Asuntojen hintakehitys eroaa paitsi alueittain myös huoneistotyypeittäin. Etenkin yksiöiden hinnat ovat nousseet suurempia asuntoja selvästi nopeammin. Vuoteen 2010 verrattuna yksiöiden hinnat ovat kohonneet koko maassa yli kolmanneksella, kun taas suurempien asuntojen hinnat ovat nousseet kuutisentoista prosenttia (kuvio 1).

Vuoden 2020 kolmannella neljänneksellä käytetyn yksiön neliöhinta Helsingin keskustassa oli jo 8 909 euroa. Turun keskustassa hinta oli 4 340 euroa ja Jyväskylän keskustassa vajaat 3 300 euroa. Helsingin keskustassa yksiöiden neliöhintojen yläkvartiili oli kolmannella neljänneksellä 10 000 euroa.

Julkisuudessa on käyty keskustelua, keille yksiöitä myydään ja vastaako niiden rakentaminen kysyntää. Ovatko yksiöiden hinnat karanneet ensiasunnon ostajien ulottumattomille?

Osakemuotoisen ensiasunnon ostajat keskittyvät kaupunkeihin 

Vuonna 2019 osakemuotoisen ensiasunnon ostajia oli 21 500 henkilöä eli lähes saman verran kuin edellisvuonna. Ensiasunnon ostajien vuosittainen määrä on vähentynyt Suomessa 13 000 henkilöllä reilussa kymmenessä vuodessa (kuvio 2). 

Osakemuotoisen ensiasunnon ostajat keskittyvät kaupunkeihin. Suurin osa, 68 prosenttia, ensiasunnon ostajista asui ostovuonna Suomen kymmenessä suurimmassa kunnassa.

Yhä useampi nuori siirtää omistusasunnon hankintaa myöhemmälle iälle. Ensiasunto hankitaan vanhempana kuin reilu kymmenen vuotta sitten: vuonna 2019 ensiasunnon ostajien keski-ikä oli lähemmäs 30 vuotta. 

Pääkaupunkiseudulla ensiasunnon ostajien keski-ikä oli hieman korkeampi, noin 31 vuotta. Ensiasunnon ostajalla tarkoitetaan henkilöä, joka on ostanut osakemuotoisen asunnon ja vapautettu varainsiirtoverosta ensiasunnon ostajana.

Viidennes vuonna 2019 sijoitusasunnoiksi myydyistä yksiöistä sijaitsi Helsingissä

Yksityishenkilöiden omistamien sijoitusasuntojen tarkkaa määrää on vaikea arvioida Tilastokeskuksen käyttämistä tietoaineistoista. Suuntaa-antava arvio voidaan muodostaa yksilöimällä asuntoja, joissa asuu joku muu kuin asunnon omistaja, ja joiden omistaja on saanut vuokratuloja tarkasteltavan vuoden aikana.  

Nämä kriteerit täyttäviä osakehuoneistoja oli vuoden 2018 lopussa 210 000. Vuoteen 2010 verrattuna määrä on kasvanut 50 prosentilla (kuvio 3). Eniten edellä kuvatulla tavalla tunnistettuja sijoitusasuntoja on Helsingissä, Tampereella ja Turussa. 

Ammattimaista asuntosijoittamista harjoitetaan usein yhtiöiden kautta. Koska rajauksessa käytetään vuokratuloja, asuntosijoittamista yhtiöiden kautta harjoittavia sijoittajia ei pystytä tunnistamaan. 

Toinen tapa haarukoida sijoitusasuntojen lukumäärää on tutkia vuoden aikana tehtyjä asuntokauppoja. Analyysi on uusien asuntojen osalta alipeittoinen puuttuvien tunnistetietojen takia. Rekisteritietojen perusteella näyttää siltä, että noin joka viides vuonna 2019 myydyistä osakeyhtiömuotoista asunnoista päätyi yksityishenkilöinä asuntosijoittamista tekeville henkilöille. Lähes joka kymmenennen asuntokaupan kohdalla ostajana oli yritys. 

16 prosenttia vuoden 2019 asuntokauppatiedoista tunnistetuista yksityishenkilöiden ostamista sijoitusasunnoista sijaitsee Helsingissä, 12 Tampereella ja seitsemän Oulussa. Turussa ja Espoossa vastaava osuus on kuusi prosenttia.  

Tarkastelutavasta riippumatta näyttää siltä, että yksityishenkilöt ostavat sijoitusasunnoksi useimmiten verraten pieniä huoneistoja. Sekä asuntokauppaan että asuntokantaan perustuvassa tarkastelussa sijoitusasunnoiksi pääteltävistä asunnoista yli 85 prosenttia on yksiöitä tai kaksioita.  

Yli puolet vuonna 2019 myydyistä yksiöistä myytiin sijoittajille. Näistä 18 prosenttia sijaitsee Helsingissä, 16 Tampereella ja kahdeksan Oulussa. Sen sijaan kolmiosta tai sitä suuremmista osakehuoneistoista lähes 90 prosenttia päätyi ostajan omaan käyttöön. 

Vuokratuotoissa suuret erot niin kaupunkien kuin osa-alueiden välillä

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrien vuosimuutokset ovat pääsääntöisesti pienentyneet viime vuosina. Jos katsotaan suurempien kaupunkien yksiöiden vuokrien kehittymistä keskusta-alueilla, on vuokrien nousu hidastunut selvimmin Helsingin ja Jyväskylän keskusta-alueilla. Jyväskylässä vuokranantaja on joutunut tyytymään vain puolen prosentin vuosikorotukseen (kuvio 4).

Parhaiten yksiöiden vuokratuotot ovat pitäneet pintansa Turun keskustassa, siellä vuokrat ovat nousseet edelleen liki kahden prosentin vuosivauhtia.

Pienempien maakuntakeskusten osalta tilanne näyttää hieman erilaiselta. Tavallisimmin vuokran vuosikorotus yksiöissä jää näissä kaupungeissa alle prosentin suuruiseksi. Hämeenlinnan keskustayksiöiden vuokrat ovat jopa hieman laskeneet viime vuodesta. Pienemmissä kaupungeissa vuokrien vuosimuutokset ovat johdonmukaisesti pienentyneet (kuvio 5).

Vuokra-asuntosijoittamisen riskiä voidaan arvioida asunnon hinta-vuokratuottotarkastelun kautta katsomalla esimerkiksi, miten monen vuoden kokonaisvuokratuotto tarvitaan asunnon ostohinnan kattamiseksi.

Helsingin keskustassa sijaitsevan yksiön hankkimiseen tarvitaan tällä hetkellä noin 26 vuoden vuokratuotto, vastaavasti Oulussa ja Jyväskylässä asuntosijoittaja kuittaa yksiön hankintahinnan vain 14 vuoden vuokratuotoilla (kuvio 6).

Vaadittava odotusaika kasvaa, jos asuntojen hinnat alueella nousevat vuokria nopeammin. Näin näyttää käyneen Helsingissä ja Tampereella.

Vuokratuottoerot kaupunkien välillä ovat suuret, mutta myös kaupunkien osa-alueiden suhteen on merkittävää hajontaa. Suurimmat erot vapaarahoitteisten vuokrakohteiden välillä ovat Helsingissä: keskusta-alueilla (Helsinki 1) asunnon hintaa vastaava vuokratuotto kertyy keskimäärin noin 28 vuodessa, kun kaupungin itäisillä alueilla (Helsinki 4) odotusaika on vain hieman yli 13 vuotta (kuvio 7).

Muiden muuttovoittokaupunkien keskusta-asunnoissa hankintahinta kertyy keskimäärin noin 15–20 vuoden vuokratuotoilla.

Suuret yhtiölainat ovat yhä yleinen uuden asunnon rahoitusmuoto

Valtiovarainministeriön työryhmä on selvittänyt kotitalouksien velkaantumista ja esittänyt keinoja tämän hallitsemiseksi. Taustalla on muun muassa huoli suurten uusien asuntojen taloyhtiölainojen kotitalouksille aiheuttamasta epäsuorasta velkaantumisesta.

Suurten yhtiölainojen osuus uusien asuntojen kaupoista on moninkertaistunut 2010-luvun alusta (kuvio 8). Vuonna 2010 suurella yhtiölainalla  (yli 70 %) myytyjen asuntojen osuus oli 13 prosenttia, kun vuonna 2019 se oli 48 prosenttia.

Merkittävästi on kasvanut myös niiden myytyjen uudiskohteiden osuus, joissa velkaa on yli 60 prosenttia. Viime vuonna suurella velkaosuudella myytyjen asuntojen osuus kääntyi hienoiseen laskuun.

Vuonna 2010 velattomien asuntojen osuus uudiskohteista oli 18 prosenttia, kun se alkuvuonna oli kahdeksan prosenttia.

Vuonna 2015 Tampereella, Turussa ja Oulussa yli puolet uusista kerros- ja rivitalo­asunnoista myytiin vähintään 70 prosentin yhtiölaina­osuudella. Osuus on laskettu niistä asunnoista, joissa ylipäänsä oli yhtiölainaa. Suurella yhtiölainoilla myytävien osuus kasvoi Oulussa ja Tampereella yli 60 prosenttiin vuonna 2016. Helsingissä suurten velka­osuuksien määrä alkoi kasvaa vuonna 2018.

Suurten yhtiölainojen osuuden kasvu näyttäisi kuitenkin pysähtyneen ja pääkaupunkiseudulla ja Tampereella se pieneni vuonna 2019. Kuitenkin esimerkiksi Helsingissä yli 50 prosentin velkaosuudella myytävien osuus oli alkuvuonna 82 prosenttia, kun se viime vuonna oli 88 prosenttia. Osuudet on laskettu niistä kaupoista, joissa velkaosuus yli nolla euroa (kuvio 9).

Pääasiassa suurella yhtiölainalla myydään pieniä asuntoja eli yksiöitä ja kaksioita (kuvio 10). Helsingissä ja Espoossa suuria yhtiölainoja kohdistuu enemmän myös kolmioihin ja sitä suurempiin asuntoihin.

Kuviosta 11 nähdään, että lähes 80 prosenttia uusien asuntojen yhtiölainoista kantavat kotitaloudet (ostajana yksityishenkilö vs. y-tunnus). Osuus on pysynyt varsin samana viime vuodet. Tiedot eivät ole täysin vertailukelpoiset ennen ja jälkeen vuoden 2019 aineistomuutoksen takia. 

Laskelma ei valitettavasti kerro siitä, onko kotitalous ostanut uuden asunnon sijoitukseksi vai omaan käyttöönsä. On mahdollista, että osa koti­talouksien ottamista suurista yhtiö­lainoista on nimenomaan sijoitus­käyttöä varten. Laskelman tekemistä vaikeuttaa se, että suuri osa uudiskohteista ei yhdisty muihin rekisteritietoihin.

Kirjoittajat työskentelevät Asuminen ja rakentaminen -ryhmässä yliaktuaareina.

Lue myös asuntomarkkinoiden viimeaikaista kehitystä luotaava katsaus Asuntokauppa ylsi uuteen myötätuuleen­ – asuntotuotannon näkymät synkemmät.