Helsingin sanomat kirjoitti elokuussa Suomen nopeasta kaupungistumisesta viime vuosien aikana ja siitä, miten tämä kehitys näkyy tällä hetkellä kokonaisten kerrostalojen myynnissä sekä niiden pyyntihinnoissa. Niistä pyydetään peräti vain kolmasosa Helsingissä myytävän yksiön hinnasta.

Kirjoituksen mukaan myynnissä olevia tyhjiä kerrostaloja yhdistää kaikkia syrjäinen sijainti sekä se, että kukaan ei tiedä, miten paljon näitä tyhjillään olevia kerrostaloja on Suomessa tällä hetkellä.

Tyhjillään olevia asuntoja tai kokonaisia rakennuksia pystyy tutkimaan Tilastokeskuksen tuottamien tietoaineistojen ja tilastojen avulla. Vuoden 2019 lopussa Suomessa oli reilusti yli kolme miljoonaa asuntoa. Niistä noin joka kymmenes oli vailla vakituista asukasta.

Tyhjien asuntojen määrä on kasvanut 2000-luvulla lähes 130 000 asunnon verran ja kasvu on kiihtynyt etenkin 2010-luvulla (kuvio 1.). Viimeisen kymmenen vuoden aikana tyhjiä asuntojen määrä on lähes kaksinkertaistunut tätä edeltävään kymmeneen vuoteen verrattuna ja tyhjien asuntojen osuus koko asuntokannasta on kasvanut selvästi.

Vuoden 2019 lopussa oli yhteensä 1 345 kerrostaloa, joissa ei väestötietojen mukaan asunut ketään. Kerrostaloja, joiden asunnoista alle puolessa asuttiin, oli noin 2 180.

Vastaavasti kerrostaloja, joista alle viidesosassa oli asukkaita, oli 365. Näissäkin saattaa osin olla kyse asuntovarallisuudesta, jolla ei enää ole juurikaan arvoa omistajalleen. Sen sijaan kuluja niistä kertyy esimerkiksi kiinteistöveron, lämmityksen ja muiden ylläpitokustannusten myötä.

Tilastokeskuksen Asunnot ja asuinolot -tilasto kuvaa olemassa olevaa asuntokantaa, asuntojen lukumäärää, asuntokuntien lukumäärää ja asuntokuntien ja asuntoväestön asuinoloja vuoden viimeisenä päivänä. Tilasto perustuu useisiin eri hallinnollisiin rekisteritietoihin. Tästä syystä lukujen taustalta voi löytyä erilaisia ilmiöitä, myös alueellisesti, jotka samalla vaikeuttavat tiedon tulkintaa.

Esimerkiksi vuoden lopussa valmistuneisiin rakennuksiin ei välttämättä ole kukaan vielä ehtinyt muuttamaan, ja siksi ne ovat tyhjillään rekisteröintihetkellä. Tyhjät asunnot voivat olla myös kakkosasuntoja. Näille löytyy tilastosta oma luokka, mutta sekoittumista tyhjiin asuntoihin tapahtuu siitä huolimatta.

Taustalta voi löytyä erilaisia syitä, kuten asunnon Airbnb-käyttö tai sukulaisten käyttämät asunnot sekä sukulaisriitojen takia tyhjillään olevat asunnot. Kyse voi olla myös vuokra-asunnosta, johon ei ole löytynyt heti asukasta vuokralaisen vaihtuessa.

Eniten tyhjillään on kerrostaloja

Asuntovaraumalla tarkoitetaan sekä tyhjiä että tilapäisesti asuttuja asuntoja. Näissä tarkasteluissa on rajattu aineisto koskemaan vain rekisterissä olevia tyhjiä asuntoja – siten kaikki tilapäisesti asutut asunnot eivät ole luvuissa mukana.

Eniten tyhjiä asuntoja löytyy asuinkerrostaloista (kuvio 2). Niiden osuus on kasvanut lähes koko 2000-luvun. Vuoden 2019 lopussa kerrostaloasuntojen osuus koko maan tyhjistä asunnoista oli 51 prosenttia, erillisten pientalojen osuus 32 prosenttia ja rivitalojen osuus 13 prosenttia.

Rivitalojen osalta koko asuntokannan jakauma ei juurikaan eroa tyhjien asuntojen jakaumasta. Sen sijaan kerrostalojen osuus tyhjistä asunnoista on selvästi koko asuntokannan jakaumaa suurempi (47 %). Vastaavasti erillisten pientalojen osuus tyhjistä asunnoista on koko asuntokannan jakaumaa pienempi (38 %).

Kerrostalojen rakennusbuumi 2010-luvulla on lisännyt kerrostaloasuntojen osuutta koko asuntokannasta, ja samalla myös tyhjien kerrostaloasuntojen osuus on kasvanut muihin asuinrakennuksiin verrattuna. Viimeisen kymmenen vuoden aikana tyhjiä kerrostaloasuntoja on tullut lisää kaikkiaan 60 000 asunnon verran.

Etenkin kaksi rakennusvuosikymmentä korostuvat tyhjien asuntojen määrissä

Eri vuosina rakennettujen kerrostalojen kehityksessä löytyy isoja eroja (kuvio 3). Tyhjillään olevien asuntojen määrä kasvoi voimakkaasti etenkin kahdella eri vuosikymmenellä – 1970- ja 2010-luvun kerrostaloissa.

Kerrostaloasuntoja on rakennettu eniten 1970-luvulla: yli 336 000 asuntoa, joista vuoden 2019 lopussa oli tyhjillään 42 000 asuntoa. Viimeisen kymmenen vuoden aikana tyhjillään olevien asuntojen määrä 70-luvulla rakennetuista kerrostaloista on noussut puolella. Tämä tarkoittaa lähes 14 000 tyhjän asunnon lisäystä.

Yli viidesosa kaikista 70-luvun tyhjistä kerrostaloasunnoista sijaitsee Uudenmaan alueella. Myös Pohjois-Savon ja Keski-Suomen maakunnissa tyhjien asuntojen määrät ovat kasvaneet yli 60 prosenttia kymmenen vuoden aikana.

Vastaavasti 2010-luvulla rakennetuista kerrostaloasunnoista oli vuoden 2019 lopussa tyhjillään noin 25 000 asuntoa, tämä vastaa 12 prosenttia kyseisen vuosikymmenen asuntokannasta. Näistä uudehkoista asunnoista yli 10 000 sijaitsee Uudenmaan alueella.

Rekisteripohjaisessa tilastoinnissa on aina omat haasteensa. Osaa näistä tyhjistä asunnoista selittänee uudistuotanto – osaan asunnoista ei siis ole vielä löytynyt uusia asukkaita.

Asuntokannan uusiin asuntoihin sisältyy myös ”haamuasuntoja”. Tämä tarkoittaa sitä, että porras- ja osoitenumerot voivat mennä uusiksi rakennushankkeen aikana, jolloin rakennuksen valmistuttua kaikki muutokset eivät välttämättä päädy rekisteriin.

Tyhjien kerrostaloasuntojen Suomi – luonnollinen osuus asuntokannasta viitisen prosenttia

Asuntomarkkinatutkimuksissa on todettu, että tyhjien asuntojen luonnollinen osuus asuntokannasta on noin viisi prosenttia. Tällöin äkillisen muuttoliikkeen takia asuntomarkkinoille ei pääse syntymään suurta epätasapainoa, mikä vuorostaan nostaisi asuntojen hintoja.

Markkinan toimimattomuuteen viittaisi siis tilanne, jossa osuus olisi tätä viittä prosenttia selkeästi suurempi. Taustalla voisi olla esimerkiksi ylirakentaminen tai alueellisen asuntokysynnän romahtaminen.

Tyhjien kerrostaloasuntojen osuus kunnan kerrostaloasuntokannasta on monessa kunnassa merkittävä (kuvio 4).  Joukossa on sellaisia kaupunkeja kuin Hanko, jonka kohdalla herää erityisesti kysymys kakkosasunnon tai matkailun merkityksestä asunnon tyhjänä olon taustalla.

Yli 40 prosentin osuus löytyy kunnista, joissa kerrostaloasuntokanta on lähtökohtaisesti hyvin pieni.

Tyhjien kerrostaloasuntojen osuus kaupungin asuntokannasta on pienin Espoossa, Tuusulassa, Helsingissä, Keravalla ja Vantaalla. Asuntoja vaihdetaan näissä kaupungeissa koko lailla samaa vauhtia kuin koko maan tasolla yhteensä. Helsingissä kerrostaloasuntokannasta 3,1 prosenttia vaihtoi omistajaa ja Vantaalla vastaavasti 2,7 prosenttia.

Koko maan tasolla asuntokannasta vaihtoi omistajaa kolmessa prosentissa asunnoista, kun lasketaan kolmen vuoden kaupankäynnin keskiarvo suhteessa asuntokantaan.

Ongelmallisempi tilanne on taajaan asutuissa kunnissa kuten esimerkiksi Mänttä-Vilppulassa ja Kurikassa tai kaupunkimaisessa Raahessa, joissa tyhjien kerrostaloasuntojen osuus kunnan asuntokannasta on jopa 28 prosenttia.

Jämsässä ja Lieksassa vastaava osuus on neljännes ja Varkaudessa noin viidennes. Asuntojen kiertonopeus niissä kertoo hiljaisesta asuntokaupasta. Kurikassa kerrostaloasuntojen kiertonopeus on alle prosentin, Raahessa 1,8 prosenttia ja sekä Lieksassa että Varkaudessa hieman päälle kaksi prosenttia vuoden 2019 kerrostaloasuntokannasta.

Kasvukeskuksien tyhjät asunnot – Vantaalla lähes 1 900 pientä asuntoa tyhjillään

Myös Helsingin kohdalla on tapahtunut muutos 20 vuoden aikana, mitä tulee tyhjien asuntojen osuuteen kaupungin asuntokannasta. Vuoden 2019 lopussa Helsingin asuntokannasta tyhjänä oli reilu kahdeksan prosenttia, eli yli 30 000 asuntoa.

Vuosituhannen alussa vastaava osuus oli kuusi prosenttia. Jos tarkastelusta rajataan pois 2010-luvulla rakennetut asunnot, niin tyhjillään on edelleen yli 27 000 asuntoa.

Pääkaupunkiseudulla havaitaan tyhjien asuntojen määrissä muitakin mielenkiintoisa kehityskulkuja, jotka viittaisivat osamarkkinan toimimattomuuteen tai johonkin poikkeavaan ilmiöön. Helsingin 2010-luvulla rakennettujen asuntojen tyhjillään oloa voisi selittää osin sijoittajien Airbnb:n kautta tapahtuva majoitustoiminta.

Vuoden 2020 asuntokantatilastot valmistuvat ensi vuoden puolella. Tuolloin näemme, onko koronapandemia mahdollisesti vaikuttanut tähän osaan asuntokannasta tai näkyykö se ylipäänsä mitenkään tilastoissa. Nyt kuitenkin nähdään uutisointia siitä, että sijoittajat laittavat näitä aikaisemmin Airbnb-käytössä olleita asuntoja myyntiin tai vuokra-asunnoiksi.

Ylirakentamisen tilanne tai kysyntään nähden vääränlainen asuntotuotanto selittänee esimerkiksi Vantaan tyhjien asuntojen lukuja (kuvio 5). Vantaalla on rakennettu viime vuosina erittäin paljon pieniä asuntoja. Vuoden 2019 lopussa kerrostaloyksiöitä oli Vantaalla tyhjänä lähes 1 900 asuntoa ja näistä lähes 60 prosenttia oli 2010-luvulla rakennetuissa kerrostalossa.

Tämä ei liene yllätys, jos on lukenut vaikkapa Vantaan Kivistöön liittyvää uutisointia tyhjinä olevista pienistä asunnoista. Vuoden 2019 lopussa Vantaan asuntokannasta oli tyhjänä 7,6 prosenttia, noin 9 200 asuntoa. Kerrostaloasuntokannasta laskettuna luku on hieman suurempi, 8,8 prosenttia.

Toimiiko asuntomarkkinat tyhjillä asunnoilla?

Jos toimivaa asuntomarkkinaa mitataan tyhjien asuntojen osuudella, niin koko rakennuskannasta ei kovinkaan moni kaupunki tavoita viiden prosentin osuutta (kuvio 6). Tällaisia ovat vain niukasti Rusko ja Kempele, joissa asuntokanta on muutoinkin pieni. Tyhjien asuntojen osuus kaupungin asuntokannasta on 6–7 prosentin luokkaa muun muassa Tuusulassa, Ylöjärvellä ja Espoossa.

Kaupunkeja, joiden asuntokannan osuus koko maan asuntokannasta ylittää prosentin, on yhteensä 19. Näistä kuudessa kaupungissa tyhjien asuntojen osuus kaupungin asuntokannasta on koko maan tasoa suurempi (taulukko 1). Vanhojen osakeasuntojen hintakehitys on näissä kuudessa kaupungissa myös laskusuuntainen vuoden 2015 tasoon verrattuna.

Lähde: Tilastokeskus, asunnot ja asuinolot, osakeasuntojen hinnat, muuttoliike -tilastot 

Asuntotuotanto ei varsinaisesti näyttäisi reagoineen vuosien 2015–2019 hintakehitykseen Hämeenlinnassa. Valmistuneiden asuntojen määrä kasvoi vuosien 2018 ja 2019 välillä enää vain muutaman prosentin ja oli vuonna 2016 hyvinkin alhaisella tasolla (kuvio 7).

Hämeenlinnassa valmistui kuitenkin paljon uusia asuntoja vuoden 2018 alkupuolella laskevasta asuntojen hintakehityksestä huolimatta. Siellä onkin viimeisen kymmenen vuoden aikana jäänyt tyhjäksi etenkin 70-luvun kerrostaloasuntoja sekä osin myös 2010-luvun asuntoja.

Myös Mikkelissä valmistuneiden asuntojen määrä on pienentynyt vuoden 2018 tasosta. Porissa valmistui vielä vuoden 2019 aikana yli 40 prosenttia enemmän asuntoja kuin vuoden 2018 aikana, ja tämä vaikuttanee osin myös tyhjien asuntojen osuuteen vuoden 2019 lopun rekisteröintiajankohdassa. Samaan aikaan asuntojen kiertonopeus on siellä ollut hyvin maltillista ja asuntojen hintakehitys laskussa.

Kotkassa, Mikkelissä ja Porissa väestön kokonaismuutos on ollut myös useita vuosia negatiivinen. Rovaniemellä valmistuneiden asuntojen määrä lisääntyi vuonna 2019 jopa 11,4 prosenttia edeltävästä vuodesta. Sen sijaan väestönmuutos on usean vuoden ajan ollut positiivista Rovaniemellä.

Ovatko tyhjät asunnot jo isokin ongelma?

Tyhjien asuntojen määrän kehityksestä voidaan todeta ainakin se, että se kätkee sisälleen monia erilaisia asuntomarkkinoiden ilmiöitä. Niiden tyhjentävä kuvaaminen on tässä mahdotonta.

Viime vuosien kehityssuunta on kuitenkin selvä: Suomen asuntomarkkinassa tai sen osassa on hälyttäviä merkkejä, kun tyhjien asuntojen määrä ja osuus asuntokannasta on näinkin suurta. Etenkin kun kyse ei ole enää pelkästään syrjäisistä alueista, vaan myös keskisuurissa kaupungeissa on paljon asuntoja, jotka eivät syystä tai toisesta ole käytössä ja joiden markkinakehitys ei muidenkaan mittareiden mukaan näytä kovin valoisilta.

Tyhjä asunto ei liene ongelma omistajalleen, jos sille löytyy käyttöarvoa tavalla tai toisella ja halutessaan siitä voi myös päästä suotuisalla hinnalla eroon. Tällaisia ovat todennäköisesti Helsingin arvoalueilla olevat tyhjät asunnot, joita kantakaupungissa on jopa 14 prosentin verran.

Uusien asuntojen tyhjilleen jäämistä selittää myös eri tekijät kuin 1970-luvun tyhjiksi jäänyttä asuntokantaa. Ilman asukkaita jäänyt, huonosti kysyntään vastaava uudistuotanto on ongelmallista rakennuttajalle ja vanhempi asuntokanta todennäköisesti ennemminkin kotitalouksille.

Tilastojenkin valossa 70-luvun asuntokanta on tullut jo korjausikään, mikä puolestaan tarkoittaa niiden omistajille isompia korjausinvestointeja nyt ja lähitulevaisuudessa.

Paula Paavilainen toimii Asumisen ja rakentamisen tilastoja tuottavan ryhmän ryhmäpäällikkönä Tilastokeskuksessa.