Toimitiloja koskevaa hintamallia voidaan hyödyntää arvostuspohjaisen toimitilojen hintaindeksin laatimisessa sekä suurempien kiinteistökauppojen kauppahinnan jakamisessa kohteille. Toimitilahintaindeksi palvelee talouden mittarina julkishallintoa politiikkapäätöksissä sekä yksityisiä kiinteistösijoittajia työkaluna sijoituksen arvioinnissa (Eurostat, 2017).

Maapohja ja rakennus voidaan nähdä kahtena toisistaan poikkeavina hyödykkeinä, vaikka ne yleensä myydään yhdessä (Davies & Heathcote, 2007). Tästä johtuen on mielekästä mallintaa maapohjan ja rakennuksen hinnat erikseen. Hyödykkeenä maapohja poikkeaa monesta muusta hyödykkeestä, koska sitä ei voida tuottaa lisää ja se ei kulu käytössä.

Selvitän pro gradu -tutkielmassani kauppahintarekisterin soveltuvuutta maapohjan hinnan mallintamiseen sekä mallien soveltuvuutta tutkimusaineiston ulkopuolisten tonttien hintojen arvioimiseen. 

Maapohjan hinnan mallintamisella tarkoitetaan empiirisen mallin kykyä arvioida tontin hintaa tontista havaittujen ominaisuuksien perusteella.

Toimitilatontteja niukalti rekisteriaineistossa

Kehittämäni mallin hinta-arviot pohjautuvat Maanmittauslaitoksen ylläpitämän kauppahintarekisterin tietoihin tonttien hinnoista. Tontin hinnan muodostumista pyrin selittämään tontin sijainnilla, pinta-alalla, rakennusoikeudella ja asuinalueen väestötilastoilla. 

Tutkin tonttikauppoja vuosien 2015 ja 2019 väliltä. Aikavälillä kaupattiin yhteensä noin 1 500 toimitilatonttia, mikä on varsin vähän koko maan kattavan hintamallin rakentamisessa. Tutkimusaineistoon valikoin kauppahintarekisteristä toimitila- ja asuintontit (kuvio 1).

Testaan mallin hinta-arvioiden tarkkuutta jakamalla tutkimusaineiston satunnaisesti kahteen ennalta määrättyyn osaan. Ensimmäisellä osalla koulutan mallin arvioimaan tontin hintaa tunnettujen ominaisuuksien pohjalta. Mallin hinta-arvioiden tarkkuus jälkimmäiselle osalle aineistosta kertoo, kuinka tarkasti malli kykenee arvioimaan uusien tonttien hintoja.

Toimitilatonttien hintojen arviointi epätarkempaa kuin asuintonttien

Kuvaan hinta-arvion tarkkuutta ennusteen virheprosentilla. Negatiivinen virheprosentti tarkoittaa, että hinta-arvio on pienempi kuin kauppahinta. Positiivinen virheprosentti tarkoittaa vastaavasti, että hinta-arvio on suurempi kuin kauppahinta. (Kuviot 2 ja 3)

Toimitilatonttien hintojen arviointi empiirisellä mallilla on epätarkempaa kuin asuintonttien hintojen arviointi. Toimitilatonttien hinta-arvioiden, jotka poikkeavat kauppahinnasta enintään 15 prosenttia, osuus kaikista toimitilatonttien hinta-arvioista on 16 prosenttia. Vastaava osuus asuintonttien hinta-arvioille on 34,3 prosenttia.

Yksi ilmeinen syy mallin tuottamien hinta-arvioiden tarkkuuksien poikkeavuuteen asuin- ja toimitilatonttien välillä on tonttikauppojen lukumäärien eroavaisuus rekisteriaineistossa. Kauppahintarekisterissä ei tutkimuksen perusteella ole riittävästi liike- ja toimistotonttikauppoja, jotta niiden hintoja voisi arvioida empiirisellä mallilla tarkasti.

Toisaalta tutkimuksessa käyttämäni tiedot voivat olla puutteellisia kuvaamaan toimitilatonttien hintojen muodostumista tarkasti. Mallin tarkkuutta voidaan jatkossa parantaa laajentamalla tutkimusaineistoa muihin rekisteritietoihin ja lisäämällä tontin laatua kuvaavia tietoja.

Kirjoittaja työskentelee graduharjoittelijana Tilastokeskuksen Asuminen ja rakentaminen -tiimissä ja opiskelee taloustiedettä Helsingin yliopistossa.

Lähteet:

Davis, Morris A. & Jonathan Heathcote. “The price and quantity of residential land in the United States.” Journal of Monetary Economics 54.8 (2007): 2595-2620.

Eurostat, Commercial Property Price Indicators: Sources, Methods and Issues, Eurostat, Luxembourg, 2017.