Helmikuun lopussa julkistetun vanhojen osakeasuntojen hintaindeksin mukaan hinnat laskivat Helsingissä joulukuuhun verrattuna 2,0 prosenttia. Tarkka lukija kuitenkin huomaa nopeasti, että julkaistut neliöhinnat Helsingissä ovat nousseet samalla ajanjaksolla 5,5 prosenttia.

Myös mediassa toisinaan vertaillaan neliöhintojen kehitystä alueittain. Miten tilaston eri lukuja pitäisi tulkita?

Asuntohintaindeksi vs. asunnon keskineliöhinta

Kahden erilaisen luvun, keskenään joskus ristiriitaiseltakin tuntuvan, tarkoituksena on kuvata asuntojen hintoja eri näkökulmista. Se, millaisia asuntoja eri kuukausien tai neljännesten aikana tietyllä alueella myydään, voi vaihdella paljon.

Tilastokeskuksen julkaisemat asuntohintaindeksit ovat laatuvakioituja ja niiden avulla on tarkoitus kuvata sitä, miten tyypillisen osake­asunnon hinta on muuttunut toiseen ajankohtaan nähden.

Kuvitellaan, että joulukuussa myytiin kerrostalokaksioita, joista suurin osa oli pinta-alaltaan suuria ja sijainniltaan alueen halvimmalla laidalla. Tammikuussa taas myytiin pienempiä, kalliimmalla alueella sijaitsevia kaksioita. Jos vertaamme eri ajankohdista laskettua keskihintaa kaksioille, päädymme varmasti virheelliseen tulkintaan.

Laatukorjauksessa asuntojen ominaisuuksista johtuvat erot korjataan tilastollisen menetelmän avulla ja saadaan erotettua ns. aito hintakehitys. Tilastokeskuksen käyttämän tilastollisen menetelmän, eli hedonisen regressio­analyysin, avulla puhdistetaan laatuerojen vaikutukset hinnan­muutoksesta.

Kuviossa 1 on kuvattu Helsingin kerrostaloasuntojen laatuvakioitu indeksi ja pelkkiin keskiarvoihin perustuva indeksi.

Kuvio 1 havainnollistaa laatukorjauksen merkitystä hintakehityksen tarkastelussa. Helsingin kerrostalojen kohdalla laatukorjaus tasoittaa hintojen vaihtelua peräkkäisten kuukausien välillä.

Pelkkiä keskiarvoja vertailemalla hinnat näyttävät vaihtelevan kuukausien välillä voimakkaasti. Tyypillinen asunto Helsingissä maksoi tammikuussa indeksin perusteella vähemmän kuin joulukuussa, vaikka neliöhinnat nousivat vastaavalla ajalla.

Neliöhintojen perusteella ei siis voida sanoa, että Helsingin asuntojen hinnat olisivat korkeammat kuin joulukuussa. Helsingissä on myyty tammikuussa kalliimpia kerrostalo­asuntoja, mutta laatu­vakioidun indeksin perusteella kyse on pitkälti laatueroista eikä niinkään aidosta hinnan­muutoksesta.

Laatuvakioidulla indeksillä pyritään kuvaamaan koko asunto­kannan hinnan­muutosta eri ajankohtien välillä. Keskimääräiset neliöhinnat riippuvat hintatason muutoksen lisäksi siitä, minkälaisia asuntoja on kullakin ajankohdalla myyty.

Ei voida verrata keskenään kuluttajan ostoskoria, jossa on yhtenä päivänä laskiaispullia ja toisena tavallisia pikkupullia – asuntoja ajatellen toisena ajankohtana kalliin sijainnin luksus­asuntoja, ja toisena huono­kuntoisempia ja huonommalla sijainnilla olevia asuntoja.

Mihin neliöhintoja tarvitaan?

Mihin sitten keskineliöhintoja tarvitaan ja miksi niitä julkaistaan? Julkaistut keskineliö­hinnat auttavat vertaamaan alueellisia tasoeroja asunto­hinnoissa.

Esimerkiksi vuonna 2018 myydyn kerrostalo­kaksion keskimääräinen neliöhinta Helsingin kalleimmalla alueella oli 7 212 euroa, kun Kajaanissa kerrostalo­kaksion neliöhinta oli 1 170 euroa.

Alueiden hintatasojen vertailussa on suositeltavaa ottaa tarkasteluun pidempi ajanjakso – esimerkiksi vuosi – niin, että havaintoja on enemmän.

Indeksiä ei myöskään voida laskea etenkään kuukausi­tasolla kovin tarkalla aluejaolla, koska indeksin laskemiseen tarvitaan kuhunkin luokkaan tarpeeksi havaintoja.

Kaikilla alueilla, esimerkiksi pienemmissä kunnissa tai postinumero­alueilla ei tehdä tarpeeksi asunto­kauppoja, jolloin indeksiä ei voida näille luotettavasti laskea. Pienempiä kuntia ja posti­numeroita toki voidaan yhdistää ja muodostaa niistä alueellinen indeksi1.

Pitkällä aikavälillä neliö­hinnoissa ja indeksissä on kuitenkin yleensä pitkälti sama trendi. Esimerkiksi Tampereella vuosi­keskiarvojen tarkastelussa laatu­korjauksella ei ole kovin suurta vaikutusta, vaan laatu­korjauksen merkitys korostuu lyhyen aikavälin tarkastelussa.

Kuviossa 2 on kuvattu vuosikeskiarvot neliöhinnoista ja laatuvakioidusta indeksistä Tampereen kerrostaloille vuodesta 2000 lähtien2.

Kuviosta 2 nähdään, että laatuerot eivät näy niin voimakkaasti neliö­hinnoissa, kun tarkasteluna on esimerkiksi koko vuoden keskiarvo, eikä yhden neljänneksen kauppojen vertaaminen toisen neljänneksen kauppoihin.

Yksittäisen ajankohdan kaupoissa näkyvät satunnaisesti mukaan tulleet erilaisten asuntojen kaupat, mutta pidemmällä aikavälillä tämän vaikutus ei ole enää niin suuri.

Myös neliö­hinnoista siis saa viitettä hintatason muutoksista, kun tarkastelua tekee riittävän pitkällä aikajänteellä (esim. yli 10 vuotta) ja käyttää vuosikohtaisia tietoja eikä kuukausi- tai neljännestietoja.

Laatukorjauskaan ei ole täydellinen eli sillä ei välttämättä pystytä korjaamaan kaikkea laadun­vaihtelua. Asunnon hintaan vaikuttavat monet tekijät, joista osaa on vaikea tai mahdoton luotettavasti mitata saatavilla olevista aineistoista. Toiset aineistot ovat kattavuudeltaan, toiset taas ajan­tasaisuudeltaan ja tieto­sisällöltään parempia kuin toiset.

Tilastokeskus käyttää vanhojen osakeasuntojen tilastoinnissa Verohallinnon varainsiirtovero­aineistoa, johon yhdistetään tietoja asuntojen ominaisuuksista muista rekistereistä. Aineisto ja indeksit tarkentuvat sitä mukaa, kun varainsiirtovero­ilmoitukset kertyvät niin, että aineisto sisältää aikanaan kaikki tehdyt kaupat.

Helsingissä asuntojen hinnat laskivat tammikuussa edellisestä kuusta, mutta ovat esimerkiksi vuoteen 2015 verrattuna nousseet noin 10 prosenttia.

Kirjoittajat työskentelevät yliaktuaareina Tilastokeskuksen yritystilastot-yksikön teollisuus, rakentaminen ja asuminen -vastuualueella asumisen tiimissä.

1 maakunnat ilman maakunta-keskusta –indeksit ovat saatavilla Tilastokeskuksen Rakennettu ympäristö -palvelusta

2 neliöhinnat vuodesta 2000 lähtien ovat saatavilla Tilastokeskuksen Rakennettu ympäristö -palvelusta