Vuodenvaihteessa astuivat voimaan muutokset varainsiirtolakiin, tavoitteena on parantaa asuntomarkkinoiden toimivuutta. Valtaosaa lakimuutos hyödytti, poikkeuksena ensiasunnon ostajat, joiden verovapaus varainsiirtoverosta poistui.

Vuoden 2023 loppuun asti varainsiirtoverosta olivat vapautettuina kaupantekohetkellä 18–39-vuotiaat ensiasunnon omaan vakituiseen käyttöön ostaneet, sillä edellytyksellä että omistivat asunnosta kaupan jälkeen vähintään 50 prosenttia. 

Ensiasunnon ostajan verovapaus on koskenut yhtä lailla asunto-osakkeen kuin kiinteistönkin ostaneita. Tässä kirjoituksessa tarkastellaan kuitenkin pelkästään osakemuotoisen ensiasunnon ostaneita vuosina 2006–2019. 

Ensiasunnon ostajien keski-ikä noussut

Ensiasunnon ostajien lukumäärä on laskenut pitkään. Vuonna 2006 osakemuotoisen ensiasunnon ostajia oli vielä 34 000. Vuonna 2019 ensiasunnon verovapaudesta hyötyi enää noin 21 500 nuorta aikuista, eli melkein 40 prosenttia vähemmän kuin vuonna 2006. 

Asuntomarkkinoilla suhdanteella on merkitystä: sekä vuoden 2008 finanssikriisi että vuoden 2011 eurokriisi notkauttivat ensiasunnon ostajien lukumäärää alaspäin. Vuodesta 2010 alkaen pankit ovat myös käyttäneet laskelmissaan vähintään 6 prosentin korkoa asuntolainaa myönnättäessä, joten myös lainansaanti on vaikeutunut. 

Merkittävä muutos on myös ensiasunnon ostajien keski-iässä. Vuonna 2006 ensiasunto ostettiin noin 28-vuotiaana, vuonna 2019 ensiasunnon ostaja oli keski-iältään jo noin kolmekymppinen. (Kuvio 1). 

Pääkaupunkiseudulla yhä suurempi osuus ensiasunnon ostajista

Ensiasunnon ostajien määrä ei ole vähentynyt koko maassa samaan tahtiin, vaan osakemuotoisten ensiasuntojen ostajien määrä on pienentynyt erityisesti suurten kaupunkien ulkopuolella.

Kymmenen suurimman kaupungin ulkopuolelta osakemuotoisen ensiasunnon osti vuonna 2012 noin 11 000 henkilöä, eli 43 prosenttia kaikista ensiasunnon ostajista. Vuonna 2019 vastaava määrä oli vain noin 7 000 henkilöä, eli 32 prosenttia kaikista ensimmäiseen omaan kotiin avaimet saaneista. (Kuvio 2)

Pääkaupunkiseudulta ensiasunnon osti vuonna 2012 joka kolmas – seitsemän vuotta myöhemmin osuus oli jo noin 40 prosenttia.

Suurten kaupunkien ulkopuolelle ensiasunnon ostajia on määrällisestikin aiempaa vähemmän. Pääkaupunkiseudulla puolestaan ensiasunnon ostajia oli vuonna 2019 osapuilleen saman verran kuin vuonna 2012. (Kuvio 3).

Kaupunkien ulkopuolella ensiasuntojen ostajia ei osakemuotoisille asunnoille riitä vastaavissa määrin kuin vielä vuonna 2006. 

Nuorempi väestö keskittyy entistä enemmän suurimpiin kaupunkeihin. 18–40-vuotiaasta asuntoväestöstä (varsinaisissa asunnoissa, ei siis esim. laitoksissa tai asuntoloissa, vakinaisesti asuvat henkilöt) 35 prosenttia asui kuudessa suurimmassa kaupungissa vuonna 2006, vuonna 2019 osuus oli jo yli 40 prosenttia. 

Pienempien paikkakuntien osakemuotoisten asuntojen houkuttelevuus nuorille asunnonostajille voi olla aikaisempaa heikompi. Harvalla pienellä paikkakunnalla osakeasuntojen hinnat ovat enää finanssikriisin jälkeen nousseet, joten kiinteistömuotoinen omakotitalo voi olla osakehuoneistoa houkuttelevampi vaihtoehto ensimmäiseksi omaksi kodiksi. 

Ylempien toimihenkilöiden osuus ensiasunnon ostajista kasvanut

Yhä useampi ensiasunnon ostaja on ylempi toimihenkilö. Muutos näkyy erityisesti pääkaupunkiseudulla, jossa asunnot ovat muuta maata kalliimpia. 

Vuonna 2019 ylempien toimihenkilöiden osuus ensiasunnon ostajista oli 44 prosenttia, 12 prosenttiyksikköä enemmän kuin vuonna 2009. Alempien toimihenkilöiden ja työntekijöiden osuus oli vähentynyt 5–9 prosenttiyksikköä. (Kuvio 4)

Myös muissa suurissa kaupungeissa erottuu ylempien toimihenkilöiden kasvanut osuus ensiasunnon ostajista ja työntekijöiden pienentynyt osuus. 

Keskimäärin ylempien toimihenkilöiden keski-ikä ensiasuntoa ostettaessa on korkeampi kuin alemmilla toimihenkilöillä ja työntekijöillä – tämä näkyy myös ensiasuntojen ostajien keski-iän nousussa, joka on pääkaupunkiseudulla muuta maata korkeampi.

Pääkaupunkiseudulla ensiasunto ostetaan myöhemmin kuin muualla maassa; ensiasunnon ostaja on pääkaupunkiseudulla noin 31-vuotias, kun muualla maassa keski-ikä on noin 29 vuotta.

Hinnat laskeneet pääkaupunkiseudulla, nousu voi olla nopeatakin

Vuonna 2019 ensiasunnon osti aikaisempaa harvempi, mutta yhä useammin ostaja oli kaupunkilainen valkokaulustyöntekijä, joka suuntasi asuntokaupoille pari vuotta myöhemmin kuin oli tyypillistä vielä vuosikymmen aikaisemmin.

Pääkaupunkiseudulla muutos ensiasunnon ostajien iässä ja ammatissa juontunee alueen hintakehityksestä. Erityisesti pienissä asunnoissa hinnannousu on ollut huima: vuoden 2021 hintahuipussa pääkaupunkiseudun yksiöiden hinnat olivat yli kaksinkertaiset vuoteen 2005 verrattuna. (Kuvio 5).

Varainsiirtoveroa enemmän potentiaalinen ensiasunnon ostaja pohtinee tulevaa hintakehitystä – varsinkin jos haluttu asunto sijaitsee pääkaupunkiseudulla, jossa hinnat ovat laskeneet eniten ja hintataso on osapuilleen vuosien 2018–2019 tasolla.

Loppuvuosi kiihdytti ensiasunnon ostajien kaupankäyntiä, kun veroedusta ja laskeneista hinnoista ottivat hyödyn he, joilla siihen mahdollisuus oli. Käytännössä veron merkitys on kuitenkin suhteellisen pieni asunnon kokonaishinnasta. Ensiasunnon ostaja, joka tekee kaupat 200 000 euron osakeasunnosta, maksaa tänä vuonna asunnostaan varainsiirtoveroa 3 000 euroa.

Kaupunkien pienet asunnot ovat halventuneet eniten. Toisaalta ne ovat juuri niitä asuntoja, joiden hinnat voivat kääntyä jyrkimpään nousuun, kun hintakehitys ennen pitkää muuttuu.

Kirjoittaja työskentelee yliaktuaarina Tilastokeskuksen Asuminen ja rakentaminen -ryhmässä.