Paljonko asuntoja on myynnissä? Miten määrä muuttuu kuukausittain? Missä asunnot menevät vauhdilla kaupaksi, missä hitaammin? Missä saa nopeimmin asunnolle vuokralaisen? Miten tarjonta muuttui korona-sulkujen aikaan? Näihin kysymyksiin pyrkii vastaamaan uusi kokeellinen tilasto.

Perinteisesti asuntomarkkinoita on seurattu tilastovirastojen tuottamina asuntojen hinta- ja vuokrakehityksen ja kauppamäärien näkökulmasta. Nyt julkaistava kokeellinen tilasto luotaa asuntojen tarjontaa kertomalla alueellisista myynti- ja vuokra­ilmoitusten määristä ja markkinointi­ajoista kuukausitasolla.

Tiedot perustuvat Oikotien verkkopalvelun aineistoon, jota Tilastokeskus on vastaanottanut tämän vuoden alusta kuukausittain. Analysointia haastaa vertailutiedon puute aiemmilta vuosilta, mutta kun dataa on kertynyt useammalta vuodelta, saamme arvokasta läpinäkyvyyttä asuntomarkkinoihin.

Esimerkiksi tarjolla olevien asuntojen määrässä on taatusti kausivaihtelua, mutta tähän pääsemme kiinni vasta kun dataa on kertynyt pitempään. Tällöin voimme esimerkiksi verrata tämän hetken myynti-ilmoitusten määrää viime vuoden vastaavaan ajankohtaan. Myös koronan vaikutusten analysointi vaatisi taustaksi pitemmän aikasarjan.

Tilastokeskuksen käytössä oleva ilmoitusaineisto ei kata kaikkia myynnissä tai vuokralle tarjottavia asuntoja, mutta kattavuus on varsin hyvä. Oikotiellä oli syyskuussa myynnissä vajaat 51 400 asuntoa, Etuoven vastaavassa palvelussa vajaat 55 000. Alueellista vaihtelua aineiston kattavuudessa voi myös olla.

Missä asunnot menevät kuumille kiville?

Kokeellisessa tilastossa julkaistava markkinointiaika täydentää tietoa asuntojen hintojen kuukausi­tilastossa julkaistavasta myyntiajasta (kaupantekoajasta).

Virallisen tilaston tieto kuvaa kokonaisuudessaan kaupantekoon pankkipäivineen kuluvaa aikaa kiinteistönvälittäjien kautta tehdyissä kaupoissa, kun taas markkinointiaika on ilmoituksen esilläoloaika verkkopalvelusta poistuneista ilmoituksista. Markkinointiajat ovat usein lyhemmät kuin kuukausitilaston myyntiajat.

Ilmoitus voi olla poistettu verkkopalvelusta useasta syystä: siksi että se on myyty, otettu pois myynnistä tai vaihtanut välittäjää tai palveluntarjoajaa tai siitä on tehty tarjous.

Kuviossa 1 on esitetty vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen markkinointiajan ja myyntiajan kehitys Helsingissä. Trendit kulkevat samansuuntaisesti, lyhentyen alkuvuonna ja sitten pidentyen. Tällä hetkellä myynti- ja markkinointiajat ovat taas alkuvuoden tasolla.

Hintaindeksien tavoin markkinointi­aikojen kehitystä kannattaa seurata useammalta ajankohdalta ja kiinnittää huomiota havaintojen määrään.

Pitempi keskimääräinen markkinointiaika yhdellä ajankohdalla voi kertoa, että pitkään myynnissä oleva kohde (harvinainen, kallis arvoasunto tai haastavalla sijainnilla oleva omakotitalo) on mennyt kaupaksi. Voi myös olla, että alueella on myyty tavallista enemmän suurempia asuntoja kuin pienempiä. Pitkällä aikavälillä se voi kertoa asuntokaupan haasteista.

Lyhyet markkinointiajat taas kielivät pitkällä aikavälillä siitä, että alueella on kysyntää. Lyhimmissä ajoissa kolmen kärki on Helsinki, Espoo ja Turku.

Keskimääräisen markkinointiajan lisäksi julkaistaan mediaanitieto niille kaupungeille ja maakunnille, joilla on vähintään 100 havaintoa. Mediaanilla ja keskiarvolla on tässä tapauksessa suuri ero, sillä mediaani kuvaa keskimmäistä markkinointiaikaa, kun luvut on järjestetty suuruus­järjestetykseen pienimmästä suurimpaan. Keskiarvoa nostavat esimerkiksi pitkään myynnissä olleet, kun taas mediaaniin niillä ei ole yhtä suurta vaikutusta.

Vuokra-asuntoilmoitusten osalta julkaistaan markkinointiaika myös kaupunkien osa-alueiden mukaan, ja tämä tieto tullaan todennäköisesti lisäämään myös ainakin vanhojen kerrostaloasuntojen myynti-ilmoitustietoihin myöhemmin.

Onko myyntiin tarjottujen asuntojen määrä vähentynyt?

Vanhojen asuntojen kauppa on käynyt hyvin ja viime aikoina on puhuttu myytävien asuntojen tarjonnan vähäisyydestä, mikä saattaisi siivittää viimeaikaista hintojen nousua etenkin pääkaupunki­seudulla. Vanhojen kerros- ja rivitalojen myynti-ilmoitusten määrä näyttäisi olleen Helsingissä syyskuussa hieman alkuvuotta korkeammalla tasolla (kuvio 2). Touko-kesäkuuhun nähden ilmoituksia on ollut vähemmän. Syyskuussa tulleita ilmoituksia oli suunnilleen yhtä paljon kuin poistuneita. Vertailutiedon puuttuessa edellisten vuosien vastaavilta ajankohdilta, tarjonnan supistumisesta ei oikein voi tehdä vielä arviota.

Poistuneiden ilmoitusten määrää voidaan verrata toteutuneiden kauppojen määrään, joskin on mahdollista että ilmoituksen poistumis­kuukausi ja omistuksen siirtymiskuukausi poikkeavat toisistaan. Koska ilmoituksen poistuminen ei tarkoita että asunto on myyty, kauppojen lukumäärän tulisi olla hieman alle poistuneiden määrän.

Alkuvuoden perusteella määrät vaikuttaisivat kehittyvän Helsingissä saman suuntaisesti, pois lukien koronasulun kuukaudet jolloin kauppojen määrä näyttää jäävän poistuneiden ilmoitusten määrästä. Tuolloin moni saattoi vetää ilmoituksensa väliaikaisesti pois markkinoinnista? Varainsiirtovero­ilmoituksista laskettava kauppojen kokonaismäärä tarkentuu tulevina kuukausina, joten se puuttuu kuvasta heinä-syyskuun osalta.

Pitkällä aikavälillä poistuneiden ja tulleiden ilmoitusten määrien vertailu (esimerkiksi jos tulleita keskimäärin enemmän kuin poistuneita tai toisin päin) voisi kertoa alueen markkinatilanteesta.

Missä asunnot menevät hitaimmin kaupaksi?

Vanhojen osakeasuntojen hinnat ovat laskeneet vuoteen 2015 verrattuna eniten Etelä-Savossa, noin viidenneksellä (kuvio 3). Tilaston mukaan keskimääräinen markkinointiaika Etelä-Savossa on vanhoissa asunnoissa noin 200 päivää, kun se esimerkiksi Varsinais-Suomessa on 73 päivää. Jos maakuntakeskuksia (Mikkeli ja Turku) ei huomioida, on Etelä-Savon keskimääräinen markkinointiaika ollut syyskuussa lähes 270 päivää, Varsinais-Suomessa noin sata päivää.

Etelä-Savossa myytävistä asunnoista noin joka neljäs kohde on ollut myynnissä yli vuoden. Koko maassa yli vuoden myynnissä on ollut hieman yli kymmenesosa asunnoista, Helsingissä hieman yli 2 prosenttia myynnissä olevista.

Tietotarjonta laajenee myöhemmin hinta­pyyntöjen ja myynti­hintojen eroon

Myynti- ja vuokrailmoitustilasto julkaistaan toistaiseksi kokeellisena, jotta saamme pitemmän aikasarjan lisäksi tietoa siitä, onko tiedoille kysyntää. Voimme myös muokata kokeellista tilastoa käyttäjä­palautteen perusteella. Kaikkia datan metkuja emme myöskään vielä tunne. Tilaston tietotarjonta kasvaa vähitellen kysynnän mukaan.

Tavoitteena on myöhemmin laajentaa kokeellisen tilaston sisältö kattamaan myös alueellisia eroja asuntojen hintapyynnöissä ja toteutuneissa myyntihinnoissa, mikä toimisi nykyisten indikaattoreiden lisäksi eräänlaisena markkinoiden kuumemittarina. Poikkileikkaustieto kuvaisi, millä alueilla ja huoneisto­tyypeissä hinnoissa on eniten joustovaraa tai onko alueita, joissa maksetaan jopa hintapyyntöä enemmän. Pyyntöjen ja toteutuneiden myyntihintojen eron kehitys taas voisi auttaa ennakoimaan muutoksia markkinoilla jo aikaisessa vaiheessa.   

Oikotien datan tutkimisen aloitti viime kesänä korkeakoulu­harjoittelijamme, jolle suuret kiitokset datan analysoinnista ja tilastoprosessin rakentamisesta! Toivomme että te, tilaston käyttäjät, annatte runsaasti palautetta nyt, kun uusi indikaattori hakee vielä muotoaan.

Kirjoittaja työskentelee Asuminen ja rakentaminen -ryhmässä yliaktuaarina.