Asunnoille myönnetyt rakennusluvat hupenevat koko maassa, ja asuntoja valmistuu nyt vähemmän kuin kahtena edellisenä vuonna. Samalla  huoneistotyyppien keskikoot pienenevät.

Asuntokauppa keskittyy edelleen: asuntokaupan arvosta selvästi yli puolet syntyy pääkaupunkiseudulla ja suurimmissa kaupungeissa. Lukumäärissä mitaten niissä solmitaan yli 40 prosenttia koko maan kaupoista.

Asuntojen hinnoissa polarisaatio jatkuu: vuoteen 2015 verrattuna hinnat ovat nousseet vain seitsemässä kaupungissa. Muualla maassa hinnat polkevat paikallaan tai laskevat. Asuntojen hintojen alueellinen moninaisuus on kuitenkin huomattavaa. Esimerkiksi maakuntakeskusten keskustojen hintakehitys poikkeaa usein huomattavasti keskustojen ulkopuolisten alueiden hintakehityksestä.

Vuokralla-asuminen on yleistynyt niin yksinasuvien kuin perheiden keskuudessa. Pääkaupunkiseudulla vuokrat ovat nousseet viidessä vuodessa noin kahdeksan prosenttia ja muualla Suomessa kuusi prosenttia. Alueiden väliset erot keskivuokrissa ovat suuria.

Tyhjillään olevien asuntojen määrän kasvu on kiihtynyt 2010-luvulta lähtien. Tyhjillään olevia asuntoja on niin kasvukeskuksissa kuin pienemmissä kunnissa.

Koronan vaikutus asuntokauppojen määrään jäi keväällä lyhyeksi: asuntokauppa pysähtyi huhti-toukokuussa, mutta palasi ennalleen kesäkuussa. Koronan vaikutus asuntojen hintakehitykseen jäi keväällä niin ikään vähäiseksi. Kolmannella neljänneksellä vanhojen asuntojen kauppa oli hyvässä myötätuulessa.

Talouden epävarmuus, työllisyyskehitys ja uusien asuntojen rakennuslupamäärien kehitys kuitenkin heijastuvat todennäköisesti asuntojen hintakehitykseen ja asuntomarkkinoihin pysyvämmin pitemmällä aikavälillä.

Asuntoja valmistuu nyt aiempaa vähemmän

Asuntotuotanto on hiipumassa koko maassa. Rakennustoimintaa ennakoivat myönnettyjen rakennuslupien määrät taittuivat laskusuuntaan koko maan tasolla vuonna 2018 ja väheneminen on jatkunut siitä saakka (kuvio 1).

Eniten asuntotuotantoa jarrutti asuinkerrostalorakentamisen supistuminen, mutta myös pientalojen rakennusluvat ovat vähenneet. Pientaloihin sisältyvät omakotitalot, paritalot ja rivitalot.

Kerrostaloasunnoille myönnettyjen rakennuslupien liukuva vuosisumma oli kuluvan vuoden kesäkuussa 11,5 prosenttia alhaisemmalla tasolla viime vuoden vastaavasta ajankohdasta.

Asunnoille myönnettyjen rakennuslupien väheneminen näkyy kuluvan vuoden kesällä valmistuneissa asunnoissa (kuvio 2). Vuonna 2019 asuntotuotanto kasvoi vielä prosentin vuotta aiemmasta. Kesäkuussa 2020 oli edellisen 12 kuukauden aikana valmistunut kuusi prosenttia vähemmän asuntoja kuin vuoden 2019 aikana. Samaan aikaan kerrostaloasuntoja valmistui seitsemän prosenttia vähemmän kuin vuonna 2019.

Kuvio 2. Valmistuneiden asuntojen kappalemäärät talotyypin mukaan 2012–2020/06

Asuntotuotanto on Suomessa alueellisesti keskittynyttä. Kuuden suurimman kaupungin asunnoille myönnetyistä rakennusluvista voidaan nähdä, että esimerkiksi Turussa asunnoille myönnetyt rakennusluvat ovat lisääntyneet tasaisesti vuoden 2019 lopulta alkaen. Espoossa puolestaan myönnettyjen rakennuslupien määrä on pysynyt korkealla tasolla vuodesta 2018 lähtien (kuvio 3).

Suurimpien kaupunkien MAL-tavoitteiden toteutumista on mitattu valmistuneilla asunnoilla (kuvio 4). Vuosien 2016–2019 aikana asuntotuotantotavoitteeseen pääsivät Helsinkiä lukuun ottamatta kaikki muut suurimmat kaupungit. Tampereella, Turussa ja Vantaalla asuntuotannolle asetettu tavoite ylitettiin selvästi. Helsinki on tällä aikavälillä jäänyt jälkeen reilun 5 000 asunnon verran. Helsingin vuotuinen asuntotuotantotavoite on  6 000 asuntoa.

Suomen kuudessa suurimmassa kaupungissa kerrostaloasuntojen keskikoko on pienentynyt 2010-luvulta lähtien. Tämä ilmiö on jatkunut myönnetyissä rakennusluvissa myös kuluvan vuoden aikana. Huonetyypeistä yksiöiden keskipinta-ala on pienentynyt suhteellisesti eniten vuodesta 2010.

Asuntokaupan arvo keskittyy pääkaupunkiseudulle ja suuriin kaupunkeihin

Viime vuonna asuntokauppa kiihtyi vuoden loppua kohden ja vielä tammi-helmikuussa 2020 kauppa kävi hyvin. Huhti–toukokuussa asuntokauppa pysähtyi koronan ensimmäisen aallon myötä rajusti, mutta tilanne palautui ennalleen jo kesäkuussa.

KVKL:n aineiston mukaan koko maan tasolla kauppoja tehtiin syyskuussa lähes kuusi prosenttia enemmän kuin vuosi sitten. Tällä hetkellä kuluttajien asunnonosto- ja lainanottoaikeet ovat korkealla tasolla, joskin syyskuun huippuluvuista on pientä pudotusta.

Vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen kauppojen perusteella arvioituna asuntokauppojen lukumäärät ovat huomattavasti alle finanssikriisiä edeltävän ajan ja vuosikymmenen vaihteen huippuvuosien lukumäärien.

Vuoden 2020 toisella neljänneksellä asuntokauppoja solmittiin viidennes vähemmän kuin viime vuonna vastaavaan aikaan. Eniten koronan ensimmäinen aalto vaikutti uusien asuntojen kauppoihin, joita tehtiin kolmannes vähemmän kuin vastaavaan aikaan viime vuonna.

Vanhojen osakeasuntojen kauppoja tehtiin noin 15 prosenttia vähemmän. Vastaava pudotus näkyi uusille omakotitaloille myönnetyissä rakennusluvissa. Vanhojen omakotitalojen kauppa sen sijaan vähentyi vain kahdeksan prosenttia viime vuoden vastaavasta ajankohdasta.

Ennakkotietojen mukaan kuluvan vuoden kolmannella neljänneksellä asuntokauppa pysyi kokonaisuudessaan viime vuoden tasolla. Vanhojen asuntojen kauppa lisääntyi kaksi prosenttia vuodentakaisesta. Uusien asuntojen kauppa jäi 12 prosenttia vertailuajankohtaa alhaisemmalle tasolle (kuvio 5).

Ennakkotietojen mukaan tammi–kesäkuussa vapaarahoitteisen asuntokaupan arvo oli 7,5 miljardia euroa, mikä on viime vuoden vastaavan ajankohdan arvoa hieman korkeampi. Aineistomuutoksen takia arvot eivät ole täysin vertailukelpoiset vuoteen 2019 verrattuna. Arvo ei sisällä uusien omakotitalojen rakentamista, vuokratontilla sijaitsevia omakotitaloja eikä osaa uusista osakeasunnoista. 

Viime vuonna koko maan asuntokaupan arvosta lähes kolmasosa syntyi Helsingissä – yhteensä pääkaupunkiseudulla 45 prosenttia (kuvio 6). Arvosta selvästi alle puolet syntyi suurten kaupunkien ulkopuolella. Suuralueittain tarkasteltuna 70 prosenttia kaupan arvosta muodostui viime vuonna Etelä-Suomessa. 

Asuntojen hintakehitys erkanee edelleen 

Koronan vaikutus asuntojen hintakehitykseen jäi keväällä vähäiseksi. Pidemmällä aikavälillä asuntojen hintojen eriytyminen ja sirpaloituminen eri puolella Suomea on jatkunut.

Pääkaupunkiseudulla vanhat osakeasunnot ovat vuoden 2020 kolmannen neljänneksen ennakkotietojen valossa noin 14 prosenttia kalliimpia kuin vuonna 2015 (kuvio 7). Muualla Suomessa vanhojen osakeasuntojen hinnat ovat laskeneet vuoteen 2015 verrattuna vajaat kolme prosenttia. Hintakehityksessä on kuitenkin suuria alueellisia eroja.  

Uusien asuntojen hinnat ovat nousseet lähes samaa vauhtia pääkaupunkiseudulla ja muualla Suomessa (+14 %), ja uusien asuntojen rakentaminen keskittyy sinne, mihin suurin kysyntä kohdentuu.

Suurista kaupungeista vanhojen osakeasuntojen hinnat ovat vuoteen 2015 verrattuna kohonneet selkeimmin Helsingissä, Turussa ja Tampereella (kuvio 8). Nousu on Helsinkiä selkeästi vaimeampaa Espoossa ja Vantaalla. Oulussa hinnat ovat puolestaan pysyneet vuoden 2015 tasolla.

Suurimpien kuuden kaupungin lisäksi asuntojen hinnat ovat alkuvuonna nousseet vuoteen 2015 verrattuna vain Porvoossa, sekä Porin ja Kotkan keskustoissa. 

Vanhojen asuntojen hinnat laskevat suuressa osassa maata. Ennakkotietojen mukaan vuoteen 2015 verrattuna maakuntakeskuksista hinnat ovat laskeneet eniten Kouvolassa, Kokkolassa, Mikkelissä ja Hämeenlinnassa.  

Kaupunkien sisällä erot hintakehityksessä ovat kuitenkin huomattavia (kuvio 9).  

Helsingin keskustan alueella (Helsinki 1) hinnat ovat kohonneet vuodesta 2015 jopa neljänneksen, kun taas Helsinki 4-alueella hinnat nousivat kahdeksan prosenttia.

Vantaan kalleimmilla alueilla (Vantaa 1) hinnat ovat vuodesta 2015 nousseet seitsemän prosenttia, kun taas osassa Vantaata hinnat pääsivät vain prosentin kasvuun. Vastaava trendi voidaan havaita myös Tampereella ja Turussa.

Joka kymmenes asunto on tyhjillään

Myös maakuntakeskuksissa hinnoissa on nähtävissä huomattavia eroja keskusta-alueiden ja kauempana keskustasta olevien alueiden välillä. Esimerkiksi Jyväskylässä hinnat ovat keskusta-alueella pysyneet vuoden 2015 tasolla, kun kauempana keskustasta ne ovat laskeneet noin 12 prosenttia. Vastaavasti Kotkan keskusta-alueella hinnat ovat kasvaneet kaksi prosenttia, kun taas kauempana keskustasta hinnat ovat pudonneet viidessä vuodessa jopa neljänneksen.

Hintakehityksen erojen lisäksi myös neliöhinnoissa on suuret erot niin alueiden välillä kuin sisälläkin. Helsingin keskustassa keskimääräinen asuntoneliö kerrostalokaksiossa maksaa lähes 8 000 euroa, Helsinki 4-alueella noin 3 250 euroa ja Turun keskustassa 3 420 euroa. Joensuun keskustassa asuntoneliön saa 2 200 eurolla. 

Vanhojen omakotitalojen hinnat ovat vuodesta 2015 kohonneet pääkaupunkiseudulla noin yhdeksän prosenttia ja laskeneet muualla Suomessa noin viisi prosenttia. Hinnat ovat pysyneet vuoden 2015 tasolla yli 100 000 asukkaan kaupungeissa ja laskeneet muualla.

Asuntomarkkinoiden tilannetta kuvastaa myös tyhjillään olevien asuntojen määrä. Vuoden 2019 lopussa Suomessa oli yli kolme miljoonaa asuntoa. Niistä kuitenkin joka kymmenes oli vailla vakituista asukasta. Tyhjien asuntojen määrä on kasvanut 2000-luvulla lähes 130 000 asunnon verran ja kasvu on kiihtynyt etenkin 2010-luvulla.

Syitä tyhjillään oloon on useita ja alueellisesti ne poikkeavat toisistaan. Esimerkiksi Hämeenlinnassa, jossa asuntojen hinnat ovat laskeneet vuodesta 2015 yli kymmenen prosenttia, tyhjillään oli vuonna 2019 kaikkiaan 12 prosenttia asuntokannasta. Tyhjistä asunnoista kirjoitti tarkemmin Paula Paavilainen artikkelissaan ”Tyhjillään olevien asuntojen määrä kasvanut merkittävästi 2000-luvulla – mistä tässä on kyse?

Perheiden ja yksinasuvien vuokralla asuminen yleistynyt

Pitkään jatkunut asuntokuntien määrän kasvu on lisännyt erityisesti vuokralla asuvien asuntokuntien määriä. Vuokralla asuvien asuntokuntien määrä on kasvanut kymmenessä vuodessa noin 160 000 asuntokunnalla. Tästä suurin osa selittyy yksinasuvien määrällisellä kasvulla (kuvio 10). Vastaavassa ajassa omistusasunnoissa asuvien asuntokuntien lukumäärä on kasvanut noin 58 000 asuntokunnalla.

Vuonna 2019 vuokralla asuvien asuntokuntien osuus kaikista asuntokunnista oli 34 prosenttia, kun vuonna 2009 vuokralla asui 30 prosenttia kaikista asuntokunnista. Vuokra-asumisen yleistyminen koskee erityisesti yksinasuvia ja vähintään kolmen hengen asuntokuntia.

Yksinasuvista asui vuokralla vuoden 2019 lopussa noin puolet, kymmenen vuotta sitten 44 prosenttia.  Kolmen hengen asuntokunnissa vuokralla asuvien osuus oli 1,3 prosenttiyksikköä suurempi vuonna 2019 kuin kymmenen vuotta aikaisemmin. Vähintään neljän hengen asuntokunnissa vuokralla asuminen on kasvanut kymmenessä vuodessa kaksi prosenttiyksikköä. Kahden henkilön asuntokunnissa vuokra-asumisen suhteellinen osuus on pysynyt ennallaan.

Vuokra-asuminen on yleistynyt erityisesti kaupunkimaisissa kunnissa, joissa vuokralla asui vuonna 2019 noin 39 prosenttia asuntokunnista. Kymmenessä vuodessa vuokralla asuvien asuntokuntien osuus on kasvanut kaupunkimaisissa kunnissa noin neljä prosenttiyksikköä. Maaseutumaisissa ja taajaan asutuissa kunnissa vuokra-asumisen suhteellisessa osuudessa ei ole merkittävää muutosta. Maaseutumaisissa kunnissa vuokralla asui noin 18 prosenttia ja taajaan asutuissa kunnissa 21 prosenttia.

Pääkaupunkiseudun ja muun Suomen ero vuokrien kehityksessä voimistunut viime aikoina

Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat ovat nousseet vuoteen 2015 verrattuna pääkaupunkiseudulla liki kahdeksan prosenttia ja muualla Suomessa kuusi  prosenttia (kuvio 11).  Hintaero pääkaupunkiseudun ja muun Suomen vuokrakehityksessä on kasvanut entisestään vuoden 2019 aikana.

Vuoteen 2015 verrattuna vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat ovat nousseet suurista kaupungeista eniten Vantaalla ja Turussa (kuvio 12). Sen sijaan vuokrien nousu on ollut maltillisempaa Espoossa ja Oulussa.

Kasvukeskuksissa vapaarahoitteiset vuokrat ovat nousseet vuosien 2015–2019 aikana keskimäärin 6–7 prosenttia. Voimakkainta kasvu on ollut Kuopion ja Turun yksiöissa, joissa vuokrat nousivat kyseisellä aikavälillä 8–9 prosenttia. Vuonna 2019 vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat pääkaupunkiseudulla keskimäärin puolitoista prosenttia ja muualla Suomessa prosentin.   

Erot vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen keskineliövuokrissa ovat suuret. Pääkaupunkiseudulla koko vapaarahoitteisen vuokra-asuntokannan keskineliövuokra oli vuonna 2019 hieman yli 19 euroa, kun se muualla maassa oli alle 13 euroa (kuvio 13). 

Samaan aikaan Helsingin keskusta-alueella (Helsinki 1) vapaarahoitteisen vuokrayksiön mediaanivuokra oli kuluvan vuoden heinä-syyskuussa 800 euroa. Oulun keskustassa mediaanivuokra oli 500 euroa, eli reilut 60 prosenttia Helsingin vuokratasosta.

On huomattava, että korkeampi euromääräinen keskivuokrataso näkyy korkeampina euromääräisinä vuokrankorotuksina, vaikka suhteellinen muutos vuokrissa olisi samaa luokkaa maan eri osien välillä.

Vapaarahoitteiset vuokrat ovat koko Suomessa nousseet vuoden 2015 alusta kuluvan vuoden puoliväliin asti samaa tahtia ansiokehityksen kanssa. Vastaavasti asuntojen hintakehitys on koko maan tasolla ollut vajaa kolme  prosenttiyksikköä hitaampaa samalla, kun kuluttajahinnat ovat tämän vuoden aikana kääntyneet laskuun. (Kuvio 14)

Asuntojen vuokrien ja hintojen kohdalla vertailua kuitenkin hankaloittavat huomattavan suuret vaihtelut maan eri osien välillä.

Nuorten ikäryhmien omistusasuminen vähentynyt

Nuorten ikäluokkien asuntokunnista yhä pienempi osuus asuu omistusasunnossa. Omistusasuminen on vähentynyt suhteellisesti eniten asuntokunnissa, joissa asuntokunnan vanhin henkilö on 30–34-vuotias. Tämän ikäryhmän asuntokunnista noin 47 prosenttia asui omistusasunnossa vuonna 2019, kun kymmenen vuotta aikaisemmin osuus oli 57 prosenttia (kuvio 15).

Nuorempien asuntokunnissa, joissa vanhin on 24–29-vuotias, omistusasuminen on vähentynyt vuosien 2009–2019 aikana yhdeksän prosenttiyksikköä. Asuntokunnissa, joissa vanhin on 35–39-vuotias, omistusasuminen on vähentynyt kuusi prosenttiyksikköä. Yli 75-vuotiailla omistusasuminen on yleistynyt hieman, kaikilla muilla ikäryhmillä se on vähentynyt.

Kirjoittajat työskentelevät Asuminen ja rakentaminen -ryhmässä yliaktuaareina.

Lue myös asuntosijoittamista luotaava katsaus "Yli puolet viime vuonna myydyistä yksiöistä meni sijoittajille"