Julkaistu: 2.11.2004
Asuntomarkkinat globaalien syklien armoilla
Asuntomarkkinoiden kehitys on viime vuosina vaikuttanut merkittävästi kansantalouden kehitykseen niin Suomessa kuin muuallakin. Pitkään jatkunut asuntojen hintojen nousu on tukenut yksityistä kulutusta, johon talouden kasvu ja työllisyys ovat viime vuosina merkittävässä määrin nojanneet. Asuntovarallisuuden noustessa kotitaloudet ovat voineet ylläpitää kuluttamistaan ja velkaantumistaan.
Kansainvälinen Valuuttarahasto (IMF) arvioi tuoreessa talouskatsauksessaan asuntojen hintojen vaikutuksia talouden kehitykseen. IMF:n mallitulostukset antavat mielenkiintoista kansainvälistä perspektiiviä Suomenkin asuntomarkkinoiden tilanteeseen.
Analyysin keskeinen ja hieman yllättäväkin johtopäätös on se, että teollisuusmaiden asuntomarkkinat käyttäytyvät hyvin yhdenmukaisesti. Tämä johtuu siitä, että asuntomarkkinoiden taustalla olevat tekijät kehittyvät pitkälti yhdenmukaisten kansainvälisten syklien mukaisesti. Tällaisia asuntomarkkinoiden taustatekijöitä ovat muun muassa talouden yleiset suhdanteet, kotitalouksien tulot, rahamarkkinat ja korot. Etenkin rahamarkkinoiden integroituminen on yhdenmukaistanut myös asuntomarkkinoiden kehitystä.
Asuntojen hinnat ovat viime vuosina nousseet nopeasti ja epätavallisen pitkään lähes kaikissa teollisuusmaissa. Nousu on jatkunut pörssimarkkinoiden vaihteluista tai talouden taantumasta huolimatta.
Kotitalouksien asuntolainat suhteessa kansantuotteeseen ovat useimmissa teollisuusmaissa nousseet tuntuvasti viimeisten 10-15 vuoden jaksolla. Myös asuntojen hinnat suhteessa vuokratasoon tai suhteessa kotitalouksien käytettävissä oleviin tuloihin ovat yleisesti kohonneet. Maakohtaisiakin eroja toki on.
IMF:n analyysin mukaan alhainen korkotaso selittää suuren osan asuntojen hintojen viime vuosien noususta. Tällä tekijällä näyttää olevan merkitystä etenkin eräissä euromaissa, joissa yhteinen rahapolitiikka on alentanut tuntuvasti nimelliskorkoja. Sen sijaan bkt-kehityksen selitysvoima asuntojen hintakehitykseen näyttää viime vuosina heikentyneen.
Suuressa osassa teollisuusmaita asuntojen nykyistä markkinatilannetta voidaan pitää kohtuullisen tyypillisenä markkinoiden taustatekijöiden suhteen. IMF luettelee kuitenkin joukon ongelmamaita, joissa "fundamentaalien" selitysvoima ei näytä oikeuttavan niin voimakasta hintojen nousua kuin mitä nyt on nähty. Tällaisia maita ovat muiden muassa Espanja, Alankomaat, Irlanti, Australia ja Englanti.
Näissä ongelmamaissa jonkinasteinen rekyyli asuntojen hinnoissa on IMF:n mukaan mahdollinen. Jos asuntomarkkinoiden pitkä nousu on ollut kansainvälinen ilmiö, niin sitä on todennäköisesti myös edessä oleva taantuma- tai tasaantumisvaihe.
Suomen tilanne ei IMF:n tarkastelussa näyttäydy kovin poikkeuksellisena kansainvälisesti verrattuna. Suomessa asuntojen reaalihinnat ovat pitkällä aikavälillä nousseet jopa hieman teollisuusmaiden keskimäärää hitaammin, joskin 1990-luvun puolivälistä alkaen hintojen nousu on Suomessakin nopeutunut. Kotitalouksien velkaantuminen on Suomessa edelleen teollisuusmaiden alhaisimpia.
Näyttää siis siltä, että asuntopolitiikan harjoittaminen kansallisella tasolla on haasteellinen tehtävä. Toki maakohtaisilla tekijöillä on myös merkitystä. Suomessa asuntoinvestoinnit suhteessa väestöön tai kansantuotteeseen ovat edelleen EU-keskimäärää korkeammat. Tämä siitäkin huolimatta, että Suomessa on asuntoja väkilukuun suhteutettuna varsin runsaasti. Myös asumisen laatutaso alkaa olla vähintäänkin kohtuullinen kansainvälisesti verrattuna.
Suomessa esimerkiksi vilkas muuttoliike ja kotitalouksien rakenteelliset muutokset ovat lisänneet asuntojen kysyntää. Kotitalouksien keskikoko on alentunut ja määrä kasvanut. Yksin asuminen on yleistynyt samalla, kun perinteisten lapsiperheiden muodostamat asuntokunnat ovat jääneet selvästi vähemmistön asemaan. Monet tekijät ovat pirstaloineet asumista entistä lyhyempiin jaksoihin.
Lähde: IMF, World Economic Outlook, September 2004
Päivitetty 2.11.2004