Tunne on tällä hetkellä sama kuin maratonjuoksun maaliviivan ylityksessä. Loppumetreillä jalat painavat tonneja, ajatus on sumea, mutta tavoite on ollut kirkkaana koko matkan – päästä perille.

Tilastokeskus lähti uudistamaan rakennus- ja asuntotuotantotilaston keskeisintä luokitusta, kansallista rakennusluokitusta, melkein neljä vuotta sitten. Uusi luokitus julkaistiin joulukuussa 2018 samassa yhteydessä, kun julkaistiin luokituksen käyttöä ja soveltamista helpottava luokitinpalvelu.

Rakennusluokituksen uudistamisen yhtenä keskeisenä tavoitteena oli luokituksen nykyaikaistaminen vastaamaan tämän päivän rakentamista. Paljon on rakentamisessa muuttunut 25 vuodessa, sitten edellisen luokitusmuutoksen.

Rakennusluokituksen yksi hienous piilee siinä, että sitä käyttäen pystytään kunnan rakennusvalvonnassa luokittelemaan jo ennen rakennusluvan myöntämistä jokainen rakennushanke sen tilojen ja tilavaatimusten perusteella pääasialliseen käyttötarkoitukseen. Rakennusluvan myöntämisen jälkeen rakennuksen tiedot ovat saatavissa keskitetysti Digi- ja väestötietoviraston (DVV) ylläpitämästä rakennus- ja huoneistorekisteristä. Rakennuksia rekisterissä on noin 3,7 miljoonaa.

Mikä ihmeen uudisrakentamisen volyymi-indeksi?

Luokitusuudistus oli Tilastokeskukselle kuitenkin vasta tavoitteen puolimatka. Uuden luokituksen käyttöönotto rakennus- ja asuntotuotantotilastossa sekä uudisrakentamisen volyymi-indeksissä on se maaliviiva, joka haluttiin lopulta saavuttaa. Rakennus- ja asuntotuotantotilasto kuvaa rakennusluvanvaraisen uudisrakentamisen laajuutta ja muutosta rakennushankkeiden lupina, aloituksina ja valmistumisina.

Uudisrakentamisen määrää ja arvoa voi mitata neliöiden, kuutioiden ja kappaleiden ohella myös euroina. Uudisrakentamisen volyymi-indeksi mittaa käynnissä olevan uudisrakennustuotannon kiinteähintaisen euromääräisen arvon eli volyymin suhdetta indeksin perusvuoden tasoon. Indeksipistelukujen ohella tilastossa tuotetaan myös uudisrakentamisen käypähintaisia arvosarjoja.

Yhteistyön tuloksena laadukas uudisrakentamisen volyymi-indeksi

Tilastoinnin uudistuksen maalia ei kuitenkaan saavutettu maratonjuoksun kaltaisena yksilösuorituksena vaan laajassa yhteistyössä eri alojen asiantuntijoiden kesken.

Rakennusluokituksen käyttöönotossa tiivis yhteistyö DVV:n kanssa oli keskiössä, jotta kuntien on nyt teknisesti mahdollista luokitella uudistuotannon rakennuslupia uuden luokituksen mukaan ja jotta rakennustieto virtaa DVV:n kautta yhteiskunnan eri toimijoiden, sekä myös tilastojen käyttöön. Uuden rakennusluokituksen edellyttämät muutokset DVV:n ylläpitämän väestötietojärjestelmän tietovirtojen rajapintoihin valmistuivat syksyllä 2019.

Uudisrakentamisen volyymi-indeksin perusaineistoon kuuluva rakennusten hinnoitteluaineisto toteutettiin konsulttiyhteistyön avulla. Jokaiselle rakennusluokituksen luokalle määriteltiin yksi tai useampi indeksirakennus, joka parhaiten edustaa kyseistä luokkaa. Mallirakennuksen ominaisuuksien määrittämisessä on hyödynnetty myös DVV:n rakennus- ja huoneistorekisterin tietoja mm. rakennuksen tyypillisen koon määrittämisessä.

Yksittäisessä mallinnetussa rakennuksessa on kuvattu sille tyypilliset toiminnot ja niiden vaatimat tilat nykyisten tilamitoitus- ja suunnittelukäytäntöjen sekä rakentamismääräysten mukaisina. Jokaiselle rakennusluokkaansa edustavalle mallirakennukselle on luotu oma laskelma toiminto- ja tilapohjaisesti Haahtela-kehitys Oy:n ohjelmistoon.

Mallinnuksen lopputuloksena saadaan rakennusluokkakohtaisen mallirakennuksen uudishinta. Rakennuksen uudishinnalla tarkoitetaan rahamäärää, jonka asiantunteva toimija, noudattaessaan hyvää ohjelmointi-, suunnittelu- ja rakentamiskäytäntöä, tarvitsee toteuttaakseen uuden, ominaisuuksiltaan halutun rakennuksen.

Uudisrakentamisen volyymi-indeksin laskentajärjestelmä yhdistää siis tämän kaiken: kansallisen rakennusluokituksen, DVV:n rekisterin rakennusten rakennusvaihe- ja ominaisuustiedot sekä rakennusluokkakohtaiset uudishinnat.

Uudisrakentamisen volyymi tarkasteltavana ajanjaksona saadaan laskemalla yhteen kaikkien rakenteilla olevien rakennusten tälle ajanjaksolle kohdistuvat arvo-osuudet perusvuoden hinnoin huomioiden kuitenkin rakennuksen laaduissa tapahtuneet muutokset. Kun tämä arvo suhteutetaan perusvuoden vastaavan ajanjakson vastaavaan arvoon, on tuloksena volyymi-indeksi. Laskentajärjestelmässä huomioidaan rakennusten yleisessä laadussa tapahtuneet muutokset.

Tuloksena tarkempaa tietoa uudisrakentamisesta

Rakennusluokituksen ja uudishintojen lisäksi uudisrakentamisen volyymi-indeksin laskentamallia tarkennettiin rakennusajan estimoinnin osalta. Uudistetussa volyymi-indeksissä näkyy vuodensisäisen vaihtelun tasoittuminen koko aikasarjan osalta (kuvio 1).

Uusi rakennusajan laskenta-algoritmi tuottaa aikaisempaa tarkempia rakennuskohtaisia rakennusaikoja, sillä se ottaa huomioon rakennusluokan sekä rakennushankkeen laajuuden vaikutukset kokonaisrakennusaikaan. Aikaisemmin kaikille rakennusluokan hankkeille oli sama laskenta-algoritmi käytössä.

Kuvion 1 vertailusta huomaa myös, että uudistettu indeksi on vanhan indeksin yläpuolella viimeisten vuosien ajan. Tätä selittää se, että viime vuosina on rakennettu paljon enemmän kalliimmille alueille (kuten pääkaupunkiseutu) ja, että uusi indeksi ottaa alueiden hintaerot paremmin huomioon kuin vanha indeksi.

Uudessa indeksissä erilaisia hinta-alueita on kuusi. Esimerkiksi museon rakentaminen Helsingissä maksaa enemmän kuin museon rakentaminen Kuopiossa. Vanhassa indeksissä ne olivat kiinteällä hinnalla mitattuna saman arvoisia.

Laskuri uudishinnan karkeaan määrittämiseen

Rakennusluokitin -palvelun avulla haluttiin vastata rakennustiedon yhteentoimivuuteen ja laatuun eri tietojärjestelmissä. Palvelun komponentit ovat joulukuusta 2018 lähtien olleet avoimesti kaikkien käyttöön otettavissa. Nyt palvelun osana toimii myös rakennuksen uudishinta -laskuri, joka kertoo rakennukselle sen hintaryhmän alueellisen uudishinnan.

Rakennuksen uudishinta -laskuria varten rakennusluokituksen 2018 eri käyttötarkoitusluokista on muodostettu hintaryhmiä, joissa yksikköhintojen keskihajonta ja variaatiokerroin ovat mahdollisimman pieniä ja jotka toisaalta pyrkivät kuvaamaan mahdollisimman hyvin rakennuksissa tapahtuvaa toimintaa.

Yksi hintaryhmä on asuminen. Siihen kuuluvat rakennustyypit ovat omakoti-, pari-, rivi-, pienkerros-, asuinkerrostalot ja asuntolarakennukset. Rakennusluokituksen 2018 rakennustyyppi, erityisryhmien asuinrakennus, on esitetty omana hintaryhmänään, koska se poikkeaa oleellisesti sekä toimintojensa että yksikköhintansa suhteen muista asuinrakennuksista.

Asumisen hintaryhmässä uudishinnan määrittämiseen on sovellettu indeksialueen rakennuskannan käyttötarkoitusluokkakohtaisia painoja. Muiden hintaryhmien osalta uudishinnan indeksialuekohtainen painotettu keskiarvo on laskettu koko maan rakennuskannan painoilla.

Vastaavasti rakennuksen sijaintikunnat on ryhmitelty rakentamisen hintatason mukaan kuuteen indeksialueeseen. Pääkaupunkiseutu on indeksialue 1, jolloin esimerkiksi Helsingin ja Vantaan uudishinnat ovat samat, ja muilla indeksialueille ne ovat tyypillisesti pääkaupunkiseutua alempia.

Mitä rakennusluokkakohtaiset uudishinnat kuvaavat ja miten sen tietosisältöä voi hyödyntää?

Syöttämällä laskuriin rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoitusluokan, sijaintikunnan ja rakennuksen bruttoalan, saa tuloksena tätä rakennusta vastaavan rakennusryhmän alueellisen uudisrakentamisen hinnan.

Uudishinta on arvio tyypillisen uudisrakennuksen rakennuttamisen kustannuksista sisältäen markkinatilanteeseen nähden kohtuullisen rakennuttajan katteen. Laskurissa ei huomioida sitä, että omatoimisessa rakentamisessa ja ryhmärakennuttamisessa rakennuttajan kate ja osa rakennuttajan kustannuksista jää pois.

Toisaalta massamenettelyn kannalta uudishintaan pohjautuva laskuri on kutakuinkin paras mahdollinen arvio tietyssä sijainnissa sijaitsevalle tontille rakennetun uudisrakennuksen arvosta. Rakennuksen bruttoala on jokaisen kerroksen yhteenlaskettu ala, jonka rajoina ovat jokaisessa kerroksessa ympäröivien ulkoseinien ulkopinnat tai niiden ajateltu jatke ulkoseinän pinnassa olevien aukkojen ja koristeosien osalta.

Miten käyttäjä voi sitten hyödyntää tätä tietoa, jota Tilastokeskus julkaisee nyt ensimmäistä kertaa? Kuviossa 2 on tuotettu rakennuskohtaisia esimerkkejä eri alueelta. Helsingistä on valittu kolmella eri alueella olevaa asuinkerrostaloa eri rakennusvuodella – kaikki uudistuotantoa.

Kauppahintaestimaatissa on toteutuneiden uusien asuntojen kauppahinnoilla estimoitu koko rakennuksen kauppahinta ja siten tämä kauppahinta on jaettu rakennuksen kokonaispinta-alalla. Asuinrakennuksen kokonaispinta-alaa kohden laskettu neliöhinta on huomattavasti asuntojen neliöhintoja pienempi, koska asuinrakennuksessa on aina myös muita tiloja kuin asuintiloja.

Rakennuksen uudishinta -laskurin avulla saadaan alueen (esim. Helsinki = hinta-alue 1) rakennusryhmän (asuminen) uudishinta ja tähän on lisätty arvonlisävero.

Helsingin kolmesta esimerkistä nähdään, että uudishintaperusteiset rakennuskustannukset ovat samat, mutta kauppahintaestimaatti vaihtelee rakennuksittain. Helsingin korkeammat asuntojen hinnat eivät siis selity sillä, että rakennuskustannukset olisivat merkittävästi korkeammat kuin muussa maassa. Kuvion 2 alueiden uudishintojen ero kalleimman Helsingin (hinta-alue 1) ja halvimman Kokkolan (hinta-alue 6) välillä on noin 500 euroa.

Kauppahintaestimaatin ja uudishinnan väliseen eroon voivat keskeisesti vaikuttaa sijainnin ominaisuudet (tontin arvo) ja jossain määrin myös se, että rakennuskohtaiset ominaisuudet poikkeavat uudishinnan laskennan taustalla olevasta mallirakennuksesta.

Toisaalta esimerkiksi yksittäisen tontin hankalampi rakennettavuus näkyy tosiasiassa muuten yhtä arvostettujen sijaintien ja samanlaisten rakennusten välillä vain suurempina rakennuskustannuksina ja pienempänä tontin arvona. Myyntihintoihin se ei itsessään vaikuta, vain osuudet muuttuvat.

Kuka tahansa uuden asunnon ostaja voi siis hyödyntää rakennuksen uudishintatietoa pohdintaansa, onko valmis maksamaan sijainnista kutakuinkin sen verran kuin rakennuskustannuksen ja myyntihinnan väliin jää eroa.

Onko sijainti ostajalle tämän väliin jäävän eron arvoinen tai ovatko rakennuksen muut ominaisuudet riittävästi poikkeavat tyypillisestä ratkaisusta, että siitä on valmis maksamaan enemmän? Ja mikäli verrataan vuokratontille rakennettua rakennusta omistustontille rakennettuun, näkyykö tämä riittävänä erona jäännösosassa, kun huomioidaan mm. tontin vuokra ja vuokraehdot?

Asunnon ostaja pohtii aina päätöksessään kokonaisuutta ja rakennuksen sijainti on monesti tärkein valintaperuste, mutta siihen suhteutettuna kuukausittaiset ylläpitokustannukset ja muut asumismenot ovat myös olennaisia.

Vastaavasti esimerkiksi uuden omakotitalon rakennuttaja tai kunta rakennuttaessaan uutta koulua voi saada laskettua nopean ensiarvion uuden rakennuksen rakennuskustannuksista tietyllä alueella. Kunhan muistaa, että mallinnuksen takana on rakennusluokkakohtaiset mallirakennukset, jotka edustavat luokkansa tyypillisintä, hyvän rakennustavan mukaisesti toteutua ratkaisua.

Joka tapauksessa käyttäjän on hyvä muistaa uutta tietoa käyttäessään, että keskimääräisiä markkinahintaisia rakennuskustannuksia estimoivat uudishinnat eivät selitä eri alueiden asuntojen myyntihintojen isoja eroja, vaan asunnon markkina-arvo muodostuu kysynnän ja tarjonnan alueellisesta tasapainosta. Asuinrakennusten osalta on erityisesti kyse siitä, millaisia asumis- ja muita palveluita rakennus kyseisessä sijainnissa ja sitä ympäröivässä elinympäristössä tarjoaa.

Rakentamisesta tarvitaan monipuolista tietoa, jotta eri toimijoiden päätöksenteko olisi helpompaa. Maaliviivan ylitys tilaston uudistuksessa toi tällä kertaa palkintona uutta tietoa käyttäjille, mutta myös laadullisesti erinomaisen ja tarkemman uudisrakentamisen volyymi-indeksin uudistuotannon arvon mittaamiseen taloudessa.

Paula Paavilainen on tilastopäällikkö Tilastokeskuksen yritystilastot-yksikössä.