Pääkaupunkiseudulla vapaa­rahoitteisista vuokra-asunnoista reilut 40 prosenttia on kolmen suurimman omistajan omistuksessa. Riihimäellä ja Hämeenlinnassa lähes 70 prosenttia uudis­tuotannosta on mennyt yrityksille, yhteisöille ja yksityis­henkilöinä toimiville sijoittajille viime vuosina. Tiedot käyvät ilmi Anssi Häkkisen rekisteri­aineistojen pohjalta tekemästä selvityksestä.

Viime aikoina mediassa huolta ovat herättäneet niin ikkunattomat makuuhuoneet, väärän­malliset pohja­ratkaisut kuin sekin, kuinka suuri osa uudisasunto­tuotannosta karkaa sijoittajien käsiin.

Huoli siitä, että asunto­sijoittajat nappaavat leijonan­osan uudis­kohteista onkin aiheellinen. Kun sijoittajien kiinnostus asuntoja kohtaan kasvaa, se nostaa monesti asuntojen markkina­hintoja, sillä asuntojen tarjonta on etenkin suurissa kaupungeissa joustamatonta (ks. esim. Oikarinen 2015).

Tarkastelen tässä kirjoituksessa erityisesti sitä, keiden omistuksessa vapaarahoitteiset vuokra-asunnot Suomessa ovat. Selvitys keskittyy y-tunnuksellisiin vuokra-asuntojen omistajiin. Pyrin myös vastaamaan toiseen vuokra-asunto­markkinoita puhuttaneeseen kysymykseen: Kuinka suuri osa uudistuotannosta päätyy muuhun tarkoitukseen kuin yksityis­henkilöiden omistus­asunnoiksi?

Käyttämäni tutkimusaineisto perustuu Tilastokeskuksen Verohallinnolta (Vero) sekä Digi- ja väestötieto­virastolta (DVV) saamiin rekisteri­aineistoihin. Aineistoon on otettu mukaan ainoastaan kerros- ja rivitaloasunnot, ja se kuvastaa tilannetta vuoden 2020 lopussa – ellei toisin ole mainittu.

Tutkimusaineisto on rajattu asuntoihin, jotka yksittäinen omistaja omistaa kokonaan itse. Mukana ovat siis vain ne asunnot, joilla ei ole useampia omistajia. Tämän vuoksi osa sijoittajien hallinnassa olevista asunnoista rajautuu tutkimuksen ulkopuolelle. Tiukan rajauksen ansiosta aineistosta tehtävien päätelmien tekeminen on yksinkertaisempaa ja tulokset helpommin tulkittavia. Rajauksella vältetään saman asunnon esiintyminen tuloksissa useampaan kertaan ja pystytään niputtamaan samaan konserniin kuuluvien tytäryritysten omistukset saman emoyhtiön alle.

Tutkimusaineistosta on myös rajattu pois rakennusyhtiöt toimiala­luokituksen perusteella. Rakennus­yhtiöiden hallussa olevia asuntoja on vaikea todentaa vuokra-asunnoiksi, sillä asunnot voivat olla yhtiön hallussa myös siksi, että niitä ei vielä ole myyty eteenpäin.

Tutkimusaineiston perusteella pystyin identifioimaan y-tunnuksellisen omistajan noin 420 000 vuokra-asunnolle. Tilastokeskuksen mukaan Suomessa oli asuttuja vuokra-asuntoja vuoden 2019 lopussa noin 900 000. Näistä reilut 200 000 on yksityisten asunto­sijoittajien hallinnassa (Kannisto 2018). Tämän selvityksen ja aikaisemmin tehdyn yksityisten asunto­sijoittajien omistuksissa olevia vuokra-asuntoja tarkastelevan selvityksen perusteella saadaan selvitettyä omistajatiedot noin 650 000 vuokra-asunnolle.

Näiden selvityksien ulkopuolelle jää kuitenkin vielä varsin suuri osuus vuokra-asunto­markkinoista – etenkin vapaa­rahoitteisten asuntojen osalta. Haasteita vielä kattavamman kuvauksen saamiseksi ovat muun muassa rekisteri­aineistojen yhteen­toimivuuden puutteet. Myöskin tässä selvityksessä käytetty 100 prosentin omistus­vaatimus rajaa jonkin verran vuokra-asuntoja selvityksen ulkopuolelle.

Kaikkia y-tunnuksellisia vuokra-asuntojen omistajia ei voida pitää asuntosijoittajina, sillä joukkoon mahtuu myös muun muassa kohtuu­hintaista vuokra-asumista tarjoavia säätiöitä, yrityksiä ja kuntia, jotka toimivat markkinoilla eri tavalla kuin varsinaiset asunto­sijoittajat. Hankalan rajanveto­tilanteen aiheuttaisivat erityisesti säätiöt (ja jotkin osakeyhtiöt), sillä säätiön tarkoituksena voi olla edullisen vuokra-asumisen mahdollistaminen. Toisaalta asuntosijoittaminen voi toimia myös yhtenä säätiön toiminnan rahoitus­keinoista. Kuntien omistamista vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista puolestaan osa on arava­rajoituksista vapautuneita kohteita.

Näistä tulkinnallisista haasteista huolimatta käsittelen kaikkia vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja omistavia toimijoita tämän tutkimuksen puitteissa asuntosijoittajina.

Tutkimassani aineistossa oli vuoden 2020 lopussa 14 900 yksittäistä y-tunnuksellista vuokra-asuntojen omistajaa. Arava- tai korkotukilainaa saaneiden kohteiden omistajia oli 700 ja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen omistajia 14 700. Edellä mainituissa luvuissa tytäryhtiöt on summattu emoyhtiöihin eli samaan emoyhtiöön kuuluvia omistajia ei ole laskettu erillisiksi omistajiksi. Arava- tai korkotukilainaa saaneiden ja vapaarahoitteisten kohteiden omistajien lukumäärä ei täsmää y-tunnuksellisten vuokra-asuntojen omistajien lukumäärän kanssa, koska samalla toimijalla voi olla hallussaan sekä vapaarahoitteisia että arava- tai korkotukilainaa saaneita kohteita.

Osakeyhtiöt ovat suurin toimija vapaarahoitteisilla vuokra-asunto­markkinoilla

Tutkimuksessa mukana olevista vuokra-asunnoista vapaarahoitteisia on noin 45 prosenttia ja arava- tai korkotukilainaa saaneita hieman vajaat 55 prosenttia. Tiukan aineisto­rajauksen vuoksi arava­rahoitusta saaneet vuokra-asunnot ovat tutkimus­aineistossa yli­edustettuina.

Vapaarahoitteiset vuokra-asunnot ovat voimakkaasti keskittyneet suurimpiin kaupunkeihin. Kuudessa suurimmassa sijaitsee reilut 54 prosenttia vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista ja pelkästään pääkaupunki­seudulla vajaat 36 prosenttia (kuvio 1). Yli 100 000 asukkaan kaupungeissa sijaitsee vajaat 63 prosenttia ja yli 50 000 asukkaan kaupungeissa reilut 73 prosenttia vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista.

Koko maan tasolla vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista reilut 42 prosenttia on osakeyhtiöiden hallussa. Niiden jälkeen merkittävimpiä omistajia ovat kunnat noin 30 prosentin omistuksella, säätiöt vajaan 8 prosentin ja keskinäiset vahinko­vakuutusyhtiöt – joihin sisältyvät myös useimmat eläke­vakuutusyhtiöt – vajaan 6 prosentin omistusosuudella. Edellä mainittujen omistusosuus kattaa yhdessä liki 90 prosenttia koko maan vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista. (Kuvio 2)

Muihin, pienempiin omistajaluokkiin kuuluvat muun muassa kommandiitti­yhtiöt, aatteelliset yhdistykset ja muut julkis­oikeudelliset henkilöt. Kuntien suurehkoa osuutta selittää osittain se, että hieman alle puolet kuntien vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista on vanhoja arava­kohteita, jotka ovat vapautuneet niitä sääntelevistä rajoituksista.

Aravarahoitusta saaneiden asuntojen ylivoimaisesti suurimpana omistajana toimivat kunnat yli 75 prosentin omistus­osuudella. Muita suuria arava­rahoitusta saaneiden kohteiden omistajia ovat osakeyhtiöt ja erilaiset säätiöt.

Pääkaupunkiseudulla osakeyhtiöiden hallussa on 45 prosenttia vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista. Muusta maasta poiketen keskinäisten vahinko­vakuutusyhtiöiden sekä kommandiitti­yhtiöiden, joihin sijoitusrahastot useimmiten kuuluvat, osuus on pääkaupunki­seudulla merkittävästi suurempi. (Kuvio 3)

Turussa ja Tampereella omistajat jakautuvat suurin piirtein pääkaupunkiseudun tapaan lukuun ottamatta keskinäisten vahinko­vakuutusyhtiöiden selvästi pienempää osuutta. Vastaavasti kunnan ja säätiöiden suhteelliset osuudet ovat suuremmat. Vantaalla puolestaan osakeyhtiöt omistavat liki 60 prosenttia vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista. (Kuvio 4)

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen omistaminen keskittynyt suurille toimijoille

Seuraavia lukuja tulkittaessa tulee huomioida, että kuntien omistamat vuokra-asunnot on jätetty kokonaan tarkastelun ulkopuolelle, koska kuntien vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista iso osa muodostuu entisistä aravakohteista, jotka ovat vapautuneet niitä sääntelevistä rajoituksista.

Koko maassa kymmenen suurinta omistajaa omistavat vajaat 41 prosenttia kaikista vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista. Vuokra-asunto­markkinoiden keskittyminen kuitenkin voimistuu, kun markkinat jaetaan pienempiin alueellisiin segmentteihin.

Pääkaupunkiseudulla kolme suurinta omistajaa omistavat vajaat 42 prosenttia kaikista vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista (taulukko 1). Yli 500 asunnon omistajat, joita aineiston perusteella pystyin tunnistamaan 12, puolestaan kattavat yli 63 prosenttia markkinoista.

Lähde: Tilastokeskus, Asuminen ja rakentaminen.

Suurista kaupungeista keskittyneimmät vuokra-asuntomarkkinat vaikuttaisivat olevan Vantaalla, jossa kymmenen suurinta sijoittajaa omistaa 70 prosenttia vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista.

Vuokra-asuntomarkkinoiden keskittymistä voidaan kuvata myös sillä, kuinka suuri osa omistajista pitää hallussaan ainoastaan yhtä asuntoa. Pääkaupunki­seudulla tämä luku on reilut 60 prosenttia ja kuudessa suurimmassa kaupungissa luku vaihtelee 55–65 prosentin välimaastossa. Vastaavasti enintään kaksi asuntoa omistavia sijoittajia on 70–80 prosenttia mukana olevista sijoittajista. Tässä joukossa on myös vuokra-asuntoja omistavia asunto-osakeyhtiöitä.                  

Enintään yhden vuokra-asunnon omistavien lukuihin tulee kuitenkin suhtautua pienellä varauksella. On nimittäin mahdollista, että osa yhden asunnon omistavista yrityksistä pitää asuntoa yrityksen toimipisteenä tai työsuhde­asuntona eikä asunto tällöin ole asuntovuokraus­käytössä.

Vuokrataloja esiintyy pääsääntöisesti vähemmän niillä alueilla, joilla asuntojen neliöhinnat ovat korkeimpia. Vuokrataloilla tarkoitetaan tässä tapauksessa kerrostalorakennuksia, joiden kaikki asunnot ovat vuokrauskäytössä. Tyypillisesti vuokratalot ovat yhden omistajan omistuksessa. Huomattavaa on, että etenkin Helsingissä kantakaupungin alueella vuokratalojen osuus on alhainen (kartta 1). Ilmiö lienee monisyinen: yhtenä selittävänä tekijänä voisi olla esimerkiksi neliöhintojen korkea suhteellinen taso verrattuna alueen vuokratasoon.

Vapaarahoitteisista asunnoista sijoittajat omistavat tyypillisesti pieniä huoneistoja. Siinä missä koko kerrostalo­asuntokannasta yksiöitä on 23 prosenttia ja kaksioita 45, ovat vastaavat osuudet tutkimusaineistossa 32 ja 44 prosenttia.

Kolmioihin sijoittajien kiinnostus on yleistä asuntokantaa pienempää: kolmioiden osuus aineistossa on 18 prosenttia, koko kerrostalo­asuntokannasta 23 prosenttia. Nämä havainnot ovat linjassa sen oletuksen kanssa, että sijoittajat suosivat pieniä huoneistoja suuremman neliövuokratuoton toivossa.

Kehyskuntien uudistuotannosta vähemmistö yksityishenkilöiden omistusasunnoiksi

Viimeisen 7–8 vuoden aikana uudisasunto­tuotanto on ollut vilkasta erityisesti pääkaupunki­seudulla ja muissa isoissa kaupungeissa. Kasvanut tuotanto yhdessä keskuspankkien ennätyksellisen keveän rahapolitiikan kanssa on herättänyt spekulaatiota siitä, että valtaosa uusista asunnoista menisi asuntosijoittajien käsiin.

Tarkastelen seuraavaksi sitä, kuinka suuri osa vuosina 2015–2019 valmistuneista asunnoista ei ole päätynyt henkilö­omisteisiksi omistus­asunnoiksi. Aineistoista on jätetty pois rakennusyhtiöt, sillä mikäli uudet asunnot päätyvät ensimmäisenä rakennus­yhtiöiden haltuun, eivät ne tällöin välttämättä ole sijoituskäytössä. Aikaisemmista luvuista poiketen olen sisällyttänyt näihin laskuihin myös yksityis­henkilöiden sijoitus­käyttöön ostetut sijoitusasunnot.

Lukuja tulee tulkita harkiten. Käyttämässäni aineistossa ovat vain Verohallinnon huoneistotiedot, jotka kuvaavat huoneistojen omistajuuksia ja niissä tapahtuvia muutoksia. Lisäksi laskelmat eivät ota huomioon niin sanottua nopeaa kaupankäyntiä, jossa rakennuttajan ja asunnon pidempiaikaisen ensimmäisen omistajan välissä toimii yksi tai useampi lyhytaikainen omistaja eli niin sanottu ”flippaaja”.

Käytetyt rekisteriaineistot ovat muuttuneet viime vuosina, joka tekee tarkastelusta haastavan. Esimerkiksi kauppa, jossa yksityishenkilö on ostanut vuonna 2015 silloin valmistuneen asunnon ja myynyt sen vuonna 2017 toiselle yksityishenkilölle, ei näy tuoreimmassa aineistossa. Tämän vuoksi onkin mahdollista, että omistusasujen osuus aineistossa on todellista pienempi.

Taulukon 2 prosenttiluku kuvaa sitä uudisasunto­tuotannon suhteellista osuutta, joka päätyy tässä tarkastelu­joukossa yritysten, yhteisöjen ja yksityis­henkilöinä toimivien asuntosijoittajien omistukseen. Taulukkoon valikoituneissa kaupungeissa uudiskohteiden kysyntä on edellä luetellussa joukossa ollut kaikkein suurinta. Kaupunkeja, joissa ei valmistunut yli 100 uutta kerros- tai rivitaloasuntoa vuosien 2015–2019 aikana, ei ole otettu tarkastelussa huomioon.

Lähde: Tilastokeskus, Asuminen ja rakentaminen.

Taulukosta käy ilmi, että Riihimäellä ja Hämeenlinnassa lähes 70 prosenttia uudistuotannosta on mennyt yritysten, yhteisöjen ja yksityis­sijoittajien haltuun.

Helsingin ja Espoon luvut näyttäisivät jäävän selkeästi alle 50 prosentin. Alhaisemmat luvut ovat ymmärrettäviä, sillä näissä kaupungeissa asuntojen neliöhinnat ovat kaikkein korkeimmat, mikä osaltaan alentaa odotettavissa olevaa vuokratuottoa. Tilanne voi kuitenkin vaihdella reippaasti suurten kaupunkien sisällä.

Kirjoittaja työskenteli korkeakoulu­harjoittelijana Asumisen ja rakentamisen ryhmässä Tilasto­keskuksessa kesän 2021.

Lähteet:

Kannisto, O. (2019). Sijoittaja suosii yksiöitä maakuntakeskuksessa. Tieto&trendit. Noudettu osoitteesta: https://www.stat.fi/tietotrendit/blogit/2019/sijoittaja-suosii-yksiota-maakuntakeskuksessa/

Oikarinen, E. (2015). Asuntotarjonnan hintajouston alueelliset erot. Kansantaloudellisen aikakauskirja, 111(4), 454–475.

Tilastokeskus. (2019) Asunnot ja asuinolot, yleiskatsaus.