Etusivu > Ajankohtaista > Tilastolive > Tilastolive: Asuntomarkkinoiden hyytävät tuulet

Tilastolive: Asuntomarkkinoiden hyytävät tuulet 

30.11.2023 lähetyksen tekstiversio 

Hannele Orjala: Oikein hyvää huomenta ja tervetuloa Tilastoliveen! Tämä on suora lähetys Tilastokeskuksesta Helsingin Kalasatamasta. Tänään puhumme asuntomarkkinoista, jotka ovat olleet kovassa myllerryksessä koko kuluneen vuoden. Asuntotuotanto on hiljentynyt ja asuntokauppa ei käy. Näihin on monia syitä ja näistä syistä kanssani ovat keskustelemassa OP-ryhmän ekonomisti Joona Vidgren ja Tilastokeskuksen yliaktuaari Anu Rämö. Tervetuloa lähetykseen Anu ja Joona! Kiva saada teidät tänään tänne! Rakennusalalta tulee nyt synkkiä viestejä. Konkurssien määrä kasvaa ja lähentelee jo finanssikriisin tasoa. Yt-uutisia kuullaan, alan työttömyys kasvaa. Onko meillä kohta enää rakennusyrityksiä tässä maassa Joona? 

Joona: Kyllä meillä on, rakennusalan yrityksiä on kuitenkin iso joukko ja vaikka nyt tosiaan konkurssit on noussut ja odotetaan että ne pysyy aika korkealla ja toisaalta myös työttömyys lisääntyy, niin kyllä niitä yrityksiä myös tulevaisuudessa rakennusalalla on. 

Anu: Samaa mieltä Joonan kanssa, että rakennusyrityksiä tulee varmasti olemaan. Toki nyt on vaikea tilanne rakennusyrityksille paljon kohteita myymättä. Rahoitusympäristö voi olla vaikea ja siihen vielä päälle se, että rakennuskustannukset ovat korkealla ja korkotaso aikaisempaa korkeampi. 

Hannele: Rakennusliitto on ennakoinut, että tämä rajusti heikentynyt suhdannetilanne johtaa siihen, että alan kotimainen työvoima siirtyy muille aloille ja ulkomainen työvoima lähtee muille maille. Kuinka realistinen huoli on, että meillä ei enää ole riittävästi työvoimaa siinä vaiheessa, kun alalla nähdään taas käänne parempaan Anu? 
 
Anu: Voi hyvin olla, että kansainvälinen työvoima, jolla ei ole mitään syytä pysyä maassa ja esimerkiksi perhesyyt ja osaamista riittää, niin voivat kyllä muuttaa muualle. Mutta toki myös muissa maissa rakennusalalla on tällä hetkellä vaikeata, ainakin muissa Pohjoismaissa ja Saksassa. Nyt muutaman esimerkin mainitakseni. Mutta toki rakennuslupakehitys on sen oloinen, että työllisyys varmasti on totuttua heikompaa. 
 
Hannele: Mitäs Joona sanot? 
 
Joona: Joo, kyllä minä olen ihan samaa mieltä. Siis varmasti ainakin jonkun verran ulkomaista työvoimaa siirtyy pois täältä ja toisaalta myös varmasti kotimaista työvoimaa pyrkii muille aloille sitten kun työllisyys heikkenee rakennusalalla. Se, että on hyvin mahdollista, että seuraavan kerran kun päästään nousuun on jonkun näköistä työvoimapulaa. Niin kuin nähtiin nyt kun oli jonkun näköinen buumi, mutta ehkä tässä kohtaa minä kuitenkin keskittyisin nyt tähän niin kuin suhdanteen tähän hetkeen. Kun mennään alaspäin ja keskitytään siihen ja katsotaan sitten mitä tapahtuu seuraavan nousun aikana. Tällä hetkellä tosiaan näyttää siltä, että työllisyys vähenee kyllä. 
 
Hannele: Myönnettyjen rakennuslupien perusteella käänne ei näytä olevan lähellä. Syyskuun loppuun mennessä asuinrakentamiseen oli myönnetty puolet vähemmän lupia kuin vuotta aikaisemmin. Asuntojen määrän tämmöinen liukuva vuosisumma oli vajaa 23 000, kun vuotta aikaisemmin se oli 41 000. Siis todella iso ero. Onko niin, että ensi vuosi on käytännössä menetetty ja parempia aikoja voi odottaa aikaisintaan sitten vuodelle 2025 tai sen jälkeen? 
 
Joona: No siinä mielessä menetetty, että huomattavasti vähemmän tullaan rakentamaan kuin tänä vuonna tai viimeisen muutaman vuoden aikana, kun on rakennettu tosi paljo. Kyllähän valmistuneet asunnot tulee viiveellä näistä aloituksista ja luvista ja nyt jo nähdään, että ensi vuonna ei tule kyllä valmistuu kauhean paljon asuntoja. Se on sinällään tässä vaiheessa jo selvää se, että kuin nopeasti sitten sen jälkeen lähetään uudestaan, nousee ja saadaan taas enemmän asuntoja valmistumaan. Sitä on hirveän vaikea ajoittaa, koska se tulee tapahtumaan. Kyllä sekin hetki koittaa vielä, kun rakennetaan taas suunnilleen normaalimäärä. 
 
Hannele: Mitä sanot tästä Anu mitä mieltä olet myönnettyjen rakennuslupien tilanteesta ja ensivuoden rakennusalan tilanteesta. 
 
Anu: Alan tilanteesta olen samaa mieltä Joonan kanssa. Rakennuslupia on myönnetty sen verran vähän, että varmasti rakennustyömailla nyt hiljenee verrattuna näihin viime vuosiin. 
 
Hannele: Asuntopulaa ei kuitenkaan ole näköpiirissä. Jos katsotaan sitä valmistuneiden asuntojen liukuvaa vuosisummaa syyskuussa, niin kuluvan vuoden luku on koko 2000- luvun suurin. Uusien asuntojen lisäksi vanhaa asuntokuntakantaa on tyhjänä. Onko asuinrakentaminen ollut Suomessa jotenkin yltiöpäistä, kun uusia on tehty tähän tahtiin niin, että meillä on lähes 400 000 asuntoa tyhjillään? 
 
Anu: 400 000 tyhjää asuntoa on toki iso määrä. Hyvä muistaa, että niissä on mukana kakkosasuntoja joko maalla tai kaupungissa. Se asunto voi olla ihan sattumalta tyhjillään, odotellaan seuraavaa vuokralaista. Tai sitten se voi olla tällainen aidosti tyhjä asunto. Elikkä sitä ei ole käytetty useampaan vuoteen tai pidempään hetkeen, mutta näitä asuntoja nyt on.  

Uusia asuntoja on lähinnä rakennettu sinne, minne ihmiset muuttavat. Missä nettomuutto on positiivinen, oli se syy sitten maahanmuutto tai kuntien sisäinen muutto. Elikkä uusia asuntoja on rakennettu sinne missä ihmisiäkin on, ja missä sitä kysyntää on ollut. Asuinrakentamisessa tosiaan tämä, että rakennusala reagoi hitaasti näihin kysynnän muutoksiin. Voi olla, että nyt vaikka on ylitarjontaa niin muutaman vuoden päästä aletaan puhumaan taas asuntopulasta tietyillä alueilla. 
 
Joona: Joo, kyllä minä olen tästä aika samaa mieltä, että minä en usko et meillä on rakennettu mitenkään liikaa. Toki sitä on hyvä miettiä, jos meille rakennettu jossain määrin vääränlaista asuntoa. Ehkä osittain senkin takia, että siellä viiveet ovat pitkät niin vaikea reagoida siihen, että jos se kysyntä sitten muuttuu tai onkin jo niin kuin täytetty se olemassa oleva kysyntä. En minä näkisi, että meillä on liikaa rakennettu. Tosiaan esimerkiksi kaupungeissa katsotaan, että nettomaahanmuutto on ollut aika vahvaa ja asuntomarkkinoilla kysyntää sitten aikanaan riittää. Et siinä mielessä varmastikaan ei ole rakennettu liikaa. 

Hannele: Siellä mielessä ei huolia. Nyt on kuitenkin tilanne, että myynnissä olevien asuntojen määrä on kasvanut kovasti ja meillähän on tämmöinen Tilastokeskuksen kokeellinen tilasto, jonka mukaan vanhojen osakeasuntojen myynti-ilmoituksia on kolmannella neljänneksellä 20,3 prosenttia enemmän kuin vuotta aikaisemmin. Se on aika iso määrä. Onko uudistuotannon hiipumisesta sitten apua niille, jotka nyt yrittävät saada vanhaa asuntoa myytyä? 
 
Anu: No ei nyt ainakaan ihan lähiaikoina. Sekä uusissa kohteissa että vanhoissa kohteissa on nyt todella paljon tarjontaa. Markkinointiajat myös pidentyneet, mutta siinä vaiheessa, kun kysyntä taas alkaa nousemaan ja suhdanne vaihtuu, niin siinä vaiheessa, jos asunnon laittaa vanhan asunnon laittaa myyntiin, niin siinä vaiheessa voi hyötyä siitä, että uudistuotantoa on vähemmän. 

Joona: Just näin munkin mielestä. Meillä kuitenkin rakennusyhtiöllä on paljon myymättömiä asuntoja tällä hetkellä, että vaikka rakentaminen nyt väheneekin, niin siinä menee kuitenkin jonkun aikaa, että sieltä saadaan näiden tavallaan ylimääräisten tyhjien asuntojen kanta sulateltua pois. Sen jälkeen sitten kun se on sieltä kadonnut niin sitten toki voi tulla tällainen tilanne et se kysyntä yhtäkkiä ylittääkin sen tarjonnan, mutta en näkisi että se on ihan heti tapahtumassa, koska siellä on tosiaan tätä vapaata asuntokantaa suhteellisen paljon tällä hetkellä.  

Sitten taas toisaalta nyt kun katsoo tilastoja niin uusien asuntojen hinnat ei on laskenut samalla tavalla kuin vanhojen asuntojen. Joka ehkä jossain määrin sitten voi ohjata sitä kysyntää sieltä uusista asunnoista sinne vanhoihin asuntoihin. Eli siinä mielessä saattaa pikkasen tukea. Jos olet myymässä vanhaa asuntoa, niin suhteessa se tilanne uusiin asuntoja voi olla vähän parempi, mutta tarjontaa on tällä hetkellä niin paljon, että en ihan nopeasti näe, että tulee tällaista tilannetta, että se hirveen merkittävästi paranisi. 
 
Hannele: Toi hinta onkin mielenkiintoinen. Lokakuussa vanhojen asunto osakkeiden hinnat täällä pääkaupunkiseudulla oli kahdeksan prosentin laskussa ja muualla maassa viiden prosentin laskussa. Kuinka poikkeuksellisia lukuja nämä ovat? 
 
Anu: Ei vastaavia lukuja hirveän usein ole asuntomarkkinoilla nähty. Yhdeksänkymmentäluvulla viimeksi vastaavia tiputuksia, finanssikriisissä toki sitten myös. Yhdeksänkymmentä luvulla tosiaan hinnat laski peräti kolme vuotta ja nyt hintojen lasku on kestänyt suunnilleen vuoden. Eli suunnilleen samaan aikaan kuin silloin 2008 ja 2009. Saa sitten nähdä kuinka pitkäksi tämä hintojen lasku sitten tällä kertaa muodostuu. Toki siinä on aina hyvä muistaa, että tuossa oli poikkeuksellinen nousu tuossa koronakriisin alussa ja joillain sellaisilla alueilla vanhojen osakeasuntojen hinnat nousivat ja jossain maakuntakeskuksissa missä ne laskivat todella monta vuotta putkeen, niin koronakriisin alussa sitten hinnat nousivat. 
 
Hannele: Niin vähän se nousikin siellä jo niin, kun on johtanut siihen, että lasku on ollut vähän poikkeuksellista kovempaa. Mitä se on Joona? 
 
Joona: Joo niin kuin toisia vastaavia tai pahempia tällaisia hintojen laskua ei ole nähty kuin finanssikriisissä ja 90-luvulla tässä viimeisten vuosikymmenien aikana. Siinä mielessä niin kuin prosentteina poikkeuksellinen pudotus. Toki täytyy ottaa huomioon se, että toi korkotaso on noussut niin nopeasti ja kuitenkin suhteellisen paljon, että tämä hintojen lasku ehkä jossain määrin on aika perusteltua. Sillä korkojen nousulla ei tässä periaatteessa hinnat olisi voinut jopa laskee tähän mennessä enemmän, kun se korkotaso on noussut niin paljon.  

Ihan puhtaasti lukuina onhan se poikkeuksellista ja toisaalta finanssikriisiin verrattuna nyt ei näytä siltä, että lähettäisi ihan niin nopeasti nousuun kuin silloin finanssikriisissä. Vaan se pudotus kurottiin sitten loppujen lopuksi umpeen tosi nopeasti. Ei siinä kauhean montaa vuosineljännestä mennyt enää sen pudotuksen jälkeen, kun oltiin jo takaisin siellä edellisellä huipulla. Sitten taas 90-luku on siinä mielessä erilainen, että se tosiaan kesti pidempään ja se kumulatiivinen hintojen pudotus oli ihan huomattavasti kovempi mitä nyt on nähty. Tämä on ehkä vähän niin kuin poikkeuksellisuudessaan jostain sieltä välimaastosta. 

Hannele: Ja kun puhutaan finanssikriisistä, niin tarkoitatte silloin jotain 2009–2013. 
 
Joona: 2008 alkavaa ja sitten taas toisaalta myös eurokriisin aika silloin 2010-luvun ensimmäinen vuosi puolisko, ensimmäiset 3–4 vuotta. Niin se oli sille asuntomarkkinoille suhteellisen heikkoa, vaikka hinnat eivät hirveästi laskenutkaan. Mutta ei ne oikeastaan noussutkaan, se oli sitten taas tämmöinen asuntomarkkinoiden jonkun näköinen matalasuhdanne. Siinä oli oikeastaan aika pitkä väli, että ei kauhean hyvin mennyt, mutta tosiaan se pudotus kuitenkin kurottiin nopeasti umpeen. 
 
Hannele: No missä se kertoo, että pääkaupunkiseudulla hinnat laskevat muuta maata enemmän tällä hetkellä? 
 
Anu: No, ennen näitä hintojen pudotusta, niin pääkaupunkiseudulla ne hinnat nousivat muuta maata enemmän ja nousi poikkeuksellisen paljon pitkään aikaan. Nyt on sitten ihan todella mielenkiintoista nähdä, että miten käy siinä vaiheessa, kun suhdanne vaihtuu esimerkiksi just siinä finanssikriisissä, niin ensimmäisenä ne lähtivät nousuun nimenomaan pääkaupunkiseudulla ja muuta maata voimakkaammin, että tiputaan korkeimmalta ja kovaa. Ja ehkä saa nähdä, jos noustaan ja pääkaupunkiseutu nousee muuta maata nopeammin. 
 
Joona: Ja tosiaan kuin tuossa aikaisemmin pudotuksissa oikeastaan nähty se, että pääkaupunkiseudulla ja toisaalta myös muissa isoissa kaupungeissa hinnat on laskenut vähän ripeämmin. Ja sitten taas toisaalta se palautuminen on ollut nopeampaa. Varmasti osa on ihan sitä, että kauppaa käydään enemmän näillä alueilla. Ehkä sitten se informaatio jossain mielessä välittyy nopeammin. Ja ne reaktiot sinne hintoihin on nopeampia. Sitten ehkä jonkun verran vaikuttaa se, että toki kun asunnot ovat kalliimpia, velat ovat sitä myötä suurempia niin tämä korkojen nousu saattaa ehkä pikkasen enemmän heijastua näissä vähän kalliimmissa alueissa. Mutta kyllä se on aika tyypillistä hintakäänteissä, se menee just näin et kaupungeissa hinnat laskee enemmän. 
 
Hannele: Jos katsotaan hintakehitystä vielä asuntotyypin ja huoneluvun mukaan, niin me nähdään, että suurinta laskua on pienissä kerrostaloasunnoissa. Isommat kerrostaloasunnot pitää hintansa paremmin kuin pienet ja sitten taas rivitaloasunto paremmin kuin kerrostaloasunnot. Mutta pienet kerrostaloasunnot on kuitenkin olleet niitä, joita Suomeen on viime vuosina erityisesti rakennettu. Onko tässä käynyt niin, että asuntojen tarjonta ei enää vastaa kysyntää, kun toiveissa olisi tämmöinen perheasunto tai vähän enemmän tilaa, mutta tarjontaa on lähinnä yksiöissä ja kaksioissa? 
 
Joona: Ehkä tällä hetkellä voi ainakin sanoa sen, että nyt tähän hetkeen pieniä asuntoja on rakennettu tarpeeksi, että niistä on tarjontaa. Tarjontaa tällä hetkellä enemmän kuin kysyntää, mutta toki jos katsoo vähän pidemmälle historiaan tätä hintakehitystä, niin pienten asuntojen, etenkin yksiöiden hinnathan nousevat pitkään nopeammin kuin mitä isojen asuntojen. Ehkä tässä on vähän samaa, että osittain se lasku tulee siitä, että ne hinnat on myös noussut nopeammin, mutta toisaalta myös se, että niitä rakennettiin paljon niin, että nopea hintojen nousu kertoo siitä, että siellä on myös riittänyt kysyntää. Eli siinä on ehkä vain vastattu siihen kysyntään, jota jo silloin aikaisemmin oli.  

Ehkä jatkossa voidaan nähdä, että rakennetaan vähän enemmän jotain muuta. Kun nyt on rakennettu paljon näitä yksiöitä ja huomataan, että nyt niitä alkaa sitten jäämään rakennusyhtiöille esimerkiksi myymättä, niin en näkisi silleen, että se on kuin mitään liikatarjontaa ollut varsinaisesti yksiöistä. Et nyt sitä sieltä sitten sulatellaan vaan. Ja sitten toisaalta kyllähän isojenkin asuntojen hinnat on laskeneet niin kuin ylipäätään se kysyntä tilanne on heikentynyt. Toki ne hinnat on laskenut vähemmän ja nähdään se että kyllä siellä ehkä jossain määrässä suhteessa on vähän paremmin kysyntää. Ja ehkä se on osittain myös se, että asuntoja ostetaan nimenomaan omaan käyttöön ja tarpeeseen, niin sitten ehkä heijastuu sinne hintatilastoihin ja ylipäätään tänne asuntomarkkinaan. 
 
Hannele: Mitä sanot Anu? 

Anu: Komppaan Joonaa on siinä, että juurikin silloin kun niitä on alettu rakentamaan, niin kyllähän niille pienille asunnoille on ollut kysyntää. Jos valtaosa noista uusista kerrostaloasunnoista on mennyt sijoittajille, mutta ihan kiistatonta on, että tällä hetkellä sitä ylitarjontaa noista pienistä asunnoista on. Niitä alkoi valmistumaan just samaa aikaa. Sitten tuli tämä kysyntä shokki ja korot nousivat ja talous alkoi sakkaamaan. 
 
Hannele: Ja tokikin Suomessa yksin asuvia asuntokuntia on jo aika paljon. 
 
Anu: Se myös, että yksinasuvien määrä on koko maassa kasvussa, mutta kyseessä on erityisesti kaupunki-ilmiö. Eli yksinasuvien ja pienten asuntokuntien määrä kumminkin kasvaa koko ajan, joten tarvetta pienillekin asunnoille on perheasuntoja lisäksi. 

Hannele: No uudisasuntojen hinnat ei ole laskenut yhtä paljon, kun vanhojen osakeasuntojen hinnat ja toisaalta jatkuvasti saadaan lukea sellaisia uutisia kohteesta, joissa valtaosa asunnoista on myymättä. Kauppoja on yritetty vauhdittaa erilaisilla porkkanoilla. On nähty korko hyvityksiä, vastike etuja, suoria alennuksia. Jokin aika sitten luettiin, että Loviisassa uudisasunnon ostaneet tarjottiin ilmaista sähköautoa kahdeksi vuodeksi ja black week viime viikolla huomasin, että tarjottiin ruokaostoksia koko vuodeksi koko asuntokunnalle. Kuinka kallista rakennuttajalle on pitää uudiskohteiden asuntoja tyhjinä Anu?  
 
Anu: Vaikea antaa tälle mitään täsmällistä hintalappua, minkä hinta sekä rakennuttajille rakennusyritykselle tulee. Tuskin edullista on, mutta ihan ymmärrettävää, että ostajat ovat uudiskohteiden kanssa nyt ehkä vähän varovaisempia, varsinkin jos on sellainen kohde, joka on vielä kesken ja jossa on paljon asuntoja myymättä. 

 
Joona: Kyllähän nyt, jos katsotaan, niin uudiskohteiden kauppa on laskenut huomattavasti, vielä enemmän kuin vanhojen kohteiden. Ehkä se kertoo siitä, että ne hinnat ei ole etenkään niissä uudiskohteissa joustanut riittävästi. Siellä kauppa kävisi ehkä voi ajatella, että ainakin tällä hetkellä on mietitty rakennusyhtiöissä et toi on kuitenkin sitten kannattavampi, kun lähteen laskee niitä hintoja, kun niitä ei ole laskettu. Et kyllähän se kauppa lähtisi käymään, jos se hinta laskisi huomattavasti enemmän. Mutta toistaiseksi ei ole ainakaan nähty, että se olisi laskenut. 
 
Hannele: Asuntojen nimellishinnan ohella toinen tärkeä indikaattori on asuntojen reaalihinta. Ja kohonneen inflaation takia reaalihinnat on laskeneet selvästi nyt nimellishintoja enemmän. Kuinka huolestuttavaa on, kun otetaan huomioon, että Suomessa iso osa kansalaisten varallisuudesta on kiinni tässä asuntovarallisuudessa Joona? 
 
Joona: Toki asunnot ei ole ollut nyt hyvä inflaatiosuoja tosin reaalihinnat on laskenut voimakkaasti, toki pääasiassa sen kovan inflaation seurauksena, mutta toisaalta myös niiden nimellishintojen hintojen laskun seurauksena. Ei kovin huolestuttavana minä en sitä välttämättä näkisi, koska tätä asuntovarallisuutta loppujen lopuksi realisoidaan varsinkin omasta asunnosta suhteellisen harvoin. Eli se realisoituu vain jos se käytännössä luovuttaa omistusasumisesta tai muutat sitten huomattavasti halvempaan asuntoon.  

Siinä mielessä minä en näkisi, että tämä on mikään hirveen suuri ongelma. Etenkin kun tässä kuitenkin odotetaan, että inflaatio maltillistuu ja on jo nyt maltillistunut huomattavasti. Ja kuitenkin on odotettavaa, että jossain vaiheessa varsinkin halutuimmilla alueilla nimellishinnat kääntyvät sitten nousuun. En näkisi tätä varsinaisesti ihan hirveän huolestuttavana asiana. 
 
Hannele: Oletko Anu samaa mieltä? 
 
Anu: Samaa mieltä tästäkin, mutta onhan se nyt ensimmäistä kertaa pitkästä aikaa asuntojen reaaliarvot, laskee myös pääkaupunkiseudulla, joka viimeksi taisi olla finanssikriisin aikaan, kun näin kävi. Syynä juuri Joonan mainitsemat arvon nimellisarvon lasku ja inflaatio. Mutta ehkä se iso kuva kuitenkin on, että asuntovarallisuus keskittyy hyvin voimakkaasti pääkaupunkiseudulle ja muutamaan muuhun kasvukeskukseen. Ne alueelliset erot tässä asuntovarallisuudessa on suuria. Ja tämä ei sinänsä, vaikka ne erot nyt on vähän kaventuneet, niin sitä kokonaiskuvaa se ei muuta.  

Sitten jossain vaiheessa, kun hinnat todennäköisesti tulee taas kääntymään nousuun. On paljon alueita, jotka ei tule hyötymään näistä nousuista hinnoista samalla tavalla, kun sitten ne kasvualueet. Siinä mielessä kokonaiskuva asuntovarallisuuden jakautumisessa ei ole muuttunut. 

Joona: Toki tähän ehkä voi lisätä vielä sen, että tämä on toisaalta esimerkiksi ensiasunnon ostajien kannalta ihan hyväkin asia siinä mielessä, että jos tulot seurailee jossain määrin tätä inflaatiokehitystä ja sitten taas samaan aikaan asuntojen hinnat on tullut alaspäin, niin siitä nousseella tulolla saa enemmän sitä asumista, että sillä tässä on myös hyviä puolia tässä tilanteessa. 

 
Hannele: Periaatteessa voi päästä kiinni suurempiin neliöihin ihan heti alussa, joka lyhentää sitten ehkä semmoista asumisen tarpeen tyydytystä. Kuluttajista voidaankin puhua vielä sitten kuluttajaluottamustilasto ei anna kovin paljon toiveita siitä, että asuntokauppa lähtisi pian nousuun. Itse asiassa tällä viikolla juuri tämän kuukauden tietojen mukaan marraskuun asunnon ostoa tai talon rakentamista harkitsevan 12 prosenttia kuluttajista. Mitä pitäisi tapahtua, että markkinat alkaisivat taas vetää, kun pelkkä asuntojen hintojen lasku ei näytä selvästikään riittävän tai sitä ei vielä ole? Ja sitten näitä erilaisia tiisereitä on sitten kuitenkin jo tarjolla. Mutta mitäs sanot, mitä pitäisi tehdä, että markkinat alkaa vetää? 
 
Anu: Varmaan ihan vaan parempia talousnäkymiä. Parempia uutisia. Nythän pitkästä aikaa tuli vähän sellaista viestiä, että korotkin saattaisivat kääntyä lasku laskuun. Siitäkin varmasti intoa voi asuntomarkkinoilla asunnon asunnonostajille tulla. Varmasti asunnon ostoa harkitsevat pidemmällä aikavälillä. Sitten hän tottuu tähän nousseeseen korkotasoon ja tähän uuteen tilanteeseen. Siinä voi sitten toki kestää jonkun aikaa. Nyt voi olla myös sinänsä, että asuntomarkkinoilla on varovaisuutta ilmassa sellaisten ostajien osalta, joilla on asunnon vaihto tiedossa. Eli on jo se omistusasunto eli se oma asunto halutaan varmasti myydä ensin pois alta, ettei jäädä kahden asunnon loukkuun. 
 
Hannele: Mitäs Joonas sanot tästä? 
 
Joonas: Joo kyllä näkisin et kuitenkin ehkä se mikä sysäsi asuntomarkkinat laskuun oli, se raju korkojen nousu. Tietenkin, jos korot nyt laskisi merkittävästi, niin se varmasti piristäisi sitä asuntomarkkinaa, varsinkin jos muut tekijät, työllisyys ja työmarkkinatilanne säilyisi hyvänä. Toki tämän hetken korkoehdotuksissa ei ole nähtävissä mitään sellaista ihan kauhean syvää pudotusta koroissa. Pikemminkin vähän maltillistumista tässä korkotasossa, mutta ne korot ehdottomasti vaikuttaisivat siihen.  

Sitten toisaalta selvästikin on sellainen tilanne, että tällä hetkellä jotenkin toi asuntomarkkina on ehkä joustanut enemmän sieltä kauppamäärien kautta, että ne hinnat ei ole tavallaan välttämättä, jos haluttasi pitää samanlainen kauppamäärätaso mitä aikaisemmin oli. Siihen ne hinnat ei ole vielä joustanut tarpeeksi. Eli periaatteessa kauppamäärät voisi ihan hyvin piristyä ja hinnat laskisivat vielä lisääkin, koska sitten on varaa ottaa nykyisellä korkotasolla sitä asuntolainaa. Kyllä minä näkisin ehdottomasti et nämä korot on se päätekijä tällä hetkellä. Ja toisaalta myös se, että kyllähän muutkin asumisen kustannukset nousevat. Siellä varmasti vähän punnitaan sitä, että kuinka paljon tähän asunnon omistamiseen loppujen lopuksi menee sitten sitä rahaa. 
 
Hannele: Tosiaankin monella, erityisesti nuoremmalla potentiaalisella asunnonostajalla on semmoinen tilanne et omakohtaista kokemusta ei olekaan, kun tästä nollakorkoajasta. Ja mitä sanotte tästä, onko epärealistista odottaa, että markkinakorot jossain vaiheessa painuu sitten ihan sinne nollan tuntumaan? Mitäs Anu sanot? 

Anu: Nollakorkoaika tuskin ihan lähiaikoina palaa. Todennäköisesti näissä kolmen neljän prosentin luvuissa varmastikin pysytään. Aika sitten näyttää toki sen. Tuskin nollakorko aikaakaan kukaan osasi etukäteen ennustaa. 
 
Joona: Niin, kaikkihan tietenkin ihan mahdollista on, mutta rahamarkkinoiden korko odotukset pyörii seuraaville parille vuodelle ja karkeasti kolmen euriborin osalta siellä kolmen ympäristössä. Eli sille ei markkinat odota, että palattaisiin sinne nollakorkoihin, vaikka se periaatteessa on mahdollista. Sellaiseen tilanteeseen joskus vielä mennään, niin ei välttämättä asunnonostajan tai asuntomarkkinoilla olijan näkökulmasta ehkä laskisi sen varaan, että ollaan joko tosi matalalla tai nolla koroissa, koska se on kuitenkin oman taloudenpidon kannalta järkevämpi, ajatella se korko vähän korkeammalle ja sellaiselle tyypillisemmälle tasolle. Ja vaikea nähdä, että et sellaiseen tilanteeseen ihan nopeasti ajauduttaisiin. 
 
Hannele: Ja johonkin 90-luvun tasoon tietysti ollaan kovinkin maltillisissa korkoluvuissa tällä hetkellä. Asuntokaupan verotus muuttuu vuoden vaihteessa. Ensiasunnon ostajat joutuvat sitten maksamaan sitä varainsiirtoveroa ja samalla asunto osakkeen ostaja varainsiirtoveron laskee puolella prosenttiyksiköllä ja asunto kiinteistön ostajan yhdellä prosenttiyksiköllä. Millainen vaikutus näillä muutoksilla on asuntokauppaan lyhyellä ja pitkällä aikavälillä Anu? 
 
Anu: No lyhyellä aikavälillä tämä muutos nyt lähinnä koskee niitä ensi ensiasunnon ostajia, joilla on vielä tämä vuosi aikaa saada pieni verotuksellinen etu siitä. Mutta tosiaan joukko ensiasunnon ostajien määrä on kumminkin suhteellisen pieni. Asuntokaupan koko volyymista 2019 ensiasunnon ostajia oli sellainen 20 000 henkilöä eli ostetuissa asunnoissa tarkoitti pienempää määrää kuin moni myös ostaa sitten yhdessä sen ensimmäisen asuntonsa.  

Mutta pidemmällä aikavälillä, niin toki verotuksen lasku varmasti jonkinlainen vilkastuttava vaikutus voi olla. Mutta toki jos puolen miljoonan omakotitalo kiinteistön ostaa, niin siinä maksaa 5 000 euroa vähemmän veroja. Puolen miljoonan osakeasunnon jos ostaa niin 2 500 euroa vähemmän veroja. Sinänsä pieni summa se on silti siitä asuntolainan kokonaisuudesta, mutta käytetyn rahan kokonaismäärästä, mutta vilkastuttava vaikutus varmasti on. 

 
Joona: Suunnilleen samalla tavalla tämän ajattelee ehkä ensiasunnon ostajien tulo mukaan tähän varainsiirtoveroani. Se vaikuttaa just siinä, että jonkun verran niistä, jotka on suunnitellut joka tapauksessa sitä asunnon hankintaa, niin saattaa tehdä sen nyt mahdollisuuksien mukaan loppuvuonna, mutta se sitten taas todennäköisesti heijastuu siihen. Ne, jotka olisivat alkuvuonna sen ostanut niin eivät sitten ole ostamassa sitä asuntoa. Et ehkä, jos katsoo vähän niin kuin liukuvaa keskiarvoa tästä puoli vuotta eteenpäin esimerkiksi, niin todennäköisesti se on aika samanlainen kuin se olisi ollut ilman tätä muutosta.  

Yleisen varainsiirtoveron laskuni toki se varmasti vähän vaikuttaa positiivisesti sinne kauppamääriin. Viimeksi kun varainsiirtoveroa nostettiin, niin silloinhan todettiin, että se vähän vähensi sitten kauppamääriä niin todennäköisesti on ihan symmetrinen vaikutus. Sitten vaan toiseen suuntaan, eli todennäköisesti pikkasen vaikuttaa positiivisesti. Minä en kuitenkaan näkisi tähän nykyiseen tilanteeseen ja siihen, että kaupat on laskenut näin paljon. Se varsinaisesti vielä auttaa nostamaan tätä kauppamäärää sinne normaaleille tasoille. Todennäköisesti nämä vaikutukset on kuitenkin sen verran pieniä ja että se vaatii tavallaan tässä asuntomarkkinasuhdanteessa piristymistä, että päästään elpymään sinne normaalin kauppatasoille. 

Hannele: Tätä on kyllä mielenkiintoista nyt seurata tulevissa analyyseissä ja tilastoissa mitä siellä tulee. Mutta puhutaan vielä lopuksi vähän vuokrista et nyt on paitsi ostajan markkinat niin sitten myös vuokralaisen markkinat ja vuokrat ovat nousseet selvästi yleistä kustannustasoa hitaammin. Tämä kertoo siitä, että vuokranantajat eivät ole normaaliin tapaan siirtäneet kasvaneita kustannuksiaan vuokriin. Mistä tämä kehitys Anu johtuu?  
 
Anu: Vuokramarkkinoilla tosiaan samoilla on vuokralaisen markkinat, elikkä valtavasti ylitarjontaa sielläkin. Vuokrasopimukset on tyypillisesti sidottu elinkustannusindeksiin, mutta vuokranantajat ei ole sitten näitä korotuksia juurikaan tehneet. Siinä on ollut ihan taustalla, että tiedostetaan tilanne, että. Vuokralaisilla hyviä kohteita tällä hetkellä riittää poikkeuksellisen paljon ja halutaan pitää kiinni siitä vuokralaisesta. Ja ihan mielenkiintoista se on, että nimenomaan perheasuntoja vuokrathan nyt on noussut noita pieniä asuntoja enemmän. Kertoo juurikin siitä, että asuntoja on valmistunut todella paljon viime vuosien aikana ja sitä kautta vuokramarkkinoilla sitä ylitarjontaa on. 
 
Joona: Kyllä minä näen samalla tavalla varsinkin nyt Helsingissä esimerkiksi nähdään, vuokrat on välillä jopa laskenut. Ei olla noustu läheskään sitä vauhtia. Ei tällaista tyypillistä nousuvauhtia, ei etenkään tätä inflaatiovauhtia. Ja varmasti kertoo nimenomaan siitä, että tarjonta on kasvanut tosi paljon ja kysyntää on vähemmän kuin tarjontaa. Nyt ollaan tällaisessa aika tyypillisessä niin sanotusti vuokralaisen markkinassa. Siellä vuokranantajat pikemminkin kilpailevat niistä vuokra vuokralaisista kuin toisinpäin. Joka toki johtaa siihen, että ei ole välttämättä järkevää lähteä ja nostaa sitä vuokraa niin paljon.  

Tällä hetkellä varmasti etenkin isommissa kaupungeissa heijastuu sinne. Toki sitten vähän pienemmillä paikkakunnilla vuokrat on noussut varsinkin viime aikoina sellaista tyypillistä vauhtia, mutta ei sielläkään kuitenkaan elinkustannusindeksin mukaisesti. Mutta suunnilleen sellaista normaali trendiä. 

Hannele: Ara-vuokrat nousevat nyt koko maassa selvästi vapaarahoitteisia vuokria nopeammin ja silloin tämä vuokraero myös on kaventunut näiden asuntojen välillä. Esimerkiksi Porissa tuettujen ARA-asuntojen neliövuokra on jo korkeampi kuin vapaarahoitteisten asuntojen. Onko odotettavissa, että ARA-asuntojen asunnot alkavat jäädä tyhjiksi, kun vapailta markkinoilta löytyy jo edullisempia kohteita Joona? 

  
Joona: Siis minä näkisin, että se hintaero kuitenkin keskimäärin on aika suuri, yhä edelleen vapaa markkinoiden ja tuettujen vuokra asuntojen välillä, eli siinä mielessä siinä mielessä todennäköisesti ei. Toki joissain tapauksissa se voi vaikuttaa, että kun se hintaero kapenee niin sitten näkee, että se laatu parannus on niin paljon parempi mennä yksityiselle puolelle.  

En minä näkisi, että tällä hetkellä ole mikään suuri ongelma, et näin tapahtuisi tai suuri asia näin tapahtuisi. Toki sitten tällaisissa tapauksissa ne rupeavat lähenemään tai jopa kääntyy toisinpäin nämä vuokratasot niin silloin varmasti sitä kysyntää ohjautuu sinne vapaarahoitteisten puolelle. Mutta en minä usko, että se isossa kuvassa on mikään iso ilmiö. 

Hannele: Mitäs Anu? 
 
Anu: Noista ARA-vuokrista se tilanne on aika eri, että puhutaanko justiinsa pääkaupunkiseudusta ja kasvukeskuksista. Sinnehän niitä uusia ARA-kohteita nyt on lähinnä rakennettu, ei niinkään pienempiin maakuntakeskuksiin. Se markkina on tosi erilainen, vaikka just pääkaupunkiseudulla hinta hintaero on sen verran suuri niitten ARA- vuokrien ja vapaarahoitteisten vuokrien välillä, että vaikka ne nopeammin nousisivat niin tason tasoerot isoja. Sitten jos puhutaan vaikka Porin kaltaisista maakuntakeskuksista, niin ne vuokramarkkinat ehkä ei toimi niin samalla tavalla et siellä ei vapaarahoitteisia kohteita ole samassa mittakaavassa. Ja sitten ihan myös, että kun ollaan pienemmällä paikkakunnalla niissä vuokralla asuminen ei ole niin yleistä. Omistusasuja siirrytään nopeammin. Joillain paikkakunnilla saattaa olla melkein edullisempaa lyhentää lainaa kuin maksaa vuokraa. Kasvukeskusten ARA- vuokra-asunnot eivät tyhjiksi jää. 

Joona: Todennäköistä kuitenkin on, että pidemmässä juoksussa myös vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat lähtevät nousemaan, tulot nousevat ja kysyntä kasvaa jossain vaiheessa. Kuitenkin niin, että se todennäköisesti johtaa siihen, että vapaarahoitteisten vuokratkin lähtevät nousemaan nopeammin, jolloin todennäköisesti vuokratasojen ero jossain määrin stabiloituu taas. 
 
Hannele: Niin, että nyt on tilannesidonnainen hetki ehkä tähän liittyen. No, viime vuosien kehitys on osoittanut, että asuntosijoittaminen ei olekaan pelkkää rahan tekoa, vaan vähän riskibisnestä myös, jossa voi jäädä myös tappiolle. Onko tietoa, missä määrin myytävien asuntojen tarjonnan kasvu voisi johtua siitä, että sijoittajat laittavat omia asuntojaan enemmän myyntiin? 
 
Anu: No tietoa tässä ainakaan itselläni ei ole. Ehkä pitäisin todennäköisempänä tai enemmän siinä syynä on, että tarjontaa on enemmän niiden valmistuneiden asuntojen kautta ja siitä, että kysyntä on lakannut noin yleisesti. Toki vuokranantajilla ja sijoittajilla on se tilanne, että kun kulut ovat kasvaneet, niin ne ylläpitokulut kuin korkokulutkin Suomen Vuokranantajien jäsenille tekemän kyselyn mukaan ja aika monella vuokranantajalla. Nyt kuitenkin on se tilanne, että sitä lainaa on suhteellisen järkevä määrä siihen asunnon arvoon nähden. Se nyt toki ei kerro sitten koko markkinoista välttämättä, mutta kuitenkin. Voi se olla, että jos hintojen lasku jatkuu pitkään nämä kulut kasvavat, niin voi se olla, että tuokin ilmiö lisääntyy. Mutta faktatietoa ei ole tarjota. 
 
Hannele: Mitäs Joona? 
 
Joona: Tosin ainakin vuokranantajien kyselyn perusteella yksityishenkilöt, jotka toimii vuokranantajana ei ole mitenkä suurissa määrin ruvennut myymää näitä asuntoja. Toisaalta ei olla nähty hirveästi mitään tällaisia merkkejä mistään pakkomyyntiaalloista tai tämän tyylisistä. Ehkä siinä mielessä, että nyt on kuitenkin valmistunut paljon uusia asuntoja niin kun niitä ei ole enää sijoittajat samalla tavalla ostamassa, niin se heijastuu siihen kuin uudet asunnot, jotka on tullut myyntiin.  

Ehkä osittain on ajateltu et ne menee sinne sijoittajille ja ne ei ole mennyt. Ehkä tässä on enemmän tapahtunut se et asuntosijoittamisen tilanne on se, että ei kasvateta sitä asuntoportfoliota tai osteta uusia asuntoja. Mutta varmaan monet kuitenkin, jos on mahdollista niin pitää sen nykyisen sijoitusasuntonsa, varsinkin kun puhutaan tällaisista niin kuin yhden kahden sijoitusasunnon omistajista, joille se on yksi sijoitusmuoto. Sitten toki eri asia, kun mennään tuonne ammatilliseen sijoittamiseen. Sitä varmaan mietitään, sitten aika eri tavalla. Mutta tosiaan mitään myyntiaaltoa ei ole. 
 
Hannele: Kyllä seurataan vähän, miten markkinat nyt kehittyy silla lailla eteenpäin. 
 
Anu: Nyt voi olla kyllä hyvä tilanne. Jos on likviditeettiä niin tällaisten ammattimaisten sijoittajien napsia hyviä kohteita. 
 
Hannele: Sama kun ensiasunnon ostajilla, sitten vähän samankaltaista. Korkeat korot ja laskevat reaalivuokrat ovat varmasti sellainen yhdistelmä, että se ei kannusta vuokralla asuvia siirtymään omistusasujiksi. Millaisia insentiivejä sitten vaaditaan, että potentiaalinen ensiasunnon ostaja lähtisi liikkeelle ja kaupoille ja laittaisi asuntomarkkinoiden ketjureaktion liikkeelle Anu? 

Anu: Onhan siinä on iso taakka ensiasunnon ostajien hartioille laitettavaksi laittaa asuntomarkkinoiden ketjureaktio liikkeelle. Tosiaan, ensiasuntojen ostajia on sen verran pieni määrä tuosta koko volyymista, niin yksin tuskin saavat asuntokauppaa nyt vilkastumaan, varsinkin kun sitten ensi vuoden alussa se verotuskin heitä koskee. Mutta toki ensiasunnon ostajille hyvä oston paikka potentiaalisesti, jos sellainen tilanne on, että ne pienet yksiöt pienet asunnot, yksiöt, kaksiot vaikka pääkaupunkiseudulle, niin on nyt suunnilleen samalla hintatasolla kuin vuonna 2018. Sinänsä voi olla oston paikka. 
 
Hannele: Mitäs Joona? 
 
Joona: Ehkä vuokralla asumisen ja omistusasumisen vertailusta. Minä itse kiinnittäisin huomio vähän pidempään aikaväliin, et on tosiaan tilanne, että varsinkin pienissä kaupunkiasunnoissa voi olla silleen, että se vuokralla asuminen tulee edullisemmaksi kuin se omistusasuminen. Jos verrataan niitä asumismenoja, mutta todennäköistä kuitenkin on, että asuntolainat ovat pitkiä. Ja asunnon omistaminen on kuitenkin aika pitkäaikainen hanke, niin pitkässä juoksussa se todennäköisesti yhä edelleen tulee halvemmaksi. Sitä ehkä kannattaa pikemminkin tällaisen pistehavainnon perusteella lähestyä siitä, että miltä se näyttää. Se todennäköinen koko sen omistamisen ajanjakso se mikä ehkä saisi liikkeelle, niin ehkä vähän tylsä vastaus tähänkin on varmasti ne korot.  

Korot ja muutenkin asumismenot menot ovat toisaalta myös se, että taloudessa ylipäätään suhdanne kääntyisi parempaan ja myös toisaalta nähtäisi jonkinnäköistä luottamuslukujen nousua. Se varmasti tukisi myös sitä ensiasunto markkinaa, mutta emme näe tähän mitään sellaista varsinaisia vippaskonsteja, millä me saamme yhtäkkiä sormia napsauttamalla markkinat elpymään tästä. 
 
Hannele: No ihan lopuksi yksi kysymys teille molemmille. Millaista valoa itse odotatte tai toivoisitte asuntomarkkinatilanteeseen? 
 
Anu: Ehkä sellaista valoa ja vakautta toivoisi tilanteissa. Nyt on ollut monta poikkeusvuotta. Ensin koronalta älytön kysyntäbuumi, nyt suhteellisen tarjonnan buumi ja laskeva kysyntä, että sellaisia vakaita näkymiä. Kyllä asunnonostajat sopeutuu tähän korkotilanteeseen, jossa sen kolmen prosentin ympäristöön jää, että ei ole ensimmäinen kerta taloushistoriasta kun asuntolainasta pitää korkoa maksaa. 
 
Hannele: Mitäs Joona? 
 
Joona: Kyllä mä ehkä kanssa esimerkiksi me ja monet muutkin ennustajat odottaa et tavallaan tämä kovin hintojen lasku on kuitenkin jo takana ja itse asiassa vaikka nähdään yhä edelleen jatkossakin asuntohintojen vuosikasvujen pudotusta, niin loppujen lopuksi odotetaan että mennään verrattain vakaasti tästä eteenpäin. Eli siinä mielessä tämänhetkinen tilanne ja odotukset on jopa aika optimisia siinä mielessä, että ei odoteta mitään uutta syvää pudotusta sinne hintoihin.  

Minä näkisin, että se on ihan hyväkin asia ja ylipäätään Suomen asuntomarkkinassa pidempään. Ja oikeataan siellä 90-luvun laman jälkeen, kun siitä elvyttiin ja markkina on ollut suhteellisen vakaa, joka on sitten taas siinä mielessä hyvä juttu, että nyt tämmöinen vajaa kymmenen prosentin vuosipudotus on jo aika raju, kun sitten katsotaan jotain verrokkimaita, jossa hinnat on saattanut tulla parikymmentä prosenttia alas ja toisaalta koron aikana saattoi nousta helposti kolmekymmentä prosenttia. Siihen nähden hyvä asia minun mielestäni on tämä suhteellisen vakaa asuntomarkkina. 
 
Anu: Se on kyllä totta, että koron aikana muualla ne nousi vieläkin villimmin ne hinnat. 
 
Hannele: Hei, kiitos paljon hyvästä keskustelusta Joona Vidgren ja Anu Rämö. Keskustelua voi jatkaa X:ssä aihetunnisteella tilastolive. Mukavaa päivän jatkoa aivan kaikille!