Miten asuntojen vuokrat kehittyvät? Mikä on keskimääräinen yksiön vuokrataso Helsingin tai Porin keskustassa? Suomessa on yli 900 000 vuokra-asuntoa ja vuokralla asuu lähes 1,5 miljoonaa ihmistä. Siinä on melkoinen joukko kuvattavaksi tilastojen avulla - etenkin, kun vuokra-asumisen kuvaamiseen ei ole käytettävissä kattavia aineistoja.

Asuntojen vuokratilasto koki merkittävän uudistuksen keväällä 2019. Tässä yhteydessä neljänneksittäin tuotettavan tilaston aineistopohja parani huomattavasti aikaisemmasta otospohjaisesta aineistosta, joka käsitti tiedot vain noin 8 500 vuokra-asunnosta vuositasolla.

Nyt tilaston perusaineistona on KELA:n asumistukirekisteri, jolla kuvataan sekä vapaarahoitteisia yksityisomisteisia vuokra-asuntoja että ARA-vuokra-asuntoja. Lisäksi vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja kuvataan institutionaalisten omistajien vuokrakohteiden erillisellä otoksella. Vuokrakehitystä kuvaava indeksi perustuu noin 140 000 vapaarahoitteisen ja noin 85 000 ARA-vuokra-asunnon tietoihin.

Uudistetun asuntojen vuokratilaston vahvuudet ovat aineiston laajuudessa ja alueellisessa tarkkuudessa sekä siinä, että sillä voidaan seurata saman asunnon vuokran kehittymistä ajassa.

Vuokraindeksi tarjoaa tarkat faktat – 5 vinkkiä tiedon käyttöön

Vinkki 1: Tilaston tuottamista tiedoista keskeisin on vuokraindeksi (2015=100), joka lasketaan seuraamalla samojen asuntojen vuokrakehitystä ajassa.

Tällä tavalla laskettu muutos kertoo varsin tarkasti siitä, miten vuokrat ovat kehittyneet voimassa olevien sopimusten osalta. Tämä on selkeä parannus suhteessa edeltävään asuntojen vuokraindeksiin, joka kapean aineistopohjan vuoksi ei kuvannut riittävän hyvin vapaarahoitteista vuokra-asumista.

Samaa asuntoa seuraamalla asuntojen vuokraindeksiin ei pääsääntöisesti tule laadullisista eroista johtuvia muutoksia, toisin kuin neliövuokrien kohdalla.

Vinkki 2: Vuokratasot ovat erityisen hyödyllisiä vertailtaessa vuokrakustannuksia alueellisesti. Tilastosta saa kaupunki- ja huonelukujaottelulla vuokratiedot sekä asuinneliökohtaisesti että kokonaisvuokratietona.

Porin keskustasta saa vuokrattua yksiön keskimäärin puolella siitä mitä Helsingin keskusta-alueella (kuvio 1). Tämä on mielekäs tapa vertailla vuokratilaston tietoa eri kokoisista asunnoista eri alueilla.

Tulkinnassa on hyvä muistaa, että neliövuokraan vaikuttaa markkinatilanteen lisäksi esimerkiksi se, onko alueella paljon uusia asuntoja vuokralla ja minkä kokoisia ja kuntoisia asunnot ovat.

Viimeisen kymmenen vuoden aikana uusien yksiöiden keskipinta-alasta on lähtenyt noin 20 prosenttia kuudessa suurimmassa kaupungissa. Uusien asuntojen keskipinta-alan pienentyminen saattaa paikallisesti näkyä keskineliövuokrien nousuna. Erityisesti yksiö on korkean kysynnän vuokramarkkinoilla muuttunut tuotteeksi, jossa sijainti on neliömäärää merkittävämpi tekijä vuokratason määrittymisessä.

Vinkki 3: Alueiden välisen vertailun lisäksi on hyödyllistä tehdä vertailua eri hallintaperusteisten vuokra-asuntojen keskineliövuokrien välillä.

Kasvukeskuksissa, joissa vapaarahoitteisen vuokra-asuntojen kysyntä on usein tarjontaa suurempaa, erot vapaarahoitteisten ja ARA-vuokra-asuntojen neliövuokrien välillä ovat suurimpia. Vastaavasti paikkakunnilla, joissa vuokramarkkinan kysyntä ja tarjonta-asetelma ovat hyvin tasapainossa, voi ARA-vuokrataso jopa ylittää vapaarahoitteisen vuokratason tai olla lähes sama kuten esimerkiksi Porin keskustassa (kuvio 1).

Vinkki 4: Vapaarahoitteisen vuokramarkkinan kuvaamisessa huonelukukohtaiset erot alueittain ovat myös tärkeitä seurattavia.

Lähes 80 prosenttia vuokra-asunnoista on yksiöitä ja kaksioita. Yksiöiden vuokrat ovat tavallisesti nousseet tasaisemmin ja vuositasolla enemmän kuin perheasuntojen vuokrat (kuvio 2). Tässäkin on tapahtunut muutosta viimeisen vuoden aikana, ja vuokrien vuosimuutoserot ovat eri asuntotyyppien osalta tasoittumassa. Pääkaupunkiseudulla isompien asuntojen vuokrat ovat viimeisen vuoden aikana nousseet ajoittain jopa yksiöitä rivakammin.

Vinkki 5: Vuokraindeksin kehitystä kannattaa ehdottomasti peilata paitsi asumisen tilastoihin, myös muiden asumiseen suoraan tai välillisesti liittyvien tilastojen tarjoamaan informaatioon - huomioiden se, että myös vanhalla menetelmällä tuotettua vuokratietoa on edelleen tarjolla.

Täydentävää tietoa asuntojen vuokratilastojen tulkitsemiselle voi saada vaikkapa rakentamisen, asuntokannan, kuluttajahintaindeksin, väestötilastojen, ansiotasoindeksin sekä tietysti osakeasuntojen hintojen tilastojen kautta. Vertaamalla vuokraindeksin kehitystä tärkeimmissä kasvukeskuksissa vanhojen osakeasuntojen hintaindeksiin havaitaan, että asuntojen vuokrat eivät ole pysyneet asuntojen hintojen nousuvauhdissa viime vuosina (kuvio 3).

Eurostat käyttää edelleen EU-maiden välisessä vertailussa ajoittain tietoa, joka pohjautuu vanhaan asuntojen vuokratilastoon. Vertailut tehdään usein käyttäen kuluttajahintaindeksin tietoja todellisista asumisvuokrista. Tällöin vanhat aikasarjat, esimerkiksi vuodesta 2010 lähtien, sisältävät asuntojen vuokraindeksin tietoja ennen vuoden 2019 uudistusta.

Karikko, johon kokenutkin tilaston käyttäjä voi törmätä

Keskineliövuokrat houkuttavat monesti laskemaan niiden avulla vuokrien muutosta yksittäisellä alueella. Silloin ajetaan pahasti karille. Asuntojen vuokratilastossa lasketaan keskivuokrat sekä koko vuokra-asuntokannalle että vapaarahoitteisille uusille vuokrasuhteille.

Keskivuokrien laskennassa on huomioitu viiteajankohdan kaikki aineistossa olevat havainnot. Täten keskivuokrien laskenta eroaa jo havaintojen määrässä vuokraindeksin laskennasta, jossa seurataan samojen asuntojen vuokrakehitystä.

Esimerkiksi ensimmäistä kertaa rekisteriin tuleva uusi vuokrasuhde ei useinkaan ole mukana vuokraindeksin laskennassa, koska siitä ei ole edeltävän ajankohdan vertailutietoa tiedossa. Tällaisia uusia tapauksia tulee aineistoon joka kuukausi, ja näiden vuokra-asuntojen ominaisuudet kuten pinta-ala, rakennusvuosi tai kunto vaihtelevat ajassa.

Keskivuokrat lasketaan siis ominaisuuksiltaan erilaisista vuokra-asunnoista. Koska ominaisuudet vaihtelevat eri ajankohtina, ei muutoksen laskeminen niiden välillä ole järkevää.

Pääkaupunkiseudun vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat 1,6 prosenttia vuonna 2020 vuodentakaisesta (kuvio 4). Jos muutos laskettaisi neliövuokrien kautta olisi se kyseisellä ajankohdalla lähes kolme prosenttiyksikköä suurempi. Neliövuokrista laskettu muutos sisältää kuitenkin rakennemuutosta, jolla ei ole tekemistä markkinavuokrien muutoksen kanssa.

Vuokramuutoksia kannattaa siis seurata aina indeksin avulla, jolloin eri ajankohtien tiedot ovat keskenään vertailukelpoisia.

Vuokratilastot vaativat edelleen kehitystyötä ja uusia mittareita

Uusi vuokrasuhde tulee indeksilaskentaan mukaan vain, jos asunnon edellinen ja uusi vuokralainen saavat asumistukea. Useimmiten aineistoon uusina havaintoina tulevat asunnot jäävät kuitenkin vuokrakehityksen tarkastelun ulkopuolelle, mikä on vuokratilaston selkeä puute tällä hetkellä. Tavoitteena on huomioida uudet vuokrasuhteet tulevaisuudessa paremmin – joko osana nykyistä vuokraindeksiä tai esimerkiksi erillisen indeksin avulla.

Vuokralaisen vaihtumisella on vuokratason nousuun useimmiten vaikutusta yksityisten vuokraamissa kohteissa. Hyvästä vuokralaisesta kannattaa vuokranantajan pitää kiinni, ja korottaa sopimuskautena vuokraa maltillisesti. Vuokrasopimuksissa on usein myös määritelty sovellettava vuokrankorotusmenettely, kuten vuokran sitominen johonkin indeksiin.

Vuokrasopimuksissa yleisesti suositeltava indeksi on asuntojen vuokratilaston sijaan elinkustannusindeksi, jolla kompensoidaan rahan ostovoiman muutosta. Elinkustannusindeksin etuna sopimuskäytössä on se, että se jatkuu katkeamatta myös silloin, kun muihin hintasarjoihin tulee katkoksia indeksiuudistusten yhteydessä.

Asuntojen vuokratilaston tuotantohistoria sisältää useita aikasarjan katkoskohtia. Siksi pitkien aikasarjojen tuottaminen ajassa taaksepäin on hankalaa. Alun perin asuntojen neljännesvuosittain tuotettava tilasto kehitettiin vuosina 2003–2005 otospohjaisena kyselytutkimuksena, ja se poikkesi vuosittain laskettavasta tilastosta. Vuosien aikana indeksiä on tuotettu myös erilaisilla menetelmillä.

Pitkille aikasarjoille on kysyntää vuokramarkkinoilla, missä muutokset tapahtuvat hitaasti markkinan sopimusluonteisuuden takia. Olemassa olevat vuokrasopimukset määrittävät pitkälti vuotuisia vuokrankorotuksia, ja laaja sopimuskanta uudistuu vaiheittain. Tällä hetkellä Tilastokeskus pystyy tarjoamaan laadukkaan aikasarjan vain vuodesta 2015 alkaen.

Vuokralla asuminen yleistyy, ja se on etenkin nuorten asumismuoto. Asuntojen vuokrien kehityksen seuranta on merkityksellistä niin asumisen hinnan kuin sijoitustoiminnan näkökulmasta. Asuntojen vuokratilasto, pienistä puutteistaan huolimatta, antaa mahdollisuuden erilaisiin vertailuihin niin ajallisesti kuin alueellisesti. Koska tilasto ei kerro yhdellä luvulla koko totuutta vuokramarkkinoista, on tärkeää ymmärtää, miten tilaston tietoja kannattaa hyödyntää ja millaisia päätelmiä niistä ei voi tehdä.

Tuoreimpana lisänä vuokramarkkinan analysointiin Tilastokeskus on tuonut kokeellisen tilaston, jossa julkaistaan noin neljä kertaa vuodessa tietoja asuntojen myynti- ja vuokrailmoituksista. Oikotien vuokrailmoituksiin perustuva kokeellinen tilasto on osoittanut hyvin, millainen muutos markkinassa on viimeisen vuoden aikana tapahtunut: vuokra-asuntojen tarjonta on selvästi lisääntynyt etenkin suurimmissa kaupungeissa.

Tartu rohkeasti vuokratilastoihin, ja anna meille kehitystyötä varten palautetta osoitteessa asuminen.hinnat@stat.fi.

Kirjoittajat työskentelevät Tilastokeskuksen Asuminen ja rakentaminen -aihealuueen tilastoja tuottavassa ryhmässä.