Nousujohteinen talouskehitys on saanut yhä useamman kiinnostumaan asunto­sijoittamisesta. On jopa kirjoitettu, että asunto­sijoittamisesta on tullut ”tuulipuku­kansan bisnestä”. Tarkan kuvan muodostaminen ilmiön todellisesta koosta on kuitenkin hankalaa.

Mikä itse asiassa on sijoitusasunto? Onko esimerkiksi opiskelemaan lähtevän lapsen käyttöön hankittu yksiö sijoitusasunto? Entä kaukana kotoaan työskentelevän kakkosasunto? Jossain määrinhän lähes kaikki asunnot ovat sijoituksia.

Keskityn tässä blogikirjoituksessa tarkastelemaan yksityis­henkilöiden omistamia huoneistoja, joiden ensisijainen tehtävä näyttää olevan voiton tuottaminen omistajalleen.  

Rajasin yksityishenkilöiden omistamien sijoitusasuntojen joukon seuraavasti: Ensin varmistin, että asunnon omistaa elossa oleva yksityishenkilö, ei yritys tai kuolinpesä. Poistin myös asunnot, joissa omistaja asuu itse. Seuraavaksi tutkin asunnon omistajien vuokratuloja: Mikäli asunnon omistaja on saanut vuokratuloja vain hyvin vähän tai ei ollenkaan, en lukenut asuntoa sijoitusasunnoksi.

Käytössäni olevasta aineistosta näkyy kenelle vuokra on maksettu, mutta ei mistä asunnosta kyseinen vuokra on maksettu. Tämä heikentää rajauksen tarkkuutta. Lopuksi poistin sijoitusasuntojen joukosta huoneistot, jotka osana normaalia tilastotuotanto­prosessia on päätelty omistusasunnoiksi.   

Luokitteluun vaadittavan aineiston saatavuuden takia käsittelen ainoastaan Tilastokeskuksen asuntokannasta löytyviä osakemuotoisia huoneistoja vuodesta 2006 vuoteen 2017.

Edellä mainitut rajoitteet huomioiden tunnistin hieman yli 200 000 yksityishenkilön omistamaa osakemuotoista sijoitusasuntoa vuoden 2017 asuntokannasta. Vuonna 2006 vastaava luku oli 115 000.

Yksityishenkilöiden omistamien sijoitusasuntojen määrä kasvoi siis reilussa kymmenessä vuodessa noin 77 prosentilla. Samaan aikaan asuntokanta kasvoi yhdellätoista prosentilla.

Yksityishenkilöiden omistamien sijoitusasuntojen osuus osake­huoneistoista näyttää kasvaneen jonkin verran. Tarkkojen osuuksien arviointia tosin vaikeuttavat aineistossa tapahtuneet muutokset, mutta varovainen arvioni on, että osuus kasvoi reilusta kymmenyksestä noin kuuteentoista prosenttiin vuosien 2006 ja 2017 välillä.

Helsingissä, Tampereella ja Turussa yksityishenkilöiden omistamia sijoitusasuntoja on eniten: Helsingissä noin 32 000, Tampereella hieman alle 16 000 ja Turussa 14 000 vuoden 2017 lopussa.

Muita keskittymiä ovat Oulu ja Jyväskylä. Vuoden 2017 lopussa Oulussa oli 10 000 ja Jyväskylässä noin 8 000 sijoitusasuntoa. 

Yksityishenkilöiden omistamien sijoitusasuntojen määrä on kasvanut jokaisessa viidestä suosituimmasta kaupungista koko tarkastelujakson ajan. Voimakkainta kasvu on ollut Oulussa, jossa sijoitus­asuntojen määrä kaksinkertaistui vuodesta 2006 vuoteen 2017.

Tyypillinen sijoitusasunto on maakuntakeskuksessa sijaitseva yksiö tai kaksio. Helsingissä sijaitseva yksiö oli kaikkein yleisin vuonna 2017. Muita kuin yksiöitä tai kaksioita oli kaikista yksityis­henkilöiden omistamista sijoitus­asunnoista vain 14 prosenttia.

Vertailun vuoksi mainittakoon, että esimerkiksi kaikista omistajansa asuttamista kerros- ja rivitalo­asunnoista alle puolet on yksiöitä tai kaksioita.

Lähde: Tilastokeskus, asunnot ja asuinolot

Myös pinta-alan keskiarvojen vertailu tukee oletusta, jonka mukaan sijoitus­asunnot ovat usein muita asuntoja pienempiä. Esimerkiksi Helsingissä sijaitsevan yksityis­henkilön omistaman sijoitus­asunnon keskimääräinen pinta-ala on tässä aineistossa 42 neliömetriä, mutta omaan käyttöön ostetun osake­huoneiston keskipinta-ala on 73 neliömetriä. Koko maan osalta vastaavat luvut ovat 47 ja 74.

Tunnistetut 200 000 sijoitusasuntoa jakautuvat noin 172 000 omistajalle. Vähintään kymmenen asuntoa osittain tai kokonaan omistavia henkilöitä tässä joukossa on noin tuhat. Selvästi suurin osa, 70 prosenttia, sijoittajista omistaa osittain tai kokonaan yhden sijoitusasunnon. 

Vuonna 2017 sijoitusasuntojen omistajien keski-ikä oli 57. Nuoria sijoittajia oli suhteellisen vähän: kymmenellä prosentilla sijoitus­asunnoista oli alle 35-vuotias omistaja.

Tässä tarkastelussa esille tulleet tiedot vastaavat yleistä mielikuvaa yksityis­henkilöiden asunto­sijoittamisesta. Sijoittamisen suosio on kasvanut, sijoittaja on yleensä keski-iän ylittänyt ja hän suosii sijainnin ja koon puolesta helposti vuokrattavaa asuntoa.

Ilmiön kääntöpuoleksi voi ajatella nuorten lisääntyneen vuokralla asumisen, joka kohdistuu erityisesti pieniin kaupunki­asuntoihin. Aivan näin yksiselitteinen kokonaiskuva ei kuitenkaan ole.

Markkinoilla toimii luonnollisesti myös useita asuntoja vuokraavia yrityksiä ja yhteisöjä. Jatkossa olisikin hyvä muodostaa arvio niiden toiminnan laajuudesta.

Toinen mielenkiintoinen kysymys on, kuinka asunto­sijoittajat rahoittavat ostoksensa. Tämä tulee entistä ajankohtaisemmaksi sitä mukaan kun talouden käänteestä varoittelevat äänet voimistuvat.

Kirjoittaja on yliaktuaari Tilastokeskuksen yritystilastot -yksikössä.  Hän toimii uudis- ja korjausrakentamisen tietovarannon tuoteomistajana.