Rakennuskannan korjausvelalla kuvataan sitä raha­määrää, joka rakennuksiin olisi pitänyt investoida, jotta ne olisivat käytön kannalta hyvässä kunnossa. Rakennetun omaisuuden tila 2017 -raportin (ROTI 2017) mukaan rakennus­kannan korjaus­velan määrä on Suomessa arviolta 30–50 miljardia euroa.  

Teknologian tutkimuskeskus VTT selvitti osana ROTI-hanketta rakennetun omaisuuden nykytilan synnyttämiä taloudellisia menetyksiä ja työllisyys­vaikutuksia. Rakennusten vaurioista, huonosta sisä­ilmasta ja energia­hukasta sekä ruuhkista ja yhdyskunta­teknisten järjestelmien häiriöistä aiheutuu vuosittain työajan menetyksiä ja tuottavuuden laskua, sairaus­kuluja sekä muita ylimääräisiä kustannuksia.

Haittojen yhteenlaskettu vuotuinen kustannus­vaikutus on noin 3,4 miljardia euroa, mikä on noin 1 300 euroa jokaista suomalaista koti­taloutta kohden. Kunnossa­pidon vajeeksi on arvioitu vuositasolla 12 prosenttia kestävään tasoon verrattuna. Vajauksen vuoksi menetetyn liike­toiminnan arvo on kymmenen vuoden aikana 57 miljardia euroa.

Kansantalouden ja elinkeino­elämän menetykset heijastuvat suoraan työllisyyteen. Suoriksi ja välillisiksi työllisyys­vaikutuksiksi VTT on arvioinut vuosi­tasolla jopa 39 000 työpaikkaa, mikä vastaa noin kahden prosentti­yksikön vaikutusta työllisyys­asteeseen.

Kaikki korjaukset eivät vähennä velkaa

Vuosina 2016–18 asunto-osake­yhtiöiden korjauksiin käytettiin keskimäärin 2,4 miljardia euroa (sisältää alv:n) vuodessa. Tämä käy ilmi Tilasto­keskuksen tekemistä otos­tutkimuksista. Mutta kuinka suuri osa korjaus­rakentamiseen käytettävästä rahamäärästä alentaa rakennus­kannan korjaus­velkaa?

Kohteessa on korjausvelkaa, jos sen kunto on heikompi kuin sen hyvä käytettävyys edellyttää. Korjattaessa korjaamiseen käytettävä rahamäärä on usein suurempi kuin korjattavan kohteen korjaus­velka. Tämä johtuu siitä, että korjaus­velan kuittaisi vähäisin korjaus, joka vaaditaan hyvän käytettävyyden saavuttamiseksi.

On mahdollista käyttää rahaa kohteen korjaamiseen tai parantamiseen siten, ettei korjaus­velka lyhene lainkaan. Näin on esimerkiksi, jos hyvässä maalissa oleva seinä maalataan uudelleen.

Kyselyyn vastanneet asunto-osakeyhtiöt ovat ilmoittaneet korjauksiin johtaneet syyt. Kullekin syylle voidaan laskea arvio siitä, kuinka paljon rahaa remontoimiseen sen vuoksi on käytetty. Tämä arvio tehdään jakamalla kunkin asunto-osake­yhtiön korjauksiin käyttämä rahamäärä tasan niiden syiden kesken, jotka se on vastauksessaan ilmoittanut. Tasajakoa käytetään arvion perusteena, koska eri syiden välillä on erittäin hankala arvioida sitä, mikä niistä on painavin kunkin taloyhtiön tapauksessa. Syiden painon arvioimista hankaloittaa myös se, että eri syitä ei saada aineistosta eroteltua rakennus­osittain, mikäli asunto-osake­yhtiössä on korjattu useampaa rakennusosaa.

Asunto-osakeyhtiöitä korjataan hyvästä syystä

Syiden perusteella korjaukset voidaan ryhmitellä seuraaviin luokkiin:

- rakennuksen toiminnallisuutta ylläpitävät korjaukset,

- rakennuksen laatutasoa parantavat korjaukset,

- ennalta arvaamattomat vaurio- ja vikakorjaukset

- sekä korjaukset muista syistä.

Rakennuksen toiminnallisuutta ylläpitävät korjaukset ovat 72 prosentin osuudella ylivoimaisesti suurin osa asunto-osake­yhtiöiden vuoden 2018 kokonais­korjausten arvosta (taulukko 1). Näihin korjauksiin kuuluvat korjaukset, jotka on tehty normaalin vanhenemisen ja kulumisen, vakavamman vaurion ennalta­ehkäisyn, ajan mittaan syntyneen home- tai kosteus­vaurion sekä huonon sisäilman laadun vuoksi.

Näistä syistä tehtyjen korjausten arvosta osa menee yli korjaus­velan rajana olevan hyvän käytettävyys­tason. Yli menevä osuus tulee huomioitua jonakin toisena korjauksen syynä. Asia ei varmaankaan ole näin yksioikoinen, mutta oletetaan tässä niin.

Lähde: Tilastokeskus

Ennalta-arvaamattomat viat ja vauriot, joita ovat esimerkiksi putkirikko, tulva, ilkivalta sekä huolto- ja käyttövirheet, ovat olleet syynä 11 prosentissa korjausten arvosta. Rakennus- ja suunnittelu­virheet ovat olleet syynä yhdessä prosentissa korjausten arvosta.

Ennalta-arvaamattomat vaurio- ja vikakorjaukset hoitavat korjaus­velkaa, mutta ne ovat luonteeltaan sellaisia, että korjauksen myötä korjausvelka palautuu vauriota tai vikaa edeltäneelle tasolle. Korjausvelan näkökulmasta vaurion ja vaurio­korjauksen voidaan ajatella eliminoivan toisensa.

Laatutason parantaminen on toiseksi suurin syy remontointiin

Rakennuksen laatutasoa parantavat korjaukset kattoivat 14 prosenttia kaikista vuoden 2018 asunto-osake­yhtiöiden korjauksista. Niihin on laskettu mukaan ne korjaukset, joissa syyksi on ilmoitettu laatu- tai varustetason, energia­tehokkuuden tai esteettömyyden parantaminen.

Rakennuksen sopeuttaminen käyttötarpeeseen pitää sisällään käyttö­tarkoituksen muutoksen sekä laajentamisesta johtuvat korjaus­tarpeet ja kattaa yhden prosentin korjausten arvosta. Karkeasti ajatellen nämä korjaukset eivätkä laatutasoa parantavat korjaukset lyhennä korjaus­velkaa, koska niissä ei korjata rikkinäistä osaa. Niissä muutetaan olemassa olevaa rakennusta laatu­tasoltaan paremmaksi, tehdään laajennuksen tarpeista johtuvia muutoksia rakennuksen vanhaan osaan tai muutetaan rakennuksen käyttö­tarkoitusta.

Näillä laskelmilla päädymme arvioon, jossa kolme neljännestä asunto-osake­yhtiöiden teettämiin korjauksiin käytetyistä euroista lyhentää korjaus­velkaa.

Omistusasuntoja korjataan myös esteettisistä syistä

Kun vastaava tarkastelu tehdään omistus­asunnoille sekä omakoti- ja paritaloille, omistajien itse teettämien korjausten arvosta vain puolet on rakennuksen tai asunnon toiminnallisuutta ylläpitäviä korjauksia. Rakennuksen laatutasoa parantavia korjauksia on yli kolmannes. Näihin korjauksiin on sisällytetty esteettisistä syistä tehdyt korjaukset, jotka eivät välttämättä edes paranna laatutasoa.

Esteettiset syyt ovat kolmanneksi yleisin syy omakoti­talojen ja omistus­asuntojen korjauksissa. Laatu- ja varustetasoa parantaviin korjauksiin käytetään kuitenkin enemmän rahaa. Esteettisistä syistä tehtyihin korjauksiin on käytetty noin kymmenen prosenttia omistus­asuntojen ja omakoti­talojen korjaamiseen käytetyistä euroista.

Korjausvelan hoitamisen näkökulmasta omistajien itse teettämät omakoti­talojen ja omistus­asuntojen korjaukset ovat tehottomia. Vain noin puolet korjauksiin käytetystä rahasta vähentää korjaus­velkaa.

Korjausvelka ei ole ainoa hyvä syy korjauksiin

Asunto-osakeyhtiöitä, omakoti- ja paritaloja sekä omistus­asuntoja on korjattu vuosina 2016–18 keskimäärin 6,4 miljardilla eurolla vuodessa. Siitä arvion mukaan vain 3,5 miljardin euron edestä tehdyt korjaukset lyhentävät vuosittain korjausvelkaa. Arvion laskemisessa on ongelmansa. Suurin ongelma lienee se, että korjausten arvo on jaettu tasan ilmoitettujen korjaussyiden kesken. Olisi suoranainen ihme, jos korjausten arvo jakautuisi näin tasan.

Korjausvelan hoitaminen ei ole ainoa hyvä syy rakennusten ja asuntojen remontoimiseen, Rakennusten ja asuntojen laatutasoa parantavat korjaukset kohentavat rakennus­kannan arvoa, vaikka ne eivät korjausvelkaa lyhennäkään.

Korjausvelan käsite ei ole täysin selkeä. Voi olla epäselvää mitä korjaus­velalla tarkoitetaan ja miten se lasketaan.

Muiden rakennustyyppien osalta Tilasto­keskuksella ei ole aineistoa korjaus­rakentamisen syistä.

Kirjoittaja työskentelee Tilasto­­­keskuksen yritystilastot-yksikössä teollisuus, rakentaminen ja asuminen -vastuu­alueella.