat nousseet viime aikoina 11 prosentin, Ruotsissa 15 prosentin, Tanskassa 14 prosentin, Suomessa 5,5 prosentin vuosivauhtia.

Ostobuumin ei voi sanoa ohittaneen kerrostaloasuntoja: niiden hinnat ovat kohonneet Norjassa keskimäärin 7–8 prosenttia vuodessa, Suomessa vajaat viisi prosenttia. Nousua on ollut eri puolilla maita.

Suomessa poikkeusaika ei kuitenkaan ole muuttanut pitkän aikavälin kehityskulkua. Suuressa osassa maata hinnat laskevat tai polkevat paikallaan. Hinnat ovat pysyneet paremmin ennallaan maakuntakeskusten keskuksissa, mutta niissäkään hinnat eivät ole viime aikoina nousseet, vaan pikemminkin laskeneet.

Vanhojen asuntojen hintakehityksessä nähdään alueellisia eroja myös muissa Pohjoismaissa, mutta silmiinpistävää on, että emme alueittaista tarkastelua tehdessä löydä muista Pohjoismaista juuri yhtäkään aluetta, jossa hinnat olisivat selkeästi laskeneet 2010-luvulla tai viimeisten kuuden vuoden aikana.

Tietoja pohjoismaisesta asuntojen hintakehityksestä alueittain on saatavissa parhaiten omakotitaloista. Tarkastelua haastavat erot hintaindeksien laadintatavoissa, asuntotyyppien määrittelyssä ja aineistojen kattavuudessa – unohtamatta asuntomarkkinoiden erilaista toimintalogiikkaa ja asuntokantojen erityispiirteitä: Ruotsissa, Norjassa ja Tanskassa on yleistä esimerkiksi osuuskunta-asuminen.

Näistä syistä käsittelemme erikseen kunkin maan hintakehitystä vertaamatta niitä suoranaisesti keskenään ja keskittyen yleisiin trendeihin.

Norjassa hinnat nousseet eniten Oslossa, vähiten Stavangerissa

Norjassa omistusasuminen on vallitseva asumismuoto, mihin saa verohelpotuksia. Tyypillistä on, että monessa kunnassa on tarjolla vain omakotitaloja. Vuonna 2020 norjalaisista hieman yli viidennes asui kerrostalossa, kun vastaava osuus Suomessa ja Tanskassa oli 35 prosenttia ja Ruotsissa yli 45 prosenttia.

Norjassa lienee perusteltua tarkastella ensisijaisesti omakotitalojen hintakehitystä (kuvio 1).

Asuntojen hinnat ovat nousseet Norjan tilastoviraston mukaan vähiten Stavangerissa ja sen lähialueilla, missä käytettyjen omakotitalojen hinnat ovat kohonneet noin 17 prosenttia vuoteen 2015 verrattuna. Stavangerissa hinnat ovat pysyneet melko pitkään vuoden 2015 tasolla, mutta poikkeusaikana hinnat ovat nousseet myös siellä.

Oslossa (sis. Bærum) omakotitalojen hinnat ovat nousseet lähes 47 prosenttia ja käytettyjen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat peräti noin 53 prosenttia vuodesta 2015. Akershusin (ei sis. Bærum) sekä Vestfoldin, Telemarkin ja Vikenin lääneissä omakotitalojen hintojen kohoaminen on ollut yhtä voimakasta kuin Oslossa.

Kerrostaloasuntojen hintakehitys on Norjassa jatkunut eri alueilla tasaisena, kun taas omakotitaloissa hintojen nousu on voimistunut poikkeusaikana. Viime vuoden kolmannella neljänneksellä hintojen nousutahti hellitti, vastaavaan tapaan kuin Suomessa.

Tukholmassa kerrostaloasuntojen hintakehitys muita maltillisempaa

Ruotsissa asuntojen hintojen nousu oli 2010-luvun alussa voimakasta etenkin kerrostaloasunnoissa. Hinnat nousivat voimakkaasti Tukholmassa, Göteborgissa ja keskisuurissa kaupungeissa aina vuoden 2017 loppuun asti, jolloin ne putosivat vuoden 2015 tasolle.

Poikkeusaikana hintojen nousu on myös kerrostaloasunnoissa voimistunut ja nyt on ohitettu vuoden 2017 taso. Malmössä, jossa hintojen nousu oli muita kaupunkeja maltillisempaa 2010-luvun alussa, hinnat ovat nousseet viime aikoina muita alueita nopeammin – jopa 60 prosenttia vuodesta 2015. (Kuvio 2)

Keskisuurissa kaupungeissa kerrostaloasuntojen hinnat ovat nousseet viime aikoina muita alueita hitaammin, kuudessa vuodessa vajaan kolmanneksen, mutta kymmenessä vuodessa yli 100 prosenttia.

Tukholmassa kerrostaloasuntojen hintakehitys on ollut yllättävänkin vaisua, noin 20 prosenttia kuudessa vuodessa! Talojen hinnat ovat nousseet Tukholmassa 43 prosenttia.

Korona-aikana omakotitalojen hintakehitys on ollut voimakasta myös Ruotsissa kaikilla tarkasteltavilla alueilla. Omakotitalojen hinnat ovat nousseet vuoteen 2015 nähden keskimäärin yli 55 prosenttia.

Ruotsissa omistusasunnot ovat yleensä osuuskuntamuotoisia (bostadsrätt): kyseessä on asumismuoto, jossa asukas ostaa tietyn prosenttiosuuden asuinkiinteistöstä ja saa käyttöoikeuden asuntoon. Asumismuotoon liittyy rajoituksia; asuntoa ei saa laittaa vuokralle ilman osuuskuntayhdistyksen (kaikki asukkaat jäseninä) lupaa.

Myös Ruotsissa asuntojen hintojen alueelliset erot ovat suuria. Joissain kunnissa väki vähenee, tulotaso heikkenee ja työttömyys on korkealla, asuntojen kysyntä pientä ja hinnat alhaiset. Näillä alueilla on myös tyhjiä kunnallisia vuokra-asuntoja ja uudistuotantoa niukasti. Hinnat eivät tilastojen perusteella kuitenkaan näytä laskevan.

Tanskassa käytettyjen asuntojen hinnat kohonneet harvaan asutuilla alueilla lähes kolmanneksen

Tanskassa eri alueiden hintakehitys eroaa omakotitalojen hintakehityksellä mitaten selvästi. Silti kaikilla alueilla, joista indeksi tuotetaan, voidaan havaita hintojen nousseen vuodesta 2015 lähtien.

Tilastoviraston julkaiseman omakotitalojen hintaindeksin mukaan omakotitalojen hinnat ovat nousseet vuoteen 2015 nähden eniten Bornholmin saarella, noin 76 prosenttia. Maltillisinta kehitys on ollut Vestjyllandin provinssissa Keski-Jyllannin alueella ja Pohjois-Jyllannissa, nousua 20 prosenttia. (Kuvio 3)

Kööpenhaminan provinssissa ja pääkaupunkialueella hinnat ovat kohonneet noin 50 prosenttia.

Tanska julkaisee myös käytettyjen asuntojen hintaindeksiä. Sen mukaan hinnat ovat nousseet vuodesta 2015 tiheästi asutuilla alueilla 47 prosenttia, keskitiheään asutuilla 36 prosenttia ja harvaan asutuilla alueilla 31 prosenttia.

Islannissa asuntojen hinnat kivunneet keskimäärin 80 prosenttia 

Islannin tilastovirasto julkaisee pääkaupunkiseudun ja muun maan kehitystä kuvaavia asuntojen hintaindeksejä. Hinnat ovat nousseet pääkaupunkiseudun ulkopuolella hieman enemmän kuin pääkaupunkiseudulla (kuvio 4).

Koko maassa hinnat ovat kivunneet ylöspäin keskimäärin 80 prosenttia vuoteen 2015 verrattuna. Islannin asuntohintaindeksit sisältävät käsittääksemme myös uudet asunnot – ei vain käytettyjä asuntoja kuten muiden maiden hintaindeksit.

Suomessa asuntojen hinnoissa nousua vain neljässä maakunnassa 

Alueellinen hintakehitys Suomen asuntomarkkinoilla poikkeaa muista Pohjoismaista. Suomessa osakeasuntojen hinnat tuotetaan omakotitalojen hintakehitystä tarkemmalla tasolla maakunnittain.

Maakunnista kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat ovat kohonneet selkeästi vain Uudellamaalla, Pirkanmaalla ja Varsinais-Suomessa. Myös Pohjois-Pohjanmaalla ne ovat nousseet hieman. Muualla hinnat ovat vuoteen 2015 nähden keskimäärin laskeneet. (Kuvio 5)

Omakotitalojen hinnat ovat nousseet vuoteen 2015 verrattuna pääkaupunkiseudulla 16 prosenttia. Yli sadantuhannen asukkaan kaupungeissa ja kehyskunnissa nousua on 13 prosenttia. (Kuvio 6)

Poikkeusaika on kirittänyt omakotitalojen kysyntää ja kääntänyt hintakehityksen suuntaa. Omakotitalojen hinnat ovat kaikilla tilaston alueilla nyt vähintäänkin lähellä vuoden 2015 tasoa – myös Itä- ja Länsi-Suomessa, joissa hinnat alenivat ennen poikkeusaikaa.

Vuoteen 2010 verrattuna hinnat ovat nousseet Etelä- ja Pohjois-Suomessa, kehyskunnissa, pääkaupunkiseudulla ja yli sadantuhannen asukkaan kunnissa. Muilla alueilla ne ovat pysyneet ennallaan tai pudonneet.

Myös omakotitalojen neliöhinnoissa iso ero Suomen ja muiden Pohjoismaiden välillä

Teimme myös hyvin karkean vertailun talojen neliöhinnoista Suomessa, Ruotsissa, Norjassa ja Tanskassa. Vertailu sisälsi suurimmat kaupungit ja alueet, joista paikansimme halvimmat neliöhinnat. (Kuvio 7)

Maiden välinen vertailu ei ole paras mahdollinen, sillä neliöhinnat ovat eri ajankohdilta ja niiden laskentatavat voivat poiketa toisistaan.

Tanskassa omakotitalon neliöhinnalla mitattuna suosituin alue on Kööpenhaminassa sijaitseva Frederiksberg, jossa omakotitalon keskineliöhinta alkuvuonna 2021 on ollut yli 65 000 Tanskan kruunua, eli noin 8 700 euroa. Lollandista saa talon 5 262 kruunun neliöhintaan, eli 700 eurolla neliö. Kööpenhaminassa omakotitalon keskineliöhinta oli 6 440 euroa.  

Norjan kalleimmat omakotitalot sijaitsevat Oslossa ja Baerumissa. Oslossa vapaarahoitteisen omakotitalon neliöhinta oli vuonna 2020 noin 64 000 Norjan kruunua eli vajaat 6 400 euroa. Stavangerissa omakotitalon keskineliöhinta oli 3 280 euroa. Rendalenista omakotitalon sai noin 800 euron neliöhintaan.

Oslossa kerrostaloasunnon neliöhinta oli samana vuonna 8 236 euroa per neliö (83 300 Norjan kruunua) ja Stavangerissa 4 446 euroa neliö (44 700 Norjan kruunua).  

Tukholmassa omakotitalon keskimääräinen hinta viimeiseltä 12 kuukaudelta on Mäklarstatistiketin tilastojen mukaan noin 6 800 euroa. Hintataso oli edullisin Västernorrlandissa, missä keskimääräinen neliöhinta oli 1 500 euroa.

Karkean vertailun perusteella Tukholma, Kööpenhamina ja Oslo erottuvat Helsingistä ja Espoosta hyvin selvästi. Vertailukaupungeissa omakotitalojen neliöhinnat ovat jopa lähes kaksinkertaiset Helsinkiin ja Espooseen nähden.

Kuten neliöhintojen tarkastelusta voidaan havaita, myös muissa Pohjoismaissa asuntojen hinnoissa on kuilu kaupunkiseutujen ja syrjäseutujen välillä. Hintojen laskeminen syrjäseuduilla ei kuitenkaan puhuta niissä samalla tavalla kuin Suomessa, eikä sitä ole tilastojenkaan valossa tunnistettavissa.

Asuntojen negatiivisen varallisuusarvon sijaan keskustelua on synnyttänyt asuntojen jääminen syrjäseuduilla tyhjilleen, mikä on ongelma myös Suomessa.

Alueet eroavat potentiaaliselta elinvoimaltaan

Pohjoismaiden välillä on eroja niin alueellisissa työllisyysasteissa, käytettävissä olevien tulojen kehityksessä kuin muuttoliikkeessä. Nämä alueelliseen elinvoimaan liittyvät tekijät vaikuttavat eittämättä hintakehityksen taustalla.

Suomessa väestönkasvu on ollut positiivista, mutta selvästi muita Pohjoismaita maltillisempaa. Alueellinen vaihtelu väestönkasvussa on ollut muita Pohjoismaita suurempaa – väestö vähenee etenkin idässä ja pohjoisessa. Suomessa hedelmällisyysluku on pienentynyt 1,9:stä 1,4:ään vuosina 2010–2019.

Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot ovat vähentyneet lähes puolessa Suomen kuntia, mutta kasvaneet suurimmassa osassa kuntia muissa Pohjoismaissa.

Hyvä tapa verrata alueiden elinvoimaa on myös Nordregion tuottama alueellisen potentiaalin indeksi. Indeksissä verrataan eri alueiden väestörakennetta, työllisyyttä ja taloutta.

Indeksi oli korkein Oslon alueella. Suurin osa Norjan maakunnista, Islannista ja Fär-saarista sekä Maarianhamina sijoittuivat vertailussa puolenvälin yläpuolelle. Tanskan ja Ruotsin alueilla oli paljon vaihtelua sijoittumisessa. Suomen maakunnista suurin osa sijoittui puolenvälin alapuolelle. Etelä-Savo, jossa asuntojen hinnat ovat pudonneet eniten, sijoittui vuoden 2019 vertailussa viimeiseksi.

Pohjoismaat eroavat toisistaan myös asuntokannan iän suhteen.

Tanskassa ja Ruotsissa noin kolmasosa asunnoista on rakennettu ennen 1950-lukua, suomalaisessa asuntokannassa on muita Pohjoismaita enemmän 1970-luvulla ja sen jälkeen rakennettuja asuntoja. 2000-luvulla rakennettuja asuntoja on suhteessa asuntokannan kokoon eniten Norjassa ja Suomessa, määrällisesti eniten Suomessa. (Kuvio 8)

Suomessa on asuntoja suhteessa väestömäärään enemmän kuin muissa Pohjoismaissa, ja samanaikaisesti väestönkasvu on meillä muita maita hitaampaa.

Kymmenen miljoonan asukkaan Ruotsissa asuntoja on noin viisi miljoonaa, eli tuhatta asukasta kohden noin 490 asuntoa, kun Suomessa tuhatta asukasta kohden asuntoja on 565. (Kuvio 9)

Suomessa asuntoja on väestöön nähden vähiten Uudellamaalla, noin 540 asuntoa tuhatta henkilöä kohden. Muissa Pohjoismaissa vastaava suhde on pienempi kaikilla (nuts2) alueilla, lukuun ottamatta pohjoisinta Norja.  Suomessa laskevien hintojen alueilla asuntoja on usein paljon väestöön nähden ja asuntokannassa korostuu vanhemmat, 1970-80-luvuilla rakennetut asunnot. Lisäksi uudistuotanto on vähäistä.

Kuvio 9. Asuntojen määrät eri alueilla tuhatta henkilöä kohden 2020

Eri tavoin laskettavat hintaindeksit ja erilaiset aineistot haastavat tulkintaa

Norjan tilastoviraston mukaan hintaindeksien laskennassa käytettävä aineisto kattaa noin 65 prosenttia myytävistä asunnoista. On mahdollista, että otoksessa on systemaattista harhaa etenkin niillä alueilla, joissa kauppoja tehdään vain vähän ja joissa hinnat olisivat saattaneet laskeakin.

Ruotsin ja Tanskan tilastovirastojen julkaisemat käytettyjen asuntojen hintaindeksit on laskettu SPAR-menetelmällä, jossa toteutuneita hintoja verrataan arvostustasoon. Valuegardin julkaisemassa indeksissä taas ovat mukana vain keskisuuret ja sitä suuremmat kaupungit ja indeksissä on käytössä hedoninen menetelmä. Suomen hintaindeksit on laskettu käyttäen hedonista menetelmää.

Vertailukelpoisuuden vahvistamiseksi kävimme läpi myös eri maiden neliöhintatilastoja ja vertasimme indeksien lisäksi neliöhintojen kehitystä viime vuosina. Neliöhintoja vertaamalla löysimme Pohjoismaista vain muutamia kuntia, joissa hinnat ovat pysyneet ennallaan tai laskeneet. Suomen tuloksia varmennettiin laskemalla vanhojen osakeasuntojen neliöhintoja mm. Kiinteistönvälitysalan keskusliiton aineistosta.

Kirjoittajat työskentelevät Tilastokeskuksessa asuminen ja rakentaminen tilaston asiantuntijoina. Kiitos Sara-Ellen Laitiselle, joka teki juttua varten arvokasta taustatyötä. 

Jutussa käytetyt neliöhinnat on muunnettu euroiksi 21.1.2022 kurssin mukaan.

Lähteet:

Svensk Mäklarstatistik » Aktuell statistik på bostadspriser i Sverige (maklarstatistik.se))

YM Asuntopolitiikka Euroopassa 2020

Pohjoismaisen yhteistyön asumisen verkkosivut

Valuegardin menetelmäkuvaus 

Tietoa Tanskan tilastointimenetelmästä

Laukkanen, Kalle; Paavilainen, Paula ja Vuorio, Elina: Poikkeusaika muutti pientaloja asuntomarkkinaa - etätyö toi osalle vaihtoehtoja asumiseen, Tieto&trendit (25.5.2021)

Vuorio, Elina: Koronakevät näkyi monin tavoin asuntomarkkinoilla - uudet indikaattorit tarkentavat kuvaa, Tieto&trendit (27.8.2020)