Yksiöitä rakennettiin buumin lailla vuosien 2014–2018 aikana ja niiden määrästä ja tarpeellisuudesta on käyty paljon keskustelua puolesta ja vastaan. Uudet rakennetut yksiöt ovat yhä pienempiä ja pinta-alasta on hävinnyt viidennes kymmenessä vuodessa. Joku näitä yksiöitä kuitenkin ostaa, ja niiden hintakehitys on revennyt muista huoneistotyypeistä etenkin Helsingissä.

Helsingin kaupunginhallitus käsittelee parhaillaan asumisen ja maankäytön ohjelmaa (AM-ohjelma 2020). Pieniä asuntoja kritisoidaan, koska ne nähdään sijoituskohteina ja asuntoina, jotka päätyvät lähinnä vuokra-asunnoiksi. Helsingin huolena on, että pienet asunnot yksipuolistavat alueen asuntotarjontaa, jolloin alue voi leimautua läpikulkualueeksi. Ohjelman tavoitteilla pyritään muuttamaan tätä.

Ohjelmaa ja sen huoneistotyyppiohjausta on paitsi arvosteltu myös kehuttu, sillä asuntotuotannon ohjaus on selvästi jossain määrin tarpeellista. Kriittisten arvioiden mukaan Helsingissä asuntojen hinnan nousu jatkuu, kun pienten asuntojen tarjontaa ei olla lisäämässä vastaamaan niiden kysyntää.

Mitä oikeastaan pitäisi ajatella yksiöiden rakentamisen määrästä? Rakennetaanko niitä liikaa vai liian vähän?

Hintakehitys kasvukolmion kaupungeissa viittaa yksiöiden tarjontaa suurempaan kysyntään

Kasvukolmion kaupunkien – Helsinki, Tampere ja Turku – yksiöiden hintakehitys vuodesta 2015 eteenpäin viittaa siihen, että kysyntää on näissä ollut tarjontaa enemmän (kuvio 1). Helsingissä vanhojen yksiöiden hinnat ovat nousseet viidessä vuodessa melkein 30 prosenttia. Turussa vanhojen yksiöiden hinnat ovat nousseet jopa Helsinkiä enemmän.

Yksiöiden hintakehitys on Vantaalla ja Helsingissä hyvin erilaista. Vantaalla yksiöiden hinnat jopa laskivat voimakkaasti kevään ja alkukesän aikana. Tätä pudotusta selittää kuitenkin yhden kuukauden aikana tehdyt poikkeukselliset nippukaupat uudehkoista asunnoista.

Keskimäärin vanhojen yksiöiden hinnat ovat pysyneet vuoden 2015 tasolla vuoteen 2019 asti. Tuoreimpien neljännesvuositietojen mukaan yksiöiden hinnat Vantaalla ovat kuitenkin jälleen nousseet.

Vantaan vanhojen yksiöiden hintapudotus nousi mediaan mm. Hypon elokuisen asuntomarkkinakatsauksen saattelemana. Katsauksessa todettiin, että edullisista nippukaupoista huolimatta Vantaan asuntomarkkinassa saattaa olla myös synkempiä pilviä.

Vantaa on Helsinkiin verrattuna rakentanut paljon enemmän yksiöitä viime vuosina, mutta samaan aikaan niitä on jäänyt myös paljon tyhjäksi. Uusien yksiöiden hintakehitys Vantaalla on pysynyt lähes muuttumattomana vuodesta 2015 lähtien.

Sen sijaan Helsingissä uusien kerrostaloyksiöiden hinnat ovat nousseet lähes 13 prosenttia samassa ajassa. Jopa Helsinkiä enemmän uusien yksiöiden hinnat ovat nousseet Turussa (14%) ja Tampereella (17%).

Uusien osakeasuntojen hintatilaston aineisto kattaa koko maan tasolla noin 80 prosenttia kuluttajamyyntiin suunnattujen ns. vapaarahoitteisten uusien asuntojen kaupasta, mutta alueellinen kattavuus saattaa vaihdella paljonkin. Esimerkiksi Helsingissä kattavuus voi olla alhaisempi.

Yksiöiden osuus kerrostaloasunnoille myönnetyistä rakennusluvista vähentynyt kuluvana vuonna

Syitä yksiöiden hintakehitykselle haetaan usein riittämättömästä asuntotuotannosta ja sijoittajakysynnästä. Tilastokeskuksen asiantuntijat ovat hiljattain tarkastelleet yksiöiden sijoittajakysyntää erillisessä katsauksessa. Yli puolet viime vuonna myydyistä yksiöistä meni sijoittajille.

Myönnettyjen rakennuslupien kehitys ennakoi valmistuneiden rakennusten kehitystä. Suomen kuudessa suurimmassa kaupungissa yksiöiden osuuden kasvu kerrostaloasunnoille myönnetyistä rakennusluvista pysähtyi viime vuonna ja niiden osuus on vähentynyt tasaisesti vuonna 2020 (kuvio 2). Samanaikaisesti kaksioiden ja kolmioiden osuus on kasvanut.

Kuvio 3. Myönnetyt rakennusluvat, yksiöiden osuus kerrostaloasunnoista, prosenttia

Lähde: Tilastokeskus, Rakennus- ja asuntotuotanto

Vantaalla ja Espoossa yksiöiden osuus kerrostaloasunnoille myönnetyistä rakennusluvista on lisääntynyt kahdessakymmenessä vuodessa reilusti. Myös Helsingissä yksiöiden osuus on tällä aikavälillä kasvanut, mutta se on ollut muita kaupunkeja maltillisempaa. Turussa ja Tampereella yksiöiden osuus on tyypillisesti ollut suurempi kuin edellä mainituissa kaupungeissa.

Vantaan ja Helsingin kehityksessä huomattavia eroja 

Tarkastelemme tarkemmin kahta pääkaupunkiseudun hieman erilaista asuntomarkkinaa: Vantaata ja Helsinkiä. Noin puolet Vantaalle valmistuneista kerrostaloasunnoista on tällä hetkellä yksiöitä (kuvio 4).

Vantaalla yksiöiden osuus kerrostaloasunnoille myönnetyistä rakennusluvista on kasvanut vuodesta 2014 alkaen ja vuosina 2018–2019 yksiöiden osuus oli puolet kaikista luvista. Vuonna 2020 niiden osuus rakennuslupamääristä on pienentynyt.

Helsingissä yksiöiden osuus tuotannosta on pysynyt pienempänä kuin muissa kaupungeissa ja on nyt suurimmillaan, noin 30 prosenttia (kuvio 5). Helsingissä yksiöiden osuus kerrostaloasunnoille myönnetyistä rakennusluvista on kuluvana vuonna kuitenkin vähentynyt.

Myös uusien asuntojen kaupankäynnissä on eroja pääkaupunkiseudun sisällä. Tuoreimpien lukujen mukaan uusia kerrostaloyksiöitä myytiin Vantaalla yli puolet vähemmän tämän vuoden kolmannella neljänneksellä kuin vuosi sitten. Sen sijaan Helsingissä uusista yksiöistä käytiin kauppaa enemmän kuin vuosi sitten (4 %).

Vantaa ohittanut Helsingin tyhjien asuntojen osuudessa

Helsingissä ja Vantaalla yksiöitä on tyhjänä selvästi vähemmän kuin koko maassa keskimäärin. Tilastossa asunto katsotaan tyhjäksi, jos asunnossa ei väestötietojärjestelmän mukaan asu yhtään henkilöä vakituisesti tai tilapäisesti.

Vantaalla yksiöiden tuotanto ei ole kohdannut täysin kysyntää. Siitä kertovat viimeaikainen hintakehitys ja myydyn uudistuotannon määrä sekä myös tyhjien asuntojen määrän kasvu viimeisen kymmenen vuoden aikana (kuvio 6). Vantaa on myös viime vuonna mennyt Helsingin ohi tyhjien yksiöiden osuudessa niiden asuntokannasta.

Vuoden 2019 lopussa kerrostaloyksiöitä oli Vantaalla tyhjänä lähes 1 900 asuntoa ja näistä lähes 60 prosenttia oli 2010-luvulla rakennetuissa kerrostalossa. Vantaalla on ollut tyhjänä 2010-luvulla rakennettuja yksiöitä enemmän kuin koko maassa keskimäärin jo kolmen vuoden ajan.

Helsingissä tyhjänä olevien yksiöiden määrä on jopa hieman vähentynyt viime vuonna ja pitkän aikavälin kehitys on huomattavasti Vantaata ja koko maata tasaisempaa. Vuoden 2019 lopussa kerrostaloyksiöitä oli Helsingissä tyhjänä 8 900 asunnon verran.

Toisaalta Helsingissä on juuri yksiöitä tyhjillään enemmän kuin muita kerrostaloasuntoja (suhteessa niiden asuntokantaan). Helsingissä tyhjät yksiöt saattavat olla niin sanottuja kakkosasuntoja, työsuhdeasuntoja tai lyhyeen majoitukseen käytettyjä asuntoja. Selitykseksi asuntojen tyhjänä ololle on tarjottu myös sijoituksia kolmoskoteihin, kun matalan koron aikaan rahalle on tarvittu säilytyspaikka.

Vantaalla tyhjien asuntojen lisääntyminen ei koske pelkästään yksiöitä, vaan myös isompien asuntojen osalta tyhjien asuntojen osuudet ovat kasvaneet 2010-luvulla. Tyhjien yksiöiden osuuden kehityksen lisäksi Helsinkiä ja Vantaata erottaa myös tyhjillään olevien kerrostalokolmioiden osuuden kehitys. Vantaalla vuoden 2019 lopussa tyhjien kerrostalokolmioiden osuus niiden asuntokannasta oli jo suurempaa kuin kaksioiden osuus.

Liittyvätkö yksiöiden hintataso ja tyhjien asuntojen osuus toisiinsa?

Vantaalla postinumeroalueen kerrostaloasuntokantaan nähden tyhjien yksiöiden osuus on suurin Kivistössä ja Tikkurilassa (kuvio 7). Kaivokselassa tyhjien yksiöiden osuus alueen yksiöasuntokannasta on jopa suurempi kuin Kivistössä ja Tikkurilassa, mutta sen yksiöasuntokanta on myös näitä pienempi.

Vastaavasti Helsingissä tyhjiä yksiöitä on asuntokannan yksiöiden määrä huomioiden eniten keskustassa ja Etu-Töölössä. Melkein joka viides yksiö on tyhjänä myös Punavuoressa tai Kaivopuisto-Ullanlinnan alueella. Näiden alueiden tyhjien asuntojen todellista tilannetta ei kuitenkaan saada selville nykyisillä rekisteritiedolla.

Helsingissä suurimpia yksiöiden alueellisia keskittymiä on keskustan lisäksi Sörnäinen, Kallio ja Etu-Vallila-Alppila. Kaikkien näiden postinumeroiden yksiöiden neliöhintojen trendi on ollut nouseva 2010-luvulla, mutta näistä alueista vain Helsingin keskustassa tyhjien yksiöiden osuus on merkittävä.

Ovatko yksiöiden hintakehitys ja tyhjien yksiöiden osuus siis yhteydessä toisiinsa?

Tikkurilassa tyhjien kerrostaloyksiöiden osuus on kasvanut merkittävästi 2010-luvulla ja vanhojen osakeasuntojen keskineliöhintojen trendi on ollut hieman nouseva viime vuodet (kuvio 8). Tikkurilaan on valmistunut vuosien 2018 ja 2019 lopussa yli kaksinkertainen määrä asuntoja verrattuna vuoteen 2015.

Laatuvakioidun hintaindeksin perusteella vuosina 2015–2019 vanhojen yksiöiden hinnat ovat nousseet Tikkurilassa (Vantaa 1) kolmisen prosenttia ja Martinlaaksossa (Vantaa 2) pysyneet samoina. Viime vuoden lopussa tyhjien yksiöiden osuus väheni Martinlaaksossa, vaikka määrällisesti niitä olikin enemmän kuin edeltävinä vuosina. Vuonna 2019 uusia asuntoja valmistui Martinlaaksoon myös tuplasti edeltäviin vuosiin nähden.

Helsingin keskustan yksiöiden hinnat ovat nousseet erityisen voimakkaasti viime vuosina. Laatuvakioidun vanhojen osakeasuntojen hintaindeksin mukaan Helsingin postinumeroilla 00100–00180 (Helsinki 1) yksiöiden hinnat ovat nousseet yli viidenneksen vuodesta 2015. Helsingin keskustan ja Etu-Töölön alueen tyhjien yksiöiden osuus on ollut yli 20 prosenttia jo vuosia.

Helsingissä on muutamia alueita, joissa yksiöiden hinnat eivät ole juuri nousseet postinumeroalueiden neliöhintojen perusteella vuoden 2015 jälkeen ja joissa tyhjien asuntojen osuus on kasvanut. Tällainen on esimerkiksi Kontula-Vesala alue. Alueella tyhjien yksiöiden osuus on kasvanut erityisen paljon kahtena viimeisenä vuotena. Myös Malmin ja Pohjois-Vuosaaren alueilla on yksiöitä noin viidennes alueiden asuntokannasta, neliöhinnat ovat laskeneet pidemmällä aikavälillä ja tyhjien yksiöiden osuus kasvanut vuodesta 2015.

Keskineliöhintojen käytössä hinnanmuutoksen kuvaamiseen on omat rajoitteensa: keskineliöhinnat eivät huomioi eri ajankohtina tehtyjen asuntojen laadullisia eroja ja niitä tuleekin aina tarkastella pidemmän aikavälin näkökulmasta. Yksittäisille postinumeroille ei tuoteta laatuvakioitua hintaindeksiä.

Sekä Helsingistä että Vantaalta löytyy alueita, joissa yksiöiden neliöhintojen trendi on nouseva, mutta tyhjien yksiöiden osuus on myös kasvanut viime vuosina tai se on lähtökohtaisesti suurta kuten Helsingin keskustassa. Vastaavasti molemmissa on alueita, joissa hintakehitys on pysynyt samana tai laskenut ja tyhjien asuntojen osuus vuosien 2015–2019 aikana noussut.

Helsingin arvokkaimmilla alueilla eniten tyhjiä yksiöitä

Tarkastellaan vielä Helsingin ja Vantaan keskineliöhinnan ja tyhjyysasteen yhteyttä postinumeroalueittain (kuvio 9). Mukaan on valittu ne postinumeroalueet, joille löytyy kerrostaloyksiön keskineliöhinta vuonna 2019.

Näyttää siltä, että Helsingissä postinumeroalueen keskineliöhinta on yhteydessä alueella tyhjinä olevien yksiöiden osuuteen (tyhjyysaste). Arvokkailla alueilla tyhjien yksiöiden osuus on suurempi kuin vähemmän arvokkailla alueilla.

Tämä tukee ajatusta siitä, että Helsingin arvoalueilla on sijoituskäytössä asuntoja, joita ei käytetä vakituiseen asumiseen ja jotka on hankittu, koska matala korkotaso on tehnyt asunnoista houkuttelevan ja vakaan turvasataman rahalle.

Vantaalla postinumerotason keskihintoja ei voida julkaista vähäisten havaintojen tai taulukon toissijaisen suojauksen takia ja näin ollen postinumerotason keskihintaa ei ole käytettävissä kovin laajasti tähän tarkasteluun. Vähäisten havaintojen perusteella ei voida tehdä vastaavaa johtopäätöstä kuin Helsingin kohdalla.

Miten pienten asuntojen suosion käy tulevaisuudessa?

Vantaa on viime vuosina satsannut yksiöiden rakentamiseen, mutta niille ei ole ollut kysyntää kaikilla alueilla. Palveluiden kehitys on ollut vähäistä Vantaan uusilla alueilla, mikä on saattanut osaltaan hidastaa yksiöiden kysyntää. Vantaalla tyhjien asuntojen osuus kerrostaloyksiöistä on kasvanut juuri uusissa kohteissa.

Vaikka yksiöiden osuus myönnetyistä rakennusluvista on hieman pienentynyt, valmistuu yksiöitä tulevina vuosina edelleen paljon. Helsingissä ja Vantaalla yksiöitä on kuitenkin vähemmän tyhjillään kuin koko maassa.

Mielenkiintoista on, että Helsingissä tyhjiä yksiöitä näyttäisi olevan eniten neliöhinnan perusteella parhailla paikoilla. Vaikuttaa siltä, että Helsingin keskustayksiöiden hintaa nostaa niiden suuri kysyntä. Kun olemassa oleva yksiökanta on vajaakäytöllä ja yksiöiden asuntotuotannon lisääminen arvokkaalle alueelle on rajallista, ei alueen tarjonta kasva kysynnän mukana.

Hintojen perusteella yksiöiden asuntotuotannon osuutta saisi Helsingin keskeisillä alueilla lisätä, koska yksiöiden hinnat ovat nousseet muita huoneistotyyppejä nopeammin. Yksiöille näyttäisi olevan edelleen kysyntää sijoitusasuntona ja opiskelijoiden ja nuorten aikuisten keskuudessa.

Yleisradion artikkelin mukaan lähes puolet nuorista haluaa asua yksin, mutta myös vanhemman väestön osuus yksiöissä asuvista on kasvanut (kuvio 10). Erityisesti yksiöissä asuvien yli 70-vuotiaiden määrä on kasvanut.

Mutta ovatko pienet asunnot suosittuja vielä kymmenen vuoden päästä? Mustreadin artikkelissa todetaan, että asuntorakentamisen horisontti on jopa 50–100 vuotta, eikä asuntojen kysynnän muutoksia voida päätellä niin pitkälle eteenpäin.

Monet yhteiskunnassamme vaikuttavat kehityssuunnat – kuten kaupungistumisen jatkuminen, kaupunkirakenteen tiivistyminen, väestön ikääntyminen, syntyvyyden lasku, perhekokojen pienentyminen ja yksin asuvien määrän kasvu – luovat kysyntää yksiöille myös tulevaisuudessa. Muuntojoustavien asuntojen tarkoitus on mahdollistaa kerrostalojen huoneistojakauman muuttaminen peruskorjauksien yhteydessä, jos huoneistotyyppien kysyntä muuttuu.

Toisaalta kuluvan vuoden tapahtumat, koronapandemia rajoituksineen ja etätöiden yleistyminen, voivat kallistaa trendiä myös hieman toiseen suuntaan.

Joka tapauksessa yksiöt ovat tärkeä osa toimivaa tiivistä kaupunkia ja niille on ollut kasvukeskuksissa, etenkin Helsingissä, enemmän kysyntää kuin tarjontaa.

Kirjoittajat työskentelevät Tilastokeskuksessa Asuminen ja rakentaminen -ryhmässä.