Pääkaupunkiseudulla asumisen elintaso on pysynyt ennallaan kolme sukupolvea

  1. Arava – tie omaan asuntoon
  2. Käytettyjen omistusasuntojen markkinat syntyvät ja inflaatio laukkaa
  3. Asuntomarkkinat 1980- ja 1990-luvuilla
  4. Lainaa on että hirvittää
  5. Tonttimaan hinta, tehokas rakentaminen ja tarjonnan lisääminen ovat tämän päivän avainkysymyksiä

Koko dokumentti yhdellä sivulla

Kirjoittaja: Ilkka Lehtinen on kehittämispäällikkö Tilastokeskuksen Hinnat ja palkat -yksikössä. Artikkeli on julkaistu Tilastokeskuksen Hyvinvointikatsauksessa 1/2012.

Asuntomarkkinat, rahoitusehdot ja säästämiskulttuuri ovat muuttuneet merkittävästi. Tästä huolimatta ensiasunnon ostaja pääkaupunkiseudulla pystyy hankkimaan vain samantasoisen asunnon kuin 1960-luvulla. Asuntojen tarjonnan kannalta aravajärjestelmällä on edelleen keskeinen merkitys.

Omistusasunnon hankkimisen olosuhteet ovat muuttuneet pääkaupunkiseudulla vuosien varrella. Sodankäynyt sukupolvi osti ensiasunnon vanhempana kuin nykyään, säästi ja osti uuden omistusarava-asunnon periaatteenaan "perheasunto loppuiäksi". Oma sukupolveni säästi edelleen ja osti käytetyn yksiön tai kaksion orastavilta vanhojen asuntojen markkinoilta. Tänään ensiasunnon ostaja ei juuri tarvitse ennakkosäästämistä ja ensiasunto on taas suurempi. Toisaalta lainakorko on positiivinen ja verovähennysoikeutta karsitaan. Miten omistusasunnon hankkimisen olosuhteet ja ympäristö ovat muuttuneet viimeisen 50 vuoden aikana? Seuraavassa on tarina kolmen sukupolven asunnon hankinnasta (ks. taulukko 3). Kaikki tapaukset ovat ajalleen tyypillisiä ja kuvaavat hyvin markkinoiden kunkin hetkisiä olosuhteita.

Taulukko 1. Keskimääräinen kuukausipalkka ja asunnon neliöhinta 1960, 1980 ja 2011

Vuosi Bruttopalkka euroa/kk Keskimääräinen neliöhinta, euroa 70 m2asunnon hinta, euroa Montako kk meni maksamiseen 1)
1960 77 80 5 600 73
1980 625 500 35 000 56
2011 3 460 3 352 235 000 68

1) Keskimääräinen m2-hinta ja palkka
Lähteet: Tilastokeskus, ansiotasoindeksi 1948=100 ja asuntojen hintaindeksi 1970=100. Seppo Laakso, Kaupunkitutkimus Oy.

Arava – tie omaan asuntoon

Kun sodankäynyt sukupolvi perusti pääkaupunkiseudulla perheen 1940-luvulla, oli asuntona aluksi pieni vuokra-asunto kerrostalossa tai omakotitalon yläkerran alivuokralaisasunto. Omistusasuntoon oli harvoilla varaa. Uusia kerrostaloasuntoja rakennettiin, mutta tarpeeseen nähden liian vähän. Asunnon rahoitukseen tarvittavia pankkilainoja ei tavalliselle nuorelle perheelle herunut. Vanhojen asuntojen markkinoita ei juuri ollut, joten vaihtoehtoja myöskään vuokra-asumiselle ei ollut. Vuokra-asunnoistakin oli kova pula. Tavallisen perheen asunnon oston mahdollisti omistusaravan tuleminen markkinoille 1940-luvun lopulla. Aravajärjestelmässä ennakkosäästämisen eli "asuntosäästötilin" kartuttamisen jälkeen asunnonostaja sai valtion takaaman pitkäaikaisen ja edullisen aravalainan, joka mahdollisti oman asunnon hankkimisen. Omarahoitusosuus oli yleensä vähintään puolet asunnon ostohinnasta. Valtio antoi lainaa 40 prosenttia asunnon hinnasta 45 vuodeksi muutaman prosentin korolla.

Ensimmäiset aravaomistusasunnot rakennettiin Helsingissä aivan 1940 luvun lopulla Taka-Töölöön, Keskuspuiston reunaan Tullinpuomin Shelliä vastapäätä. Varsinainen arava-asuntojen rakentamisen buumi eli lähiörakentaminen alkoi 1950-luvun puolivälin jälkeen, kun Munkkivuorta, Herttoniemeä ja Maunulaa ryhdyttiin rakentamaan. Tonttimaa oli halpaa ja sama rakennusyhtiö rakensi koko alueen. Tällä tavalla päästiin suurtuotannon etuihin ja rakentaminen oli edullista. Rakentamisen laatu oli myös hyvää. Talot ovat vieläkin vankasti pystyssä ja vasta nyt alkaa niiden peruskorjaus. 1960-luvun puoliväliin asti talot valettiin paikalla, kun elementtirakentamista ei vielä tunnettu.

Ennakkosäästämisen lisäksi asunnon saamisen ehtona oli, että asunnossa tuli asua yksi asukas huonetta kohti. Lisäksi asuntoa ei saanut myydä vapaasti moneen vuoteen. Asukas per huone -vaatimusta kierrettiin siten, että isoäiti muutti – tai siirsi ainakin kirjansa – kaupunkiin lapsensa perheen luokse. Näin varmistettiin perheelle yksi makuuhuone lisää.

Asunnot olivat pieniä. Niihin kuului yleensä neljä huonetta ja keittiö, ja ne olivat pinta-alaltaan alle 70 neliömetriä. Asunnot olivat hyvin suunniteltuja ja tehokkaita sen ajan ja vielä tämänkin päivän normien mukaan. Pienimmät makuuhuoneet täyttivät juuri ja juuri huoneen mitat eli 7 neliötä. Keittiöt olivat moderneja Työtehoseuran suunnittelemia, jääkaapilla, sähköhellalla, tuulettimella ja kylmäkaapilla varustettuja. Astiakaapistot olivat liukuovellisia ja tiskit pantiin kuivauskaappiin. Keittiöön mahtui juuri ja juuri nelihenkinen perhe syömään.

Useimmissa asunnoissa oli lisäksi parveke ja kellarissa pyörä-, kylmä- ja verkkokellari sekä yhteinen sauna, josta kaikki pyrkivät varaamaan saunavuoron lauantai-illaksi kuuden ja seitsemän väliltä. Joissakin taloyhtiöissä oli myös televisio-, askartelu- ja pöytätennishuone. Televisiohuone oli suosittu 1950-luvun lopulla, mutta sen suosio hiipui 1960-luvun puoliväliin mennessä, kun perheet hankkivat omat televisionsa. Suosittu oli myös pesutupa, jossa oli suuri pesukone ja kuivausrumpu. Pihalla oli keinut, hiekkalaatikko, kiikkulauta ja kiipeilytanko. Jonkinlainen lento- tai koripallokenttäkin saattoi pihalta löytyä.

Isäni osti 38-vuotiaana vuonna 1959 Munkkivuoresta edellä kuvatun kaltaisesta Suomen suurimmasta taloyhtiöstä 70 neliöisen neljä huonetta ja keittiön käsittävän arava-asunnon 3 300 000 markalla eli 5 600 eurolla. Asunnon neliöhinta oli siis 80 euroa. Samaan aikaan keskimääräinen kuukausipalkka oli 45 800 markkaa eli 77 euroa. Asunnon ostamiseen meni 73 kuukauden bruttopalkka. Taloyhtiössä oli yhteensä 530 asuntoa ja pihalla kirmasi parhaimmillaan yli 600 lasta. Lapsilla tekemisestä tai ystävistä ei ollut puutetta. Vain lähimetsä, pimeä takapiha ja mielikuvitus olivat rajoina luovalle toiminnalle.

Usein kuulee väitettävän, että ennen inflaatio maksoi asuntolainat. Pitää muistaa, että inflaatio söi myös asunnon hankkimiseen vaaditut ennakkosäästöt. Monille kävi huonosti, kun inflaatio söi säästöt ja uusi asunto karkasi ulottumattomiin. Vuosina 1956–1958, juuri vilkkaimpina arava-asuntojen ennakkosäästövuosina, inflaatio oli vuosittain keskimäärin 10 prosenttia. 1960-luvulla keskimääräinen inflaatio oli 5 prosenttia ja palkat nousivat vuodessa lähes 9 prosenttia. Reaaliansiot nousivat siis selvästi, mikä helpotti lainojen takaisinmaksua. Asuntolainat oli sidottu peruskorkoon, joka pysytteli lähes koko 1960-luvun noin seitsemässä prosentissa. (Taulukko 2.) Korkojen vähennysoikeus verotuksessa oli jo tuolloin merkittävä ja auttoi lainojen takaisinmaksussa.

Taulukko 2. Vuotuinen inflaatio, palkkakehitys ja asuntolainojen korko 1960-2000 luvuilla keskimäärin, prosenttia

Vuosikymmen Inflaatio Palkka-
kehitys		 Reaalipalkka-kehitys1) Asuntolainan keskikorko Reaali-korko 2)
1960-luku 5,0 8,7 3,5 7,3 2,3
1970-luku 11,4 13,4 1,8 9,4 –2,0
1980-luku 6,7 9,2 2,3 10,1 3,4
1990-luku 1,8 3,1 1,3 8,4 6,6
2000-luku 1,6 3,8 2,2 4,4 2,8

1) Palkkakehitys jaettuna inflaatiokehityksellä
2) Asuntolainan keskikorko miinus inflaatio

Lähde: Tilastokeskus ja Suomen Pankki.

Myytti siitä, että inflaatio söi asuntolainat, oli ainakin 1960-luvun osalta harhaa. Asuntomarkkinoita nykymielessä ei ollut, ja tietoa arava-asuntojen hinnoista sai Asuntorakennustuotannon valtuuskunnalta (Arava). Asuntohallitus perustettiin hallinnoimaan aravajärjestelmää vuonna 1966. Omistusasuntoja välittivät pääasiassa asianajotoimistot, eikä yleistä tilastotietoa vanhojen asuntojen hinnoista ollut käytettävissä.

Alkuun Edellinen Seuraava

Päivitetty 4.6.2012