Tilastokeskuksessa viimeistellään parhaillaan EU-rahoitteista projektia, jonka yhtenä tavoitteena on ollut uudistaa uusien asuntojen hintatilastointia sekä parantaa tähän liittyvien aineistojen kattavuutta. Työn lopputuloksena on nyt julkaistu uusien osakeasuntojen uusi indeksi.

Tilaston käyttäjien kannalta olennaisin muutos aiempaan verrattuna on tarkempi aluejako. Näkyvän muutoksen lisäksi uudet luvut kuvaavat hintakehitystä aiempaa tarkemmin myös menetelmämuutosten ja parantuneen aineiston vuoksi. Indeksi laskettiin vertailukelpoisesti uudella menetelmällä vuodesta 2015 alkaen.

Uusien asuntojen hintaindeksiä on kehitetty vastaamaan paremmin tietotarpeita alueellisista asuntomarkkinoista. Paremman aluenäkökulman lisäksi indeksiä uudistettiin myös muilta osin. Uuden ja vanhan tilaston erot hintakehityksessä selittyvät usean muutoksen yhteisvaikutuksesta, ja tästä syystä indeksisarjat eivät ole suoraan vertailukelpoisia.

Tilastokeskus käyttää asuntojen hintaindekseissä hedonisia laatuvakiointimenetelmiä. Laatuvakionnin ideana on saada eri neljänneksillä myytyjen asuntojen joukot vertailukelpoisiksi keskenään, jotta hintakehitystä voidaan seurata, vaikka eri aikoina myydään erilaisia asuntoja. Laatuvakioinnista kerrotaan tarkemmin aiemmin julkaistussa blogissamme.

Uusien asuntojen osalta menetelmää päivitettiin nyt testaamalla useita eri tekijöitä asuntojen hintojen laatuvakiointiin. Monien kokeilujen jälkeen mukaan valikoituivat asunnon pinta-ala, sijaintia kuvaava etäisyysmitta sekä tontin omistusmuoto, eli sijaitseeko myyty asunto vuokratontilla vai omalla tontilla.

Laatuvakiointimallin uudistamisen lisäksi hintaindeksin menetelmämuutokseen sisältyi muun muassa indeksikaavan vaihtaminen Törnqvistin indeksiksi. Törnqvistin indeksissä painoina käytetään kanta- ja nykyajankohdalla myytyjen asuntojen arvo-osuuksien keskiarvoa, jolloin hintamuutosten painotuksessa huomioidaan myydyt asunnot kummaltakin ajankohdalta. Tällä pyritään paremmin huomioimaan uusien asuntojen luonne tilastoinnissa: rakentaminen ja uusien asuntojen kauppa painottuu eri aikoina eri paikkoihin.

Näiden muutosten lisäksi myös aineiston kattavuutta lisättiin ja tarkistusmenettelyä parannettiin, minkä vuoksi neljänneksittäin laskentaan käytettäviä havaintoja on lähes tuplasti aiempaan verrattuna. Aineistona käytetään Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton aineistoa, jota täydennetään Tilastokeskuksen omalla tiedonkeruulla.

Kuten kuviosta 1 nähdään, Etelä-Suomessa vuosimuutokset uuden ja vanhan hintaindeksin mukaan ovat joinakin ajankohtina lähes samat, mutta tulokset eroavat merkittävästi useimpina ajankohtina – välillä uudistettu indeksi näyttää hinnannousua, kun vanha taas reipasta laskua.

Tähän löytyy useampia syitä, joista yksi on uudistettu laatuvakiointimenetelmä. Uudessa menetelmässä mukana on tontin omistusmuoto, siis sijaitseeko asunto taloyhtiön omistamalla tontilla vai vuokratontilla.

Vuokratontilla sijaitsevien asuntojen neliöhinta on yleensä alhaisempi, joten ilman tontin omistuksen huomioimista hinnat vaihtelevat neljänneksestä toiseen myös sen perusteella, myydäänkö asuntoja vuokratontilla enemmän vai vähemmän suhteessa vertailuajankohtaan.

Etelä-Suomen tapauksessa esimerkiksi Turussa ja pääkaupunkiseudun kunnissa vuokratontilla sijaitsevien asuntojen osuus myydyistä asunnoista vaihtelee neljänneksestä toiseen välillä paljonkin.

Muun muassa tämän vuoksi uusi indeksi antaa melko erilaisen kuvan Etelä-Suomen hintakehityksestä kuin vanha. Tämän lisäksi aineisto sisältää enemmän kauppoja kuin aiemmin, mikä myös muuttaa tuloksia.

Laatuvakioinnista huolimatta hintakehitykseen jää laatueroista johtuvaa vaihtelua

Uusien osakeasuntojen hintojen tilastoinnissa yhtenä haasteena ovat kauppojen lukumäärät. Uudistetussa tilastossa uusien asuntojen alueittaista hintakehitystä voi seurata aiempaa paremmin.

Pienet kauppamäärät kuitenkin johtavat siihen, että etenkin kaupunkikohtaiset huoneluvuittain jaotellut indeksit ovat hyvin vaihtelevia ja hintakehityksen tulkinta ei kaikissa tapauksissa ole kovin selkeää.

Kuviossa 2 on esitetty vanhojen ja uusien osakeasuntojen hintaindeksit ja indeksilaskennassa mukana olevien kauppojen lukumäärät Helsingin kerrostalokaksioissa.

Kuvio 2 havainnollistaa laskennassa mukana olevien lukumäärien vaikutusta indeksiin. Uusien asuntojen hintaindeksi vaihtelee neljänneksittäin vanhojen asuntojen hintaindeksiä enemmän. Vanhojen osakeasuntojen kauppamäärät ovat uusiin osakeasuntoihin verrattuna moninkertaiset.

Ennen laatuvakiointia aineisto luokitellaan alueellisesti, talotyypeittäin ja huoneluvuittain omiin luokkiin. Tällä luokittelulla pyritään erottamaan suurimmat hintaan vaikuttavat tekijät omiin luokkiinsa, jotta esimerkiksi rivitaloasuntojen hintoja ei verrata kerrostaloyksiöiden hintoihin.

Pienet havaintomäärät uusissa asunnoissa johtavat siihen, että luokittelua ei voida tehdä alueellisesti yhtä tarkasti kuin vanhoissa asunnoissa, jolloin esimerkiksi Helsingille on uusien asuntojen hintaindeksissä vain yksi luokka, kun vanhojen asuntojen tapauksessa Helsinki on jaettu neljään osa-alueeseen.

Luokittelun jälkeen luokkien sisälle jää kuitenkin laatueroja, joita korjataan laatuvakioinnilla. Niin uusien kuin vanhojenkin osakeasuntojen laatuvakiointimallit jättävät kuitenkin osan laatueroista vakioimatta.

Esimerkiksi Helsingissä Kalasatamaan on rakennettu keskenään hyvin erilaisia uusia rakennuksia. Kaksio tornitalosta merinäkymällä on eri hintainen kuin hyvinkin lähellä sijaitsevan matalan kerrostalon kaksio, jonka ikkunasta näkyy naapuritalo.

Tällaista eroa asunnoissa ei ole nykyisellä aineistolla mahdollista luotettavasti vakioida. Jos siis tietyllä neljänneksellä myydään monta asuntoa merinäköalalla ja seuraavalla neljänneksellä useampi asunto näkymällä naapuritaloon, hintaindeksi laskee.

Vanhojen asuntojen tapauksessa tilanne ei näyttäydy yhtä dramaattisena lopullisessa indeksissä, koska kauppoja tehdään niin paljon enemmän kuin uusista asunnoista.  

Uusien asuntojen pienen kauppalukumäärän vuoksi laatuvakioinnille on sitäkin suurempi tarve – pienessä joukossa poikkeavien kauppojen vaikutus lopputulokseen on suuri.

Nämä haasteet hintakehityksen tilastoinnissa johtavat siihen, että hintakehitystä esimerkiksi kaupungeittain ja huoneluvuittain voi olla hankala tulkita, kun indeksi välillä vaihtelee neljänneksestä toiseen paljonkin. Siitä huolimatta halusimme tarjota tietoa hintakehityksestä myös kaupungeittain.

Olemme pohtineet myös tasoitetun indeksisarjan julkaisemista varsinaisen indeksin lisäksi. Tällainen sarja auttaisi hintakehityksen trendin seuraamisessa, vaikka se ei poistakaan pienistä havaintomääristä ja laatueroista johtuvia ongelmia.

Tässä tarkoituksessa voi myös seurata esimerkiksi vuosikeskiarvoja tai talotyyppien ja huonelukujen yhteisluokkia erillisten sijaan, ja sen lisäksi pitää mielessä, että yksittäisen neljänneksen hintavaihtelu ei välttämättä kuvaa hintojen romahtamista alueella.

Uusien osakeasuntojen luokittelulla ja laatuvakioinnilla pystytään kuitenkin vakioimaan suurin osa laatueroista: asuntotyyppi ja huoneluku, tontin omistusmuoto, pinta-ala sekä osittain sijainti – kaikki asunnon hintaan suuresti vaikuttavia tekijöitä.

Kuviossa 3 on Helsingin kaksioille laatuvakioitu indeksi ja keskiarvoihin perustuva indeksi.

Kuviosta 3 nähdään, että laatuvakioidun indeksin hintakehitys on tasaisempaa eivätkä hinnat hypi neljänneksestä toiseen niin vahvasti. Keskiarvoihin perustuva indeksi sisältää hintavaihteluita, jotka johtuvat mm. tontin omistusmuodon ja asuntojen sijainnin vaihteluista. Siksi keskiarvoindeksi vaihtelee voimakkaasti neljännesten välillä. Laatuvakioitu indeksi toimii hyvin hintamuutosten kuvaamisessa, vaikka kaikkea laatueroa ei pystytäkään poistamaan.

Uusi hintaindeksi kuvaa siis aiempaa tarkemmin uusien asuntojen hintojen kehitystä ja asuntomarkkinoiden tilaa. Menetelmästä tullaan julkaisemaan tarkempi kuvaus kevään aikana.  

Kirjoittaja on yliaktuaari Tilastokeskuksen yritystilastot -yksikössä.

Lue lisää tuloksista ja tilaston sisällöstä Elina Vuorion artikkelista.