Asuntomarkkinoista tuotetaan paljon luotettavia tilastoja, mutta kaupallisiin tarkoituksiin käytetyistä toimitiloista on saatavilla vain vähän virallista tietoa. Kyseessä on monesta syystä erityisen haastava tilastointialue.

Toimitilamarkkinoiden seuranta virallisten tilastojen avulla olisi tärkeää, koska markkinan arvo kansantaloudessa on suuri, velkarahoitusta käytetään paljon ja toimitilamarkkinoiden suhdannekäänteet ovat tyypillisesti jyrkempiä kuin esimerkiksi asuntomarkkinoilla.

Tilastokeskus on edistänyt jo kahden EU-rahoitteisen projektin ajan toimitilaindikaattoreiden kehittämistä. Viimeisin, kesällä 2024 päättynyt projekti keskittyi toimitilojen hintaindeksiin ja johti kokeellisen tilaston julkaisuun marraskuussa.

Tässä artikkelissa kerrotaan toimitilamarkkinoiden tilastointiin liittyvästä EU:n lakivalmistelusta, Suomen toimitilamarkkinoiden erityispiirteistä, Tilastokeskuksen kehittämistyön tärkeimmistä havainnoista sekä tilastoinnin kehitystarpeista. Lisäksi avataan sitä, mitä uusi kokeellinen tilasto kertoo toimistojen, liiketilojen ja yritysten omistamien vuokra-asuntojen hintakehityksestä.

Finanssikriisin seurauksena uusia indikaattoreita tullaan vaatimaan laissa

Toimitilaindikaattoreiden kehittämisen taustalla on Euroopan järjestelmäriskikomitea (ESRB), joka antoi finanssikriisin jälkeen Euroopan komissiolle suosituksen luoda jäsenmaita velvoittava lainsäädäntö, jotta toimitilamarkkinoista tuotettaisiin kansainvälisesti vertailukelpoista tietoa makrovakausvalvonnan tarpeisiin.

Suosituksen myötä Euroopan tilastoviranomainen Eurostat alkoi valmistelemaan asetusta, jonka on tarkoitus astua voimaan vuoden 2026 alussa. Valmistelussa oleva asetus koskee tällä hetkellä hintaindeksiä, vuokraindeksiä, toimitilakauppojen arvoa sekä rakennustuotantoa (rakennuslupia, aloituksia ja valmistuneita rakennuksia).

Rakennushankkeita koskevia tietoja on julkaistu Suomessa jo aiemmin ja toimitilojen vuokraindeksiä julkaistaan osana palvelujen tuottajahintaindeksiä. Myös esimerkiksi vuokratuottoa ja vajaakäyttöastetta koskevat indikaattorit mainitaan ESRB:n suosituksissa, mutta niitä ei ainakaan ensivaiheessa tulla vaatimaan laissa.

Toimitilakaupan eri muodot – jokaisella oma aineisto

Toimitilalla tarkoitetaan sellaista kaupallista kiinteistöä, jonka tarkoituksena on tuottaa tuloa joko vuokra- tai myyntitulon muodossa tai yrityksen liiketoiminnan oman käytön kautta. Tyypillisesti toimitilat ovat muita kuin asuinrakennuksia, mutta yritysten omistamat vuokra-asunnot ovat asetuksen tarkoittamia toimitiloja. Yksityishenkilöiden vuokraustoiminta sen sijaan ei ole tarkastelun kohteena. Tilastokeskuksen kokeellisessa tilastossa kiinteistötyypit on rajattu toimistoihin, liiketiloihin ja vuokra-asuntoihin.

Suomessa toimitilakauppoja voidaan tehdä usealla eri tavalla. Tyypillisesti kauppoja toteutetaan kiinteistökauppoina, osakehuoneistokauppoina tai kiinteistön omistavan erillisen yhtiön kautta, jolloin puhutaan yhtiömuotoisesta kaupasta. Lisäksi kauppa voidaan tehdä vuokratontilla sijaitsevasta rakennuksesta, jolloin vuokraoikeuden siirto rekisteröidään Maanmittauslaitoksella.

Tilastokeskus hyödyntää hintaindeksissä Maanmittauslaitoksen aineistoja kiinteistökauppoihin ja vuokraoikeuden siirtoihin sekä Verohallinnon huoneistotietoja ja varainsiirtoveroilmoituksia keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden ja asunto-osakeyhtiöiden huoneistokauppoihin. Yhtiömuodoista ainoastaan keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden ja asunto-osakeyhtiöiden kauppoihin (jatkossa osakehuoneistokaupat) voidaan käyttää hallinnollista aineistoa. Tämän vuoksi muihin yhtiömuodossa tehtyihin kauppoihin on hankittu täydentäviä aineistoja yksityisiltä toimijoilta (Reagle ja Datscha). Datschan aineisto jätettiin kokeellisen tilaston ulkopuolelle, jotta päällekkäisiä yhtiömuotoisia kauppoja ei tule tilastoon mukaan.

Kiinteistökauppoja lukuun ottamatta aineistot eivät ole kuitenkaan kattavia ja yksityisten toimijoiden aineistot sisältävät myös arvioituja hintoja.

Valmisteilla olevan asetuksen mukaan hintaindeksin tulisi olla ensisijaisesti transaktiohintoihin eli toteutuneisiin kauppoihin perustuva laatuvakioitu indeksi. Transaktiohintojen sijaan voidaan käyttää arvostuksia tai pyyntihintoja, jos ne vastaavat markkinahintoja, mutta kumpiakaan ei ole Tilastokeskuksen käytössä tarpeeksi kattavina ja indeksilaskentaan riittävän laadukkaina.

Hintaindeksi on laatuvakioitu

Toimitilojen hintaindeksissä on käytetty vastaavaa menetelmää kuin Tilastokeskuksen kiinteistöjen hintaindeksissä, eli hedonista laatuvakiointia ja luokittelua. Laatuvakioinnin tarkoitus on tehdä eri ajankohtina myytyjen kohteiden joukoista vertailukelpoisia, jotta hintakehitystä voidaan seurata luotettavasti, vaikka myynnissä on eri ajankohtina erilaisia kiinteistöjä ja huoneistoja.

Menetelmän tulisi huomioida olennaisimmat hintaan vaikuttavat ominaisuudet (esim. sijainti, rakennusvuosi, koko ja rakennustyyppi), mutta kaikkia hintaan vaikuttavia ominaisuustekijöitä ei ole aineistoista saatavilla. Luotettava estimointi vaatii lisäksi riittävän määrän havaintoja, mikä on erityisesti Suomen kokoisessa markkinassa hyvin haastavaa.

Tavoitteena on koko maan kattava indeksi, joka jaetaan ainakin prime-sijainteihin ja muuhun Suomeen. Suomen tapauksessa pienten havaintomäärien vuoksi ei ole mahdollisuutta pääkaupunkiseutua tarkempaan prime-alueeseen.

Koska Suomi kehittyy alueellisesti eri tavoin, pyrittiin projektissa löytämään mahdollisimman toimiva alueluokitus. Toimivimmaksi vaihtoehdoksi todettiin toimistoille ja liiketiloille kolme aluetta: pääkaupunkiseutu, muut suuret kaupungit ja muu Suomi. Vuokra-asuntojen indeksissä havaintoja on merkittävästi muita kiinteistötyyppejä enemmän ja aineisto mahdollistaa 12 alueluokkaa.

Tarkempi alueellinen ja toimitilatyypin mukainen osittaminen olisi merkittävää tilaston laadun kannalta, mutta havaintojen määrät eivät ole riittävät tarkempaan ositukseen. Nykyiselläkin osituksella puolivuosittaisen indeksin laskennassa on paikoin hyvin pieniä havaintomääriä, esimerkiksi toimistoissa pääkaupunkiseudulla keskimäärin vajaa 50 ja liiketiloissa alle 100. Siksi ositusta ei voida enää tarkentaa – ja näin ollen samassa ositteessa on tällä hetkellä esimerkiksi liiketilojen tapauksessa kivijalkakauppoja, automarketteja ja ostoskeskuksia, mikä asettaa laatuvakioinnille suuria haasteita.

Kokeellinen tilasto tuo esiin alueiden erilaisen hintakehityksen

Kokeellisessa tilastossa tuotettiin neljännesvuosittaiset, puolivuosittaiset ja vuosittaiset indeksit. Vuokra-asuntoja lukuun ottamatta neljännesvuosittaisesta indeksistä julkaistaan ainoastaan koko maan hintakehitys, koska erityisesti toimistojen kohdalla alueelliset indeksit osoittautuivat liian heilahteleviksi. Tilastoinnin haasteista kertoo se, että myös puolivuosittaisten indeksien muutokset ovat hyvin suuria alueellisessa tarkastelussa.

Alueellinen eriytyminen tulee selkeästi esiin kokeellisessa tilastossa julkaistuissa liiketilojen ja toimistojen indekseissä. Liiketiloissa pääkaupunkiseudun ja muiden suurten kaupunkien indeksit pysyttelevät melko lähellä toisiaan, mutta muun Suomen liiketilojen hintakehitys poikkeaa näistä kahdesta alueesta ja trendi on selvästi laskeva (kuvio 1).

Tulosten tulkinnassa on kuitenkin pidettävä mielessä tilaston haasteet, jotka vaikuttavat tuloksiin. Muun Suomen liiketilojen laskeva hintakehitys ei yllätä, kun muistetaan uutiset tyhjistä liiketiloista muuttotappiokunnissa, mutta hintojen puolittuminen vuodesta 2015 on tuloksena niin raju, että se vaatii varovaisuutta tulkintaan.

Näin huomattava lasku hintaindeksissä voi johtua siitä, että markkinoilla kaupankäynti on kohdistunut tietynlaisiin liiketiloihin eikä hedoninen malli onnistu huomioimaan riittävästi liiketilojen eroja. Esimerkiksi kalliit ostoskeskukset ja maaseudun tyhjänä seisoneet liiketilat voivat painottua eri tavoin aineistossa eri aikoina ja se näkyy indeksin kehityksessä. Tältä osin mallia pyritään parantamaan.

Toimistojen alueellisen hintakehityksen vaihtelu on huomattavaa puolivuosittaisen indeksin tapauksessa. Edelliseen ajankohtaan voi olla jopa 40 pisteluvun muutos. Alueelliset erot hintakehityksessä tulevatkin paremmin ilmi vuosittaisesta indeksistä, kuten kuviosta 2 nähdään. Hintakehitys on pääkaupunkiseudulla nousevaa vuodesta 2016 lähtien, kun taas muissa suurissa kaupungeissa hinnat pysyvät lähes ennallaan vuoden 2016 jälkeen. Muualla Suomessa hinnat taas ovat laskeneet selvästi vuoden 2017 jälkeen (kuvio 2).

Toimistojen indeksin laskentaa vaikeuttaa erityisesti myytyjen kohteiden vähäinen määrä ja suuri vaihtelevuus. Laatuvakiointimalli ei ota huomioon kaikkia hintoihin vaikuttavia tekijöitä, joten hedoninen malli ei täysin selitä myytyjen kohteiden välisiä laatueroja.

Vuokra-asuntojen hintakehitys koko maan tasolla on kohtuullisen samankaltainen vanhojen osakeasuntojen hintaindeksiin verrattuna muutaman ajankohdan jyrkempää pudotusta lukuun ottamatta (kuvio 3).

Vuokra-asunnoista on saatavilla huomattavasti enemmän havaintoja kuin liiketiloista tai toimistoista, joten laskenta onnistuu neljännesvuosittain ja tarkemmalla alueosituksella. Vanhojen osakeasuntojen virallisessa tilastossa havaintoja on kuitenkin moninkertaisesti enemmän kuin vuokra-asuntojen kokeellisissa laskelmissa, mikä näkyy vakaampana hintakehityksenä kuviossa 3.

Projektin aikana tuotettiin neljännesvuosittaiset indeksit myös toimistoille ja liiketiloille, koska tavoitteena on ollut tuottaa suhdannetietoa. Kuviossa 4 on esitetty liiketilojen neljännesvuosittainen hintaindeksi koko maan tasolla sekä saman indeksin tasoitettu versio. Tasoitus on toteutettu kahden peräkkäisen ajankohdan keskiarvona.

Indeksissä on havaittavissa lievästi laskeva trendi, mutta erityisesti tasoittamattoman indeksin muutokset neljännesten välillä ovat suuria (kuvio 4).

Kuviossa 5 on esitetty koko maata koskeva toimistojen hintaindeksi neljänneksittäin sekä indeksisarjan tasoitettu versio. Neljännesvuosittainen indeksisarja vaihtelee hyvin voimakkaasti ajankohdasta toiseen eikä hintakehityksestä ole havaittavissa selkeää trendiä, vaikka tasoittaminen vähentääkin suurimpia vaihteluita (kuvio 5).

Suomessa yhtiömuotoisilla kaupoilla on merkittävä rooli

EU:n valmistelemassa asetuksessa yhtiömuotoisia kauppoja (pl. osakehuoneistokaupat) ei tämänhetkisen tiedon mukaan olla sisällyttämässä tilastointiin. Suomen tavoitteena on sisällyttää kaikki toimitilakaupat kauppamuodosta riippumatta, koska yhtiömuotoiset kaupat muodostavat merkittävän osan Suomen toimitilamarkkinoista.

KTI Kiinteistötieto Oy on arvioinut Suomen toimitilamarkkinoiden arvon vaihdelleen toimistoilla 1,2–4,1 miljardin euron välillä ja liiketiloilla 0,7–2,7 miljardin euron välillä vuosina 2015–2022. Kun kaikki kauppamuodot sisällytetään tilastoon, Tilastokeskuksen käytössä olevat aineistot kattavat tähän arvioon verrattuna toimitilamarkkinan kohtuullisen hyvin. Useimpina vuosina Tilastokeskuksen aineistot ylittävät KTI:n lukeman, kun taas joskus aineistojen kattavuus jää alimmillaan vain 42 prosenttiin KTI:n arvioimasta kaupankäynnin arvosta. Mukaan laskettavien kauppojen rajauksissa on eroja ja toisaalta aineistot eivät ole täysin kattavat, eli eroja syntyy monesta eri syystä.

Kuvioissa 6 ja 7 esitetään eri kauppamuotojen osuudet toimisto- sekä liiketilojen kaupoissa Suomessa indeksin kattamalta ajanjaksolta Tilastokeskuksen käytössä olevien aineistojen mukaan.

Yhtiömuotoisesti toteutetut kaupat muodostavat 75 % toimistokauppojen arvosta (kuvio 6) ja reilu 60 % liiketilojen kauppojen arvosta (kuvio 7). Huoneistokauppojen osuus toimistojen kauppojen arvosta jää reiluun viidennekseen ja liiketilojen kauppojen arvosta noin kolmannekseen, vaikka havaintojen lukumääristä valtaosa on osakehuoneistokauppoja. Kiinteistökauppojen ja vuokraoikeuden siirtoina rekisteröityjen kauppojen merkitys laskennassa on pieni.

Erityisesti kauppojen arvolla tarkasteltuna tilaston ulkopuolelle jää suurin osa toimitilakaupoista, jos asetus sulkee yhtiömuotoiset kaupat pois tilastoinnista. Tällöin Tilastokeskuksen aineistot kattaisivat KTI:n arvioimasta kauppojen kokonaisarvosta liiketiloissa noin 20–90 % vuosina 2015–2022 ja toimistoissa 10–50 %. Kauppamuodon vaikutus ei myöskään jakaudu maantieteellisesti tasaisesti: erityisesti toimistojen kohdalla yhtiömuotoisten kauppojen poisjättäminen karsii havaintoja pääasiassa suurista kaupungeista.

Koska yhtiömuotoisten kauppojen sisällyttäminen toimitilojen hintaindeksiin on asetusvalmistelussa yhä kiistanalaista, selvitimme mikä merkitys tällä aineistorajauksella on hintakehityksen kuvaamiseen. Vaikutus on suurimmillaan toimistojen indekseissä pääkaupunkiseudulla (kuvio 8) sekä muissa suurissa kaupungeissa. Kummallakin alueella yhtiömuotoisten kauppojen mukana ollessa hinnat nousevat voimakkaammin kuin muuntyyppisissä kaupoissa.

Kauppamuodon rajaamisella ei näytä olevan merkitystä suurimpien kaupunkien ulkopuolisilla toimistoilla eikä liiketiloilla millään alueella. Tarkasteluun ei kuitenkaan ole käytettävissä kattavaa aineistoa, ja paremmilla aineistoilla voitaisiin päätyä myös toisenlaisiin johtopäätöksiin.

Yhtiömuotoisesti hankittujen toimistojen osuus pääkaupunkiseudun toimistoista on keskimäärin 30 % havaintojen määrällä mitattuna. Osuus on huomattavasti pienempi muilla alueilla: muissa suurissa kaupungeissa osuus on 13 % ja muualla Suomessa vain 3 %. Liiketilojen tapauksessa yhtiömuotoisesti ostettujen kohteiden osuus havainnoista oli varsin pieni ja vaihteli 4–6 %:n välillä alueesta riippuen.

Pienet osuudet voivat olla syynä siihen, etteivät hintakehitykset eri rajauksilla poikkea toisistaan pääkaupunkiseudun ja muiden suurien kaupunkien toimistoja lukuun ottamatta. Todellisuudessa osuudet voivat kuitenkin olla suuremmat, mutta käytössä ei ole aineistoa, josta asian voisi selvittää.

Laatuvakiointia kehitetään – kattavammat aineistot parantaisivat laatua

Toimitilojen hintaindeksiä on kehitetty Tilastokeskuksessa useamman vuoden ajan, mutta tilastointiin liittyy edelleen merkittäviä haasteita ja indeksit ovat paikoin niin vaihtelevia, että hintakehityksen tulkinta on vaikeaa.

Toimitilakaupoissa käytettävät aineistot ovat hankalammin käsiteltäviä ja puutteellisempia kuin asuntokauppaan liittyvät aineistot. Kattavaa käsitystä kaikista yhtiömuotoisista kiinteistökaupoista ei ole saatavilla, koska kaikki kaupat eivät rekisteröidy hallinnollisiin aineistoihin. Esimerkiksi varainsiirtoveroa maksetaan vain osasta yhtiömuotoisia kauppoja, eikä veron määrästä voi aina päätellä kauppahintaa.

Lisähaasteen tuovat toimitilakaupoissa tyypilliset monta kohdetta sisältävät portfoliokaupat, joissa yksittäisten kohteiden hinnat eivät ole välttämättä tiedossa tai rekisteripohjaisista aineistoista löydettävissä. Tällöin portfolion kauppahinta on estimoitava yksittäiselle kohteelle. Estimointi on osoittautunut hyvin hankalaksi käytettävissä olevien aineistojen avulla, ja sen vuoksi suurimmissa kaupoissa hyödynnetään kiinteistöalan asiantuntijoiden arvioita.

Lisäksi toimitilojen kauppoja tapahtuu huomattavasti vähemmän kuin asuntokauppoja. Erittäin pienten havaintomäärien lisäksi eri aikoina myydyt toimitilat ovat keskenään huomattavan erilaisia, mikä haastaa laatuvakiointia. Toimistojen kohdalla tilastossa ovat mukana niin pääkonttorit kuin pienet työhuoneetkin, liiketiloissa taas ostoskeskukset ja kivijalkaputiikit. Karkean osituksen tuloksena myös alueelliset erot saman luokan sisällä ovat erittäin suuria. Erityisesti nämä seikat johtavat voimakkaasti vaihtelevaan hintakehitykseen.

Useiden haasteiden vuoksi tilastossa on edelleen jatkokehittämisen tarvetta. Olennaista olisi aineistojen kattavuuden ja kohdetasoisen hintatiedon lisääminen, sillä tällä hetkellä ei ole tiedossa, minkä verran yhtiömuotoisia kauppoja puuttuu tilastosta. Hedonisen mallin laatua pyritään parantamaan huomioimalla mm. erilaiset liiketilat paremmin.

Sisällön kehittämisen lisäksi pohdinnassa on käyttäjien kannalta sopiva julkaisutarkkuus. Vaihtoehtoina on esimerkiksi alueellisten hintaindeksien julkaiseminen vuosittain ja koko maan tasoinen tieto neljänneksittäin, alkuperäisenä indeksisarjana sekä lisäksi tasoitettuna indeksisarjana.

Kehitystyössä on kuitenkin edistytty merkittävästi ja tällä hetkellä vaikuttaa siltä, että Tilastokeskus pystyy toteuttamaan EU:n tilastoasetuksen edellyttämät tilastot. Haluaisimme kuitenkin pystyä tuottamaan myös kansallisesti kiinnostavaa uutta tilastotietoa, mihin EU-asetuksen vaatimukset eivät välttämättä vastaa. Tämän vuoksi toivomme käyttäjiltä ja kiinteistöalan asiantuntijoilta myös kehitysehdotuksia ja palautetta kokeellisesta tilastosta ennen virallisen tilaston julkaisua.

Kirjoittajat työskentelevät yliaktuaareina Tilastokeskuksen asuminen ja rakentaminen -ryhmässä.