Neljä iskua asuntomarkkinoille 30 vuodessa – korona voi vaikuttaa kuten finanssikriisi
Kolmen viime vuosikymmenen aikana Suomen taloudessa on ollut neljä kriisiä ennen koronaa: 1990-luvun lama, IT-kupla vuosituhannen vaihteessa, vuoden 2008 finanssikriisi sekä eurokriisi vuosina 2012-2014.
Viime aikoina eri foorumeilla on mietitty, voidaanko menneistä kriiseistä ennakoida, mitä kansantaloudelle tapahtuu nyt. Myös asuntomarkkinoiden käyttäytymistä on yritetty ennustaa.
Seuraavassa käydään läpi viimeisen kolmenkymmenen vuoden talouskriisit ja niiden vaikutus asuntomarkkinoihin ja esitetään skenaario siitä, miten korona voisi vaikuttaa asuntomarkkinoihin. Markkinoiden osalta käsitellään lähinnä vanhojen osakeasuntojen ja omakotitalojen kauppojen määriä ja hintoja.
1990-luvun lama omaa luokkaansa
1990-luvun lama oli syvä ja pitkä. Vuosina 1990-1993 Suomen bruttokansantuote laski 10 prosenttia, ja vuoden 1990 tasolle päästiin vasta vuonna 1996.
1980-luvun lopulla asuntokauppa kävi Suomessa kuumana, ja asuntokupla oli todellinen niin kauppamäärien kuin hintojenkin osalta. Lainananto vapautui ja asuntojen hinnat nousivat selvästi nopeammin kuin käytettävissä olevat tulot.
Vaikka bkt kasvoi vielä vuonna 1989 viisi prosenttia, vanhojen asuntojen kauppamäärä laski 30 prosenttia. Kauppojen määrä puolittui vuosina 1989-1990. Vuonna 1988 vanhoja osakeasuntoja ja omakotitaloja myytiin yhteensä 87 400, vuonna 1990 enää 47 500. (Taulukko 1)
Normaaleihin kauppamääriin päästiin vuonna 1998.
| Lukumäärä | Vuosim. % | 1988=100 | Vuosim. % | |
|---|---|---|---|---|
| 1988 | 87 392 | 100,0 | ||
| 1989 | 60 738 | -30,5 | 122,3 | 22,3 |
| 1990 | 47 496 | -21,8 | 116,0 | -5,2 |
| 1991 | 52 469 | 10,5 | 99,7 | -14,0 |
| 1992 | 59 639 | 13,7 | 81,9 | -17,8 |
| 1993 | 68 901 | 15,5 | 75,7 | -7,6 |
| 1994 | 65 147 | -5,4 | 80,2 | 5,9 |
| 1995 | 60 983 | -6,4 | 77,0 | -3,9 |
| 1996 | 75 647 | 24,0 | 81,5 | 5,9 |
| 1997 | 72 888 | -3,6 | 96,1 | 17,9 |
| 1998 | 76 835 | 5,4 | 105,9 | 10,2 |
Lähde. Tilastokeskuksen asuntojen hintatilasto
Vaikka kauppojen määrä romahti vuonna 1989, jatkoivat hinnat yli 20 prosentin nousua. Hintojen lasku alkoi vuonna 1990 ja jatkui vuoden 1993 loppuun asti. Hinnat laskivat yhteensä 40 prosenttia.
Hintojen romahduksen takana olivat asuntojen pakkomyynnit. Pakkomyynnit johtuivat asuntolainojen vakuuksien riittämättömyydestä eli asuntolaina ylitti asunnon markkina-arvon. Pankit olivat muutenkin vaikeuksissa eivätkä odottaneet hintojen mahdollista nousua. Lisäksi asuntolainojen korot olivat 12-15 prosenttia.
Entiselle, normaalille hintatasolle päästiin vasta vuonna 1998.
IT-kuplan vaikutus asuntomarkkinoihin jäi vähäiseksi
Vuosituhannen vaihteessa IT-firmojen osakekurssit romahtivat, ja markkinoilla oli suuri epävarmuus talouden kehityksestä. Bkt ei laskenut, mutta vuosimuutos oli vuosina 2001-2003 keskimäärin kaksi prosenttia, kun kasvu oli ollut vuosina 1994-2000 keskimäärin viisi prosenttia.
Asuntomarkkinoilla epävarmuus näkyi kauppojen määrän pienenä vähenemisenä vuonna 2000 ja hintojen laskuna vuonna 2001 (taulukko 2) Kaikkiaan IT-kriisillä oli kuitenkin vain pieni vaikutus asuntomarkkinoihin.
| Lukumäärä | Vuosim. % | 1988=100 | Vuosim. % | |
|---|---|---|---|---|
| 1999 | 77 510 | 0,9 | 115,0 | 8,7 |
| 2000 | 77 259 | -0,3 | 122,2 | 6,2 |
| 2001 | 81 858 | 6,0 | 121,2 | -0,8 |
| 2002 | 81 881 | 0,0 | 131,3 | 8,4 |
Lähde: Tilastokeskuksen asuntojen hintatilasto
Finanssikriisi iski lujaa mutta lyhytaikaisesti
Loppukesällä 2008 alkanut finanssikriisi ei ehtinyt vaikuttaa vielä sen vuoden talouskasvuun koko painollaan. Bkt kasvoi 0,8 prosenttia, kun se oli kasvanut vuosina 2004-2007 keskimäärin neljä prosenttia. Vuonna 2009 tuotanto romahti 8,1 prosenttia ja saavutti vuoden 2007 tason vasta vuonna 2017.
Finanssikriisi lamautti asuntokaupan vuoden 2008 kolmannella ja neljännellä neljänneksellä. Vanhojen asuntojen kauppa väheni vuoden 2008 toiselta neljännekseltä vuoden loppuun yli 40 prosenttia.
Vuonna 2008 kaupan määrä laski keskimäärin 14 prosenttia. Vanhojen asuntojen kauppa lähti kuitenkin lievään nousuun jo vuoden 2009 ensimmäisellä neljänneksellä. (Taulukko 3)
| Lukumäärä | Vuosim. % | 1988=100 | Vuosim. % | |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 97 251 | 2,1 | 183,2 | 5,5 |
| 2008 | 83 721 | -13,9 | 184,7 | 0,8 |
| 2009 | 83 847 | 0,2 | 185,2 | 0,3 |
| 2010 | 93 309 | 11,3 | 202,0 | 9,1 |
Lähde: Tilastokeskuksen asuntojen hintatilasto
Vanhojen asuntojen hinnat laskivat vuoden 2008 toiselta neljännekseltä vuoden 2009 ensimmäiselle neljännekselle reilut kuusi prosenttia, mutta vuositasolla hinnat eivät laskeneet.
Vuoden 2008 lopun asuntokaupan pysähdystä lukuun ottamatta ei finanssikriisillä ollut kovin suurta merkitystä asuntomarkkinoille. Entiselle kaupan määrien tasollekin päästiin vuonna 2010.
Eurokriisi heikensi ok-talojen hintakehitystä entisestään
Kreikan talouden romahduksesta alkanut eurokriisi laski Suomen bruttokansantuotetta vuosina 2012-2014 yhteensä kaksi ja puoli prosenttia. Vanhojen asuntojen kaupan määrä laski vuodesta 2011 vuoteen 2014 lähes 24 prosenttia eikä ole palautunut vieläkään vuoden 2011 tasolle (taulukko 4).
| Lukumäärä | Vuosim. % | 1988=100 | Vuosim. % | |
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 90 469 | -3,2 | 212,3 | 1,9 |
| 2013 | 78 780 | -12,9 | 216,9 | 2,2 |
| 2014 | 71 378 | -9,4 | 216,2 | -0,3 |
| 2015 | 77 207 | 8,2 | 215,4 | -0,4 |
Lähde: Tilastokeskuksen asuntojen hintatilasto
Eurokriisi ei juuri vaikuttanut hintoihin, vain pientä laskua tapahtui vuosina 2014 ja 2015. Se kohdistui lähinnä vanhoihin omakotitaloihin, joiden hinnat ovat olleet laskussa viime vuosina muistakin syistä.
Koronassa finanssikriisin piirteitä
Koronakriisi on niin aluillaan, että tarkkoja talousvaikutuksia ei tiedetä. Valtiovarainministeriön varovainen arvio on, että bkt laskee tänä vuonna 5,5 prosenttia. Suomen Pankki on samoilla linjoilla.
Vesa Vihriälän vetämä asiantuntijaryhmä päätyi 9 prosentin laskuun. Kaikki riippuu epidemian kestosta, kansalaisten kulutuskäyttäytymisestä sekä kansainvälisen kaupan elpymisestä.
Koronakriisi vaikuttaa tällä hetkellä asuntomarkkinoiden näkökulmasta melko samanlaiselta kuin finanssikriisi. Yleinen arvio tai toive on, että asuntomarkkinoiden kriisistä tulee V-mallinen kuten finanssikriisissäkin eli nopeaa kaupan määrän laskua seuraa nopeahko nousu.
Seuraavassa on esitetty yksi skenaario koronakriisin vaikutuksista vanhojen asuntojen kauppamääriin ja hintoihin. Skenaarion (epävarmana ja toiveikkaanakin) oletuksena on, että kriisi olisi pääosin ohi alkusyksystä.
Skenaarion mukaan asuntokauppa vähenee 40 prosenttia vuoden 2020 toisella neljänneksellä verrattuna edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan. Lasku jatkuisi vielä kolmannella neljänneksellä. Neljännellä neljänneksellä kaupan määrä olisi edellisvuoden tasolla.
Kauppamäärät laskevat skenaarion mukaan vuonna 2020 keskimäärin vajaa 14 prosenttia. Ensi vuonna kauppojen määrä nousisi pari kolme prosenttia ja vuonna 2022 päästäisiin lähes vuoden 2019 kauppamääriin. (Taulukko 5)
| Lukumäärä | Vuosim. % | 1988=100 | Vuosim. % | |
|---|---|---|---|---|
| 2019 | 78 615 | 2,0 | 221 | 0,5 |
| 2020* | 68 600 | -12,8 | 218 | -1,5 |
| 2021* | 70 004 | 2,0 | 219 | 0,7 |
| 2022* | 78 026 | 11,5 | 221 | 1,1 |
Lähde: Ilkka Lehtisen skenaario asuntomarkkinoiden kehityksestä, vuodet 2020-2022* ennakkoarvioita
Hinnat laskisivat tämän skenaarion mukaan tänä vuonna puolitoista prosenttia. Ensi vuonna hinnat nousisivat vajaan prosentin ja saavuttaisivat vuoden 2019 hintatason vuonna 2022. Hintojen laskua hillitsee asuntolainojen lyhennysvapaat ja alhainen korkotaso. Asuntojen pakkomyyntejä ei tule. Lisäksi asuntojen hinnoissa ei ollut kriisin alkaessa minkäänlaista hintakuplaa.
Kuten aikaisemminkin, kriisiaikana vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa. Onneksi myös tarjonta on kasvanut viime vuosina ja kasvaa myös kriisin takia. Meillä on juuri nyt lyhytaikaisesti vuokramarkkinoilla ylitarjontatilanne, ja tämän takia tuskin nähdään viimevuotisia korkeampia vuokrien nousuja.
Ilkka Lehtinen on eläköitynyt tilastoasiantuntija.
Avainsanat:
Miksi tätä sisältöä ei näytetä?
Tämä sisältö ei näy, jos olet estänyt evästeiden käytön. Jos haluat nähdä sisällön, tarkista evästeasetuksesi.