Hyvinvointikatsaus 1/1999

Teema: Asuminen

Sisällysluettelo

Anneli Juntto Rakentaa, purkaa, purkaa, rakentaa...
Antti Siikanen Asumismenot rasittavat vuokralaisia ja velkaisia
Eugen KoevMitä tapahtui sääntelystä vapailla vuokramarkkinoilla?
Asuntojen hintaerot kasvavat alueiden välillä
Anneli Juntto Onko taas pakko omistaa? - jääkö kodinomistus-yhteiskunnan kriisi 90-luvulla välivaiheeksi?
Johanna Laiho Vuokralaisena Lontoossa
Pirjo Vesanen Asunnottomia - onko heitä?
Kirppu Tiedän paikan armahan
Riitta Granfelt Kodittomuuden ja kodin kuvia
Mari Vaattovaara Pääkaupunkiseudun kaksi eliittiä - katsaus hyväosaisten asuinalueisiin
Markku Lankinen Työllisyyden ja toimeentulon kehityssuunnat Helsingin osa-alueilla
Anneli Juntto Sosiaalinen asuminen markkinamurroksessa
Anneli Juntto Salatut elämät
Johanna Hankonen Lähiöissä eletään - lähiöissä kuollaan - lähiöistä kirjoitetaan
Pia Bäcklund ja Heli Korhonen Ongelmallinen lähiöelämä - mutta kenen näkökulmasta?

Kirjoja

Hannele Sauli Hyvin järjestetyn elämän tietojärjestelmä.
Litmala, Marjukka Oikeusolot-seminaari 1998.
Oikeuspoliittisen tutkimuslaitoksen tutkimustiedonantoja 40. Helsinki 1998.

Eurooppa

Asumiskustannukset koko Euroopan kiusa
Eurooppalaiset kärsivät melusta ja ilkivallasta

Sosiaali-indikaattorit

Mitä tapahtui sääntelystä vapailla vuokramarkkinoilla?

Eugen Koev

Vuokrasääntelystä luovuttiin kokonaan vuonna 1995. Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat ovat sen jälkeen nousseet, mutta asuntojen hinnat ovat kasvaneet nopeammin. Kovan rahan vuokra-asuntojen tarjonnan kasvukin on hiipunut. Vuokra-asuntoja haluttaisiin markkinoille lisää, mutta mistä sijoittajat? Löytyykö uusia piensijoittajia kiinteistörahastoihin ja sitä kautta asuntosijoituksiin?

Kovan rahan vuokra-asuntojen vuokrien vapauttaminen vuosikymmeniä jatkuneesta sääntelystä on keskeisin 90-luvun vuokramarkkinoille tuoma muutos. Sääntelyä on purettu asteittain. Joitakin muutoksia tosin toteutettiin jo 80-luvun puolella. Ensimmäinen merkittävä askel oli kuitenkin huoneenvuokralain muutos, joka tuli voimaan helmikuussa vuonna 1992. Tämän jälkeen uudet vuokrasuhteet vapaarahoitteisissa asunnoissa eivät enää kuuluneet sääntelyn piiriin. Vuokranantaja ja vuokralainen saivat sopia vuokrasta vapaasti. Ennen helmikuuta 1992 alkaneet vuokrasuhteet vapautuivat sääntelystä toukokuussa 1995. Näin vuokrasääntely vapaarahoitteisilla markkinoilla loppui kokonaan.

Uusien vuokrasuhteiden vuokrat ovat markkinatilanteen barometri

Kun vuokra-asunnoista on kova kysyntä, uudet vuokralaiset maksavat säännöstelemättömillä markkinoilla korkeimpia vuokria. Vanhan vuokralaisen vuokrantarkistuksissa on viiveitä, vuokrasopimus voi rajoittaa korotuksen suuruutta, eivätkä kaikki vuokranantajat haluaa ottaa sitä riskiä, että liian suuren vuokrankorotuksen seurauksena menettävät hyvän tutun vuokralaisen. Kun on kyseessä uusi vuokralainen, neuvottelut vuokrasta käydään "puhtaalta pöydältä" ja tästä syystä vuokrataso uusissa vuokrasuhteissa heijastaa selkeimmin vuokramarkkinoiden kireyttä.

Vuonna 1992, kun sääntelyn purkamisen ensimmäinen vaihe toteutui, vuokrat olivat uusissa vapaarahoitteisissa vuokrasuhteissa 25-35 prosenttia korkeampia suhteessa koko vapaarahoitteiseen vuokra-asuntokantaan. Esimerkiksi vapaarahoitteisen yksiön neliövuokra oli keskimäärin 37 mk/m2, mutta uusissa vuokrasuhteissa keskimäärin 51 mk/m2 (kuvio 1). Koska jo ennen sääntelyn purkamista vuokrataso uusissa vuokrasuhteissa oli kantaan nähden 10-20 prosenttia korkeampi, sääntelyn lakkauttamisen myötä ero kasvoi "vain" noin viidellätoista prosenttiyksiköllä.

Vuoteen 1995 asti, jolloin vapaarahoitteiset vuokrat vapautettiin sääntelystä kokonaan, uusien vuokrasuhteiden vuokrat pysyivät laman ja lisääntyneen tarjonnan takia kutakuinkin vuoden 1992 tasolla. Luonnollisesti sääntelystä vapaiden vuokrasuhteiden osuus vapaarahoitteisista vuokrasuhteista kasvoi vuosi vuodelta (koska yhä useampi vuokrasuhde oli alkanut helmikuun 1992 jälkeen). Näistä syistä keskimääräiset vapaarahoitteiset vuokrat nousivat, ja samalla ero uusien vuokrasuhteiden vuokriin kaventui 10-20 prosenttiin. Aravavuokrien ja vapaarahoitteisten vuokrien suhteellinen ero kasvoi jonkin verran yksiöissä ja pysyi suurimmissa asunnoissa ennallaan vuosina 1992-1995.

Vuoteen 1998 mennessä vuokrien tasoero uusien vapaarahoitteisten vuokrasuhteiden ja vapaarahoitteisen vuokra-asuntokannan välillä näyttää edelleen supistuneen. Johtopäätös saattaa kuitenkin osittain johtua tutkittujen asuntojen rakenne-eroista.

Kuvio 1. Keskimääräiset neliövuokrat, koko maa.

Lähde: Vuokratilasto

Pienistä asunnoista pula kasvukeskuksissa

Tarkastelujaksolla 1997-1998 uusien vapaarahoitteisten vuokrasuhteiden vuokrat nousivat kasvukeskuksissa nopeammin kuin kannassa keskimäärin. Ero vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien ja aravavuokrien välillä on kasvanut voimakkaasti vuosina 1995-1998, varsinkin pienten vuokra-asuntojen osalta. Kehityksen taustalla ovat ilmeisesti demografiset tekijät. Yhden hengen kotitalouksien määrä kasvaa, ja kasvukeskuksiin muuttaa paljon nuoria, jotka tarvitsevat aluksi pienen asunnon. Kevään 1998 vuokratiedustelun mukaan yksiön neliövuokra oli keskimäärin noin 50 prosenttia korkeampi vapaarahoitteisessa kuin arava-asunnossa. Suurten asuntojen vuokrien ero ei ollut läheskään niin dramaattinen: vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat olivat 6-14 prosenttia kalliimpia kuin arava-asuntojen.

Asuntojen hinnat ovat nousseet jyrkemmin kuin vuokrat

Nykyisen nousukauden aikana asuntojen hinnat ovat kohonneet paljon jyrkemmin kuin vuokrat. Kaiken kaikkiaan vapaarahoitteiset vuokrat ovat nousseet vähemmän kuin omistusasuntojen hinnat koko 90-luvun. Pääkaupunkiseudulla vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousivat 50 prosenttia syksystä 1995 kevääseen 1998, kun taas uusien vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien kasvu oli runsaat 20 prosenttia. Vastaavat nousuprosentit koko maassa olivat 40 ja 15,5. Asuntojen hintojen ja vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien vertailu pidemmältä ajanjaksolta ei mielestäni ole mahdollista, koska aivan 90-luvun alussa vapaarahoitteiset vuokrat olivat vielä sääntelyn piirissä. Tuolloin taas asuntojen hinnat olivat poikkeuksellisen korkealla tasolla, vaikka suunta olikin voimakkaasti alaspäin. Vuonna 1992 uudet vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat vapautuivat sääntelystä, ajankohtana, jolloin asuntojen hinnat olivat harvinaisen matalalla tasolla.

Asuntojen hintaerot Helsingin ja muun maan välillä ovat edelleen paljon suurempia kuin vuokraerot. Esimerkiksi Turussa vanhan kerrostaloasunnon neliömetrihinta on vajaat 60 prosenttia Helsingin hinnasta, mutta uusissa vapaarahoitteisissa vuokrissa ero on enää neljännes (kuvio 2).

Kuvio 2. Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat ja vapaa-rahoitteisten asuntojen vuokrat suhteessa Helsingin hintoihin ja vuokriin keväällä 1998.

Lähde: Vuokratilasto

Vuokra-asunnoista noin puolet on vapaarahoitteisia

Vuonna 1970 Suomessa oli arviolta 550 000 vakinaisessa asumiskäytössä olevaa vuokra-asuntoa, joista vapaarahoitteisia oli noin 87 prosenttia ja loput valtion lainoittamia aravavuokra-asuntoja. Vuonna 1990 vakinaisesti asuttujen vuokra-asuntojen lukumäärä oli suunnilleen sama kuin kaksikymmentä vuotta aikaisemmin, mutta vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen osuus oli pudonnut noin puoleen. Julkisen sektorin huomattava panostus aravavuokra-asuntojen tuotantoon oli juuri ja juuri riittänyt kompensoimaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tarjonnan vähenemisen.

Vakinaisesti asuttujen vuokra-asuntojen määrä on kasvanut vajaalla 150 000 asunnolla 90-luvulla. Näistä aravalainoitettuja on noin 55 prosenttia ja loput vapaarahoitteisia. Vapaarahoitteisiksi lasketaan myös valtiolta korkotukea saaneet vuokra-asunnot. Vuokrasääntelyn purkamisen alun jälkeen vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tarjonta kasvoi ensin hyvää vauhtia. Viimeisten parin vuoden aikana kasvu on hiipunut ja jäljellä oleva vapaarahoitteisen vuokra-asuntokannan lisäys ilmeisesti johtuu lähes yksinomaan uusista korkotukiasunnoista.

Sääntelystä vapaat vuokramarkkinat eivät ole toistaiseksi houkutelleet merkittävissä määrin täysin markkinaehtoista rahaa vuokra-asuntojen rakentamiseen. Vapaarahoitteisen vuokra-asuntokannan kasvu 90-luvulla johtuu paljolti jo olemassa olevien, osin vajaakäytössä olleiden asuntojen muuttamisesta vuokra-asunnoiksi.

Yksityishenkilöt omistavat suurimman osan vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista

Uusien vapaarahoitteisten asuntojen vuokria koskevien selvitysten yhteydessä on selvitetty myös tärkeimmät vuokranantajatyypit (kuvio 3). Tulokset ovat olleet varsin samankaltaisia vuodesta toiseen ja ne todennäköisesti kuvaavat melko hyvin vuokranantajien jakaumaa koko vapaarahoitteisessa vuokra-asuntokannassa.

Kuvio 3. Vuokranantajat vuosina 1992-1998.

Lähde: Vuokratilasto 1992-1998

Selvitysten mukaan yksityishenkilöt omistavat suurimman osan, noin 60 prosenttia, vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista. Pankkien, vakuutusyhtiöiden ja muiden yritysten omistusosuus on noin 15 prosenttia. Taloyhtiöt, säätiöt ja kunnat omistavat jäljelle jäävän neljänneksen.

Vapaarahoitteisen vuokra-asuntotarjonnan toivottu kasvu tuskin voi tulevaisuudessa perustua siihen, että yksityiset ihmiset omaehtoisesti ostavat tai rakentavat vuokra-asuntoja. Omistusrakenteen nykyistä suurempi keskittyminen muuttaisi asuntovuokraustoimintaa vapailla vuokra-markkinoilla ammattimaisemmaksi ja pitkäjänteisemmäksi. Vakuutusyhtiöiden ja eläkesäätiöiden lisäksi tulisi myös piensijoittajilla olla realistiset mahdollisuudet sijoittaa vuokra-asuntoon. Heidän kannaltaan vuokra-asunto on sinänsä hyvä vaihtoehto, koska siihen ei liittyy niin paljon riskejä kuin esimerkiksi pörssisijoituksiin keskimäärin. Voidaan kuitenkin perustellusti kysyä, moneltako piensijoittajalta löytyy tarvittava useampi sata tuhatta markkaa vuokrattavan asunnon ostoon. Vuoden 1998 alussa voimaan tullut kiinteistörahastolaki antanee piensijoittajille parempia mahdollisuuksia sijoittaa vuokra-asuntoihin ostamalla kiinteistörahastojen osakkeita. Nähtäväksi jää, tuleeko kiinteistörahastoista keskeinen tekijä vuokramarkkinoilla.

Kirjoittaja on suunnittelija Tilastokeskuksen Hinnat ja palkat -yksikössä.

Lähteet:
Asuntojen hinnat 1998, 2.neljännes. Tilastokeskus. SVT. Asuminen 1998:6.
Rakennukset, asunnot ja asuinolot,1996. Tilastokeskus. SVT. Asuminen 1997:10.
Ympäristöministeriö/Tilastokeskus. Sääntelystä vapaita ja uusia vuokrasuhteita koskevat selvitykset ja monisteet vuosilta 1992-1996.
Vuokratilasto 1998. Tilastokeskus. SVT. Asuminen 1998:3. Vuokratilastojen aineistot 1992-1998.

Arviot vakinaisesti asutuista vuokra-asunnoista ystävällisesti toimitti Ilkka Lehtinen (Tilastokeskus).

Asuntojen hintaerot kasvavat alueiden välillä

Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat alkoivat nousta laman jälkeen vuonna 1996. Pääkaupunkiseudun ja muun maan hintakehitys alkoi samalla eriytyä. Vuoden 1998 lopussa asuntojen keskihinnat olivat pääkaupunkiseudulla 77 prosenttia ja Helsingin keskustassa 2,4 kertaa korkeammat kuin muun maan. Nyt asuntojen hintojen nousu on hidastunut.

Taulukossa on myös verrattu, kuinka suuren asunnon ja paljonko neliöitä puolen miljoonan markan sijoituksella saa eri kaupungeissa. Helsingin keskustassa saa vain 35 neliön yksiön, mutta muualla maassa jo perheasunnon, esimerkiksi Tampereella 74 neliötä ja halvimman hinnan kaupungeissa Kouvolassa ja Kotkassa yli sadan neliön asunnon. Hintaerojen ollessa näin suuria asuntojen hintataso saattaa jo alkaa painaa ªalueiden kilpailussaª asukkaista ja työpaikoista.

Alue Keskihinta Asunnon koko, jos rahaa käytettävissä 500 000 mk
     
KOKO MAA 7 368 mk/m2 68 neliötä
     
Pääkaupunkiseutu 10 469 47
Muu Suomi 5 929 84
Helsinki 1* 14 183 35
" 2* 11 517 43
" 3* 10 294 49
Helsinki 4* 7 923 63
Espoo 9 200 54
Vantaa 7 200 69
Kuopio 6 750 74
Tampere 6 717 74
Oulu 6 357 79
Turku 6 261 80
Pori 5 235 96
Kouvola 4 710 106
Kotka 4 663 107
     
     
* Helsinki1 = keskusta ja eteläosa
Helsinki 2 = pääasiassa länsiosia
Helsinki 3 = pääasiassa keski- ja pohjoisosia Helsinki 4 = pääasiassa itä- ja koillisosia		    

Vanhojen kerrotaloasuntojen velattomat keskihinnat 1998 neljäs neljännes (Lähde: Tilastokeskus. Asuntojen hinnat 1998, 4. neljännes)

Vanhojen kerrostaloasuntojen nimellishinnat 1985-1998 neljännesvuosittain

Päivitetty 2.11.2004