Tontin omistusmuodon vaikutus asuntojen hintatilastoon – miten laajasta ilmiöstä on kyse?
Viime perjantaina (27.9.) Hypo julkaisi uusimman asuntomarkkinakatsauksensa. Siinä todettiin mm. asuntojen hintaerojen olevan todellisuudessa tilastoja suuremmat, koska Tilastokeskuksen asuntojen hintaindeksi ei huomioi erikseen vuokratontilla myytyjä asuntokauppoja. Vuokratontille rakentaminen on Hypon mukaan yleistynyt hurjasti kasvukeskuksissa.
Helsingin sanomat kirjoitti samana päivänä Hypon löytäneen puutteita virallisista asuntojen hintatilastoista.
On totta, että vuokratontille rakennetuista asuinrakennuksista ja niissä tehdyistä asuntokaupoista on tällä hetkellä heikosti virallista tilastotietoa – ja siksi ne otetaan huomioon Tilastokeskuksen asuntojen hintatilastoja koskevassa kehittämistyössä.
Vuonna 2018 alkanut EU-rahoitteinen projekti uudistaa niin uusien asuntojen hintatilastointia kuin kauppojen lukumääriä koskevaa tilastointia. Työ valmistuu vuoden 2020 alussa.
Uusien osakeasuntojen tilastoinnin lähtökohdat EU:n tietotarpeissa
Tilastokeskus on tuottanut tietoa uusien osakeasuntojen hinnoista noin kymmenen vuoden ajan. Alun perin tarve tiedon tuottamiseen lähti EU-tason käyttäjäkysynnästä, kun omistusasuminen haluttiin sisällyttää osaksi yhdenmukaistettua kuluttajahintaindeksiä. Nykyään Eurostatin painopiste on siirtynyt enemmän asuntomarkkinoiden kokonaishintamuutoksen kuvaamiseen.
Uusien osakeasuntojen hintatilaston kehittämistyön aikoihin vuonna 2007 vuokratontille rakentaminen ei ollut yhtä yleistä kuin mitä se on viime vuosina ollut. Siksi tontin omistustieto ei ollut kehittämistyön keskiössä. Uusien osakeasuntojen hintatilastossa nojauduttiin pitkälti vanhojen osakeasuntojen hintaindeksin menetelmään, jossa vuokratonttia ei ole huomioitu.
Vanhojen osakeasuntojen hintatilastossa käytetty Verohallinnon varainsiirtoveroaineisto ei mahdollista uusien osakeasuntojen ajantasaista hintatilastointia, sillä varainsiirtovero maksetaan uudesta asunnosta vasta asunnon valmistumisen jälkeen. Tietoa kertyy siis hyvin pitkällä viiveellä, koska itse kauppatapahtuma on voinut olla jopa 1–1,5 vuotta ennen veron maksua ja varainsiirtoveroilmoitusta.
Alun perin aineistona käytettiin WM-datan keräämää kiinteistövälittäjien ja rakennuttajien kauppahinta-aineistoa, joka on nykyisin osa Kiinteistövälitysalan keskusliiton (KVKL) hintaseurantapalvelun aineistoa.
Vuokratontti voidaan huomioida uusien osakeasuntojen hintakehityksessä ja keskineliöhinnoissa
KVKL:n hintaseurantapalvelun aineisto sisältää huoneistokohtaisesti välittäjän kirjaaman tiedon siitä, onko myyty asunto vuokra- vai omistustontilla, joten sen avulla voidaan tarkastella ilmiön kehittymistä 2010-luvulla (kuvio 1).
Uusien osakeasuntojen kauppa vuokratontilla on lisääntynyt monissa isoissa kaupungeissa, ja etenkin Oulun ja Tampereen alueella kaupankäynti vuokratontilla olevista uusista osakeasunnoista on ollut yleisempää kuin asunnoista omistustontilla jo usean vuoden ajan.
Vuoden 2014 jälkeen vuokratontilla olevia uusia osakeasuntoja on myyty aiempaa enemmän Helsingissä ja Espoossa. Vantaalla niiden osuus on kasvanut merkittävästi kolmena viimeisenä vuotena.
Jyväskylässä ja Turussa vuokratontilla myytyjen uusien osakeasuntojen osuus kaikista KVKL:n kaupoista on vuorostaan pysynyt alle 30 prosentissa tai jopa alle viidesosassa.
KVKL:n aineistoa hyödynnettäessä on tärkeä muistaa, että se kattaa tällä hetkellä noin 80 prosenttia kaikista uusien asuntojen kaupasta. Kehitys asuntomarkkinoilla on kuitenkin selvä – uusia asuntoja myydään yhä enemmän vuokratontilla olevista taloyhtiöistä, mutta alueellisia erojakin löytyy.
Vuokratontti huomioidaan Tilastokeskuksen uusien osakeasuntojen hintaindeksissä ja keskineliöhintojen laskennassa vuoden 2020 alusta lähtien. Myös vertailukelpoinen aikasarja tuotetaan aikavälille 2015–2019.
Miten vuokratontti voidaan sisällyttää vanhojen osakeasuntojen hintatilastointiin?
Uusien osakeasuntojen rakentaminen vuokratontille vaikuttaa yleistyvän ja siten tulevaisuudessa nämä samat asunnot ovat myös osa vanhojen osakeasuntojen tilastointia. Tänä vuonna vanhaksi asunnoksi tilastossa määritellään vuonna 2017 tai sitä ennen valmistunut asunto.
Miten sitten arvioida vuokratontin vaikutusta vanhojen osakeasuntojen hintatilastoon, kun tilaston perusaineisto ei siihen vastaa?
Tilastokeskus käyttämä varainsiirtoveroaineisto ei sisällä tietoa siitä, onko kauppa tehty vuokratontilla vai ei. Sen sijaan vuokratontilla sijaitsevia asunto-osakeyhtiömuotoisia rakennuksia voidaan tarkastella Verohallinnon kiinteistötietokannan avulla (kartta 1).
Suurimmista kunnista esimerkiksi Oulussa ja Kuopiossa on vuokratontilla olevia asunto-osakeyhtiömuotoisia rakennuksia suhteellisesti enemmän kuin omistustonteilla olevia rakennuksia. Oulussa osuus on noin 60 prosenttia ja Kuopiossa 57 prosenttia.
Tampereella vuokratontilla sijaitsevia asunto-osakeyhtiöiden omistamia rakennuksia on 38 prosenttia ja Helsingissä vastaavasti 27 prosenttia. Muissa suurissa kaupungeissa osuudet ovat pieniä – kuten Turussa (14 prosenttia), Espoossa ja Vantaalla (3 prosenttia molemmissa).
Verohallinnon kiinteistötietokannan tiedot voidaan yhdistää varainsiirtoveroaineistoon, mutta yhdistetyllä aineistolla ei pääse käsiksi huoneistokohtaiseen tietoon. Aineistoista puuttuu myös yhtenevät ja yhdistetyn tiedon laatua parantavat tunnisteet, kuten pysyvä rakennus- tai huoneistotunnus. Tämä aiheuttaa yhdistelyssä virheitä, ja etenkin niiden kauppojen osalta, joissa on valinnainen vuokratontti.
Lyhyesti valinnainen vuokratontti tarkoittaa, että asunto-osakeyhtiö on rakennettu vuokratontille, jossa osakkeenomistajalla on huoneistokohtaisen tonttiosuuden lunastusoikeus. Yhdistelemällä rekisteritietoa saadaan kuitenkin luotettavasti tunnistettua kuntien omistamat vuokratontit ja niistä tehdyt asuntokaupat.
Näin ollen vanhojen osakeasuntojen osalta vuokratontin yleisyys asuntokaupasta selviää parhaiten myös KVKL:n aineiston avulla. Aineiston kattavuus vanhojen osakeasuntojen osalta on noin 70 prosenttia.
Kattavuusongelmasta huolimatta aineiston avulla tunnistetaan alueita, joiden osalta kehittämistyössä on ainakin syytä tutkia vuokratontin tilastollista merkitystä hintaindeksin selittävänä tekijänä (kartta 2).
Yli puolet Oulussa ja Itä-Suomen alueella (mm. Kuopio, Kuhmo, Pieksämäki) vuosina 2015–2019 tehdyistä vanhojen asuntojen kaupoista on ollut vuokratontilla. Vastaavalla ajanjaksolla Helsingissä tehdyistä asuntokaupoista alle 30 prosenttia oli vuokratontilla ja Tampereella vastaavasti noin 42 prosenttia. Turussa taas vuokratontilla myytyjen vanhojen osakeasuntojen osuus oli noin 6 prosenttia.
Asunto-osakeyhtiöiden rakentaminen vuokratontille on joillakin alueilla yleistynyt jo pidempään. Kiinteistötietokannan perusteella rakentaminen vuokratontille oli yleistä tosin myös 1970- ja 1980-luvuilla.
Ei siis ole kovin yllättävää, että samat alueet korostuvat tarkastelussa niin uusien kuin vanhojen osakeasuntojen kauppa-aineistossa.
Luokittelu asettaa omat vaatimuksensa uudistuksiin
Tilastokeskuksen tuottamien asuntojen hintaindeksien sisällöllisiä uudistuksia tehdään parhaillaan, ja ratkaisu uusien asunto-osakeyhtiöiden hintatilastoon on käsillä.
Edellä esitettyjen lukujen perusteella myös vanhojen osakeasuntojen hintaindeksin kehittämistä on syytä tutkia tarkemmin tontin omistuksen näkökulmasta.
Vuokratontilla myytyjen asuntojen osuus vaihtelee alueittain hyvin paljon ja saattaa vaihdella myös saman alueen sisällä ajallisesti. Näyttää siltä, että vuokratontin vaikutusta vanhojen osakeasuntojen hintoihin on tutkittava vähintään Oulun alueen ja Itä-Suomen alueen hintatilastoon sekä ns. kasvukolmion kaupungeista Tampereelle.
Pääkaupunkiseudun osalta tilanne ei ole yhtä hälyttävä ainakaan rakennuskannan tiedon perusteella eikä siksi, että Hitas ja ARA-asunnot jo nyt poistetaan aineistosta.
Vaikka vuokratontteja on joillakin alueilla paljon, ei siitä voi kuitenkaan vetää johtopäätöksiä vuokratontin vaikutuksesta asuntojen hintakehitykseen, se edellyttää tarkempaa ja yksityiskohtaisempaa tilastollista analyysiä.
Osakeasuntojen hintaindeksin menetelmän uudistamisessa tulee kuitenkin huomioida monenlaisia vaatimuksia luokittelun suhteen. Jo nyt sen tulee olla ajallisesti, alueellisesti sekä talo- ja huonetyypin mukaan luokiteltua. Vähäisten kauppalukumäärien takia jokainen lisämuuttuja luokitteluun tuo uusia haasteita.
Luotettava tilastollinen analyysi edellyttää, että havaintoja saadaan riittävästi jokaiseen luokkaan. Virallisen tilaston tuotannossa on myös aina muistettava tiedon vertailukelpoisuus ajassa.
Asuntomarkkinatilastoissa käytettävät aineistot ovat tällä hetkellä jossain määrin epätäydellisiä kuvaamaan vuokratonttiin liittyvää ilmiötä. Tarvitaan myös parempaa tilastoaineistoa.
Tulevaisuuden ratkaisu löytyy tänä vuonna perustetusta Huoneistotietojärjestelmästä, jos sen jatkokehittämisessä edetään oikeansuuntaisesti. Kattava perusrekisteri asunto-osakeyhtiöistä, niiden taloustiedoista sekä tehdystä asuntokaupasta mahdollistaa tarkan, ajantasaisen ja ajankohtaiset ilmiöt tunnistavan tilastoinnin, jota tiedon käyttäjätkin peräänkuuluttavat.
Paula Paavilainen työskentelee tilastopäällikkönä Yritystilastot -yksikössä.
Avainsanat:
Miksi tätä sisältöä ei näytetä?
Tämä sisältö ei näy, jos olet estänyt evästeiden käytön. Jos haluat nähdä sisällön, tarkista evästeasetuksesi.