Vuoden 2020 ensimmäisellä neljänneksellä tehtiin vanhojen asuntojen kauppoja 6-8 prosenttia enemmän kuin vuonna 2019.

Toukokuussa tein itse arvion, että vanhojen asuntojen kaupan kokonaismäärä tippuu koko vuonna 13 prosenttia edellis­vuodesta. Tämä perustui siihen, että toisella neljänneksellä kauppa laskisi 40 prosenttia, kolmannella neljänneksellä lasku jatkuisi vielä loivana ja loppuvuonna kauppa olisi edellis­vuoden tasolla.

Huhti- ja toukokuussa vanhojen osake­asuntojen kauppa laski edellis­vuodesta noin kolmekymmentä prosenttia. Kesäkuussa päästiin jo edellisvuoden kauppamäärään.

Koko toisella neljänneksellä kaikkien vanhojen asuntojen kauppa laski edellis­vuodesta melkein 20 prosenttia (kuvio 1). Heinä-syyskuussa vanhojen asuntojen kauppa jo vilkastui edellisvuodesta pari prosenttia. Asuntokauppa kävi kesällä jo melko hyvin.

Vuoden viimeisellä neljänneksellä vanhojen asuntojen kauppojen määrä nousi edellisvuodesta yli 17 prosenttia. Omakoti­taloja myytiin viimeisellä neljänneksellä jopa yli 20 prosenttia enemmän kuin edellis­vuotena.

Vuonna 2020 vanhojen asuntojen kauppoja tehtiin kutakuinkin saman verran kuin vuonna 2019, kun keväällä arvioin kauppojen määrän vähenevän 13 prosenttia.

Omakotitaloissa kauppa kävi hieman tasaisemmin kuin osakeasunnoissa. Vanhojen osake­asuntojen hinnat nousivat vuonna 2020 reilun prosentin, kun arvioni keväällä oli miinus puolitoista prosenttia.

Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat kolme ja puoli prosenttia ja muualla Suomessa laskivat prosentin. Kotitaloudet nostivat asuntolainoja heinä-joulukuussa yhdeksän prosenttia enemmän kuin edellisvuonna. Suomen talous ja asunto­markkinat selvisivät hyvin koronavuodesta.

Tänä vuonna vaikea lyödä koronavuotta

Arvioni mukaan vuonna 2021 kaikkien vanhojen asuntojen kauppa pysyy vuoden 2020 tasolla. Arvioon on kaksi perustetta.

Vuoden 2020 ensimmäisellä ja varsinkin neljännellä neljänneksellä tehtiin vanhojen asuntojen kauppoja erittäin paljon. Vuonna 2021 on hyvin vaikea ylittää näitä kauppamääriä. Toisen neljänneksen kauppojen normalisoituminen ei auta nostamaan koko vuoden kauppamääriä vuodesta 2020.

Toiseksi vanhoja osakeasuntoja on ollut tarjolla alkuvuonna Oikotiellä ja Etuovessa 16 000 – 17 000, huomattavasti vähemmän kuin viimeisten vuosien aikana. Vaikka kauppa periaatteessa kävisi, ei myytävää ole.

Asuntotuotanto vilkasta

Koronan odotettiin vaikuttavan negatiivisesti myös asunto­rakentamiseen, varsinkin rakennus­lupien määrään. Rakennus­lupien määrä laski keväällä ja alkukesällä selvästi edellis­vuodesta, mutta piristyi syksyllä niin paljon, että koko vuoden rakennus­lupien määrä nousi edellis­vuodesta puolitoista prosenttia.

Asuntojen rakennuslupien määrä oli viime vuonna pitkäaikaista keskiarvoa suurempi, 39 600. Uusien asuntojen aloituksia oli 40 900 vuonna 2020, lähes seitsemän prosenttia enemmän kuin edellis­vuotena loppuvuoden vilkkaan rakentamisen ansiosta.

Uusia asuntoja valmistui viime vuonna 39 000, vähemmän kuin vuonna 2019 mutta selvästi enemmän kuin pitkän ajan keskiarvo. (Asuntorakentamisen vuodesta enemmän Paula Paavilaisen artikkelissa.)

Vuosina 2017–2020 rakentaminen on ollut selvästi vilkkaampaa kuin keskimäärin viimeisen 15 vuoden aikana. Vuoden 2016 jälkeen markkinoille on tullut asunto­sijoittajia, jotka ovat pitäneet tuotantoluvut korkealla.

Vuosina 2005–2020 valmistui vuodessa keskimäärin 33 000 asuntoa (kuvio 2). Finanssikriisi teki selvän kuopan asunto­rakentamiseen hallituksen elvytyksestä huolimatta. Koronaa tuskin erottaa vuoden 2020 rakentamisen luvuista.

Vuoden 2020 rakennuslupien- ja aloitusten määrät lupaavat hyvää asunto­tuotannolle myös tänä vuonna.

Vuokramarkkinoilla ylitarjontaa

Asuntomarkkinoita siivittää alhainen korkotaso ja kuluttajien sekä sijoittajien optimistinen tulevaisuuden­usko. Euroopan keskuspankin elvytys­politiikka on tavoittanut ensimmäisenä asunto- ja rakennus­markkinat. Halpaa rahaa on helppo vivuttaa eli lähes nollakorkoisella lainarahalla saa helposti 4–6 prosentin tuoton vuokra­markkinoilla.

Vuokra-asuntojen tarjonta on lisääntynyt selvästi. Uusista osake­asunnoista yli puolet on mennyt vuokrakäyttöön. Vuokra­markkinoille on tullut runsaasti lisätarjontaa myös airbnb-asunnoista matkailun pysähdyttyä. Opiskelijoiden etäopiskelu ja ulkomaisten opiskelijoiden kato on taas vähentänyt vuokra-asuntojen kysyntää.

Meillä on juuri nyt vuokramarkkinoilla ylitarjonta­tilanne. Vuokrissa tämä ei ole vielä näkynyt kuin nousun hidastumisena. Talousteorian mukaan ylitarjonta­tilanteen pitäisi näkyä ensimmäisenä uusissa vuokra­suhteissa.

Ylitarjontatilanne saattaa hidastaa asunto­tuotantoa, jos sijoittajat vähentävät uusien asuntojen ostoja. Sijoittajien veto nosti kuviossa 2 näkyvän uustuotannon 33 000 asunnon tasolta 40 000:n tasolle; sijoittajien mielenkiinnon hiipumien voi johtaa tuotannon laskuun.  

Ilkka Lehtinen on eläköitynyt tilasto­asiantuntija.